外资入境买房放开 或将利好中国楼市

二、外资购房政策变迁外资购房政策以2015年为节点，主要经历了如下两个阶段：1、严格限制阶段（2006～2015年）2006年7月，建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局和国家外汇管理局六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号），该文件确立了我国外资房地产管理的基本框架，境外机构和个人等在中国境内购买房产需满足以下基本条件：一是境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则，即按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。“商业存在”有利于明确外资身份，便于监管个人或离岸资金流向，促进长期投资，减少短期炒作。二是境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。“1年”的时间限制也是基于当时短期投机倾向明显，避免市场过热的举措，防范外资借房地产渠道进行套利。三是港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。具体面积限制要求，没有全国统一的标准，主要由各地方政府根据当地实际情况制定。四是外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房地产转让所得人民币资金经合规性审核并确认性规定办理纳税等手续后，方允许购汇出。通过“双向资金流动监管”防止热钱快进快出引发房价剧烈波动。2008年8月，国家外汇管理局发布《关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》（汇综发[2008]142号）1，进一步明确除外商投资房地产企业外，外商投资企业不得以资本金结汇所得人民币资金购买非自用境内房地产。该通知主要为防止外资脱实向虚，避免外资通过非房地产企业渠道炒房。2、逐步放宽阶段（2015年至今）2015年8月，住房和城乡建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家外汇管理局等六部委联合发布了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号），对境外机构和个人在中国购房的限制进行了松绑，“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定”，取消了境外个人购房需“工作或学习满1年”的限制，仅需符合当地限购政策。1此通知现已废止。 2 32024年以来，“因城施策”进一步落实，广州等部分一线城市进一步放宽了港澳台居民及外籍人士的购房限制，以促进房地产市场平稳发展并吸引境外人才。2024年1月，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，港澳台及外籍人士在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围，商服类物业不再限定转让对象。总体来看，中国的外资购房政策经历了从严格限制到逐步放宽的过程，但“自住自用”、“商业存在”等核心原则仍然保留，以防止外资投机炒作。三、外资入境买房放开对楼市的短期影响1、吸引外资购房需求：简化流程可能刺激境外高净值人群在中国核心城市购房。2、提高交易效率：减少因备案流程延迟导致的交易失败，尤其利好高端住宅市场，因仍受"房住不炒"政策约束，预计对住宅市场影响有限。3、商业地产或更受益：外资机构投资渠道拓宽，外资更倾向于投资写字楼、商业综合体等商业地产，商业地产中外资占比显著高于住宅，尤其在写字楼和零售物业领域，政策放宽或将提升核心城市优质商业物业的流动性，但外资对低效商业保持谨慎。4、部分核心城市房价或受支撑：外资可能更倾向于一线城市（如北京、上海、深圳）及热门二线城市的优质房产，短期内可能对高端市场形成一定支撑。5、市场信心提振：政策放宽可能被视为中国房地产市场进一步开放的信号，增强国际资本对中国楼市的信心。整体来看，短期内，外资入境买房放开，将一定程度上利好中国楼市。四、外资入境买房放开对楼市的长期影响长期来看，外资在中国房地产市场的占比一直较低（通常不足5%），其中港澳资金占外资总量的60%以上，以个人购房和中小企业投资为主。2024年，广州、深圳取消港澳居民限购，预计港澳资金占比将小幅提升，但政策放宽不会改变国内刚需和改善性需求的主导地位。即使放宽外资购房，政府仍会通过税收、资金监管等方式防止投机炒作。此外，外资一般更关注核心城市，对库存较高的三、四线城市房地产市场预计不会产生很大影响。随着外资购房政策逐步调整，各级政府可能会同步出台配套监管措施，如：加强资金来源审查、反洗钱审查、反恐融资审查等，防止热钱炒作；限制外资购买保障性住房等特定类型房产。此外可能建立资金使用的事中事后监测机制或将对不同类别房产实施差异化管理政策。整体来看，外资购房政策逐步放宽，对国内楼市的影响将是局部、有限且可控的，不会改变中国房地产市场整体走势。中国将继续坚持“房住不炒”定位，确保市场平稳健康发展。 报告声明本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 4