情绪降温，指数回调

情绪降温，指数回调 REITs周报 本报告导读： 汤志宇(研究助理)021-38676666登记编号S0880123070149 行情回调提供配置机会的同时，后续行情波动也需关注监管态度变化对市场情绪的影响。 投资要点： 过去一周国内REIT市场整体下行，全板块普跌。经连续7周周涨幅收正后，过去一周中证REIT全收益指数迎来下行，周度跌幅1.38%收于1109.13。除新上市项目外，仅6只REITs周度涨幅收红，且涨幅皆在1%以内。从细分板块视角来看，除能源板块跌幅较浅，仅下跌0.08%之外，其他板块跌幅皆集中在1%-2%（排除过去一周新上市项目影响）。 本轮回调行情主要由三方面因素主导：市场环境变化驱动情绪降温、权益市场虹吸效应、半年度考核浮盈兑现压力。本轮回调行情启动于2025年6月24日，我们认为行情下行的催化剂主要包括三方面因素：①新项目询价上下限空间打开，市场情绪收敛。6月24日华夏华电REIT项目和创金合信首农产业园REIT项目发布询价报告，其中询价上下限区间由过往正负10%以内上调至正负20%-25%，结合近期新项目集中上市，市场情绪边际降温。②权益市场对资金的虹吸效应。6月24日REIT市场启动下跌行情伴随着权益市场表现突出，参考2024年9月24日行情来看，权益市场陡峭上涨期间REIT市场往往受到压制。③临近半年度考核机构止盈锁定利润。本轮行情回调临近半年末，部分机构浮盈兑现，表现为前期强势项目放量下行。 后续行情需关注监管态度变化对市场情绪的影响。过往支撑国内REIT市场行情的驱动力未发生显著变化，且权益市场的虹吸效应与止盈压力独立来看更多是短期影响，本轮回调更多出于监管环境变化下市场情绪边际降温，特别自2025年以来，从固收投资者视角来看，其对监管机构对市场行情的态度也较为敏感。综上来看，行情回调提供配置机会的同时，后续行情波动也需关注监管态度变化对市场情绪的影响。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.一级发行情况............................................................................................31.2.二级行情回顾............................................................................................32.风险提示........................................................................................................11 1.REITs市场行情总结 1.1.一级发行情况 过去一周（2025.6.20-2025.6.27，下同）有2只REITs更新发行状态。其中华夏安博仓储物流首发项目已申报，华夏中海商业资产首发项目已受理，此外过去一周有两只REITs上市，分别是中金亦庄产业园项目和中金中国绿发商业项目。截至2025年6月27日，国内REITs市场共上市68只，总市值2061亿元，流通市值947亿元。 1.2.二级行情回顾 过去一周国内REIT市场整体下行，全板块普跌。经连续7周周涨幅收正后，过去一周中证REIT全收益指数迎来下行，周度跌幅1.38%收于1109.13。除新上市项目外，仅6只REITs周度涨幅收红，且涨幅皆在1%以内。从细分板块视角来看，除能源板块跌幅较浅，仅下跌0.08%之外，其他板块跌幅皆集中在1%-2%（排除过去一周新上市项目影响）。 本轮回调行情主要由三方面因素主导：市场环境变化驱动情绪降温、权益市场虹吸效应、半年度考核浮盈兑现压力。本轮回调行情启动于2025年6月24日，我们认为行情下行的催化剂主要包括三方面因素： ①新项目询价上下限空间打开，市场情绪收敛。6月24日华夏华电REIT项目和创金合信首农产业园REIT项目发布询价报告，其中询价上下限区间由过往正负10%以内上调至正负20%-25%，结合近期新项目集中上市，市场情绪边际降温。 ②权益市场对资金的虹吸效应。6月24日REIT市场启动下跌行情伴随着权益市场表现突出，参考2024年9月24日行情来看，权益市场陡峭上涨期间REIT市场往往受到压制。 ③临近半年度考核机构止盈锁定利润。本轮行情回调临近半年末，部分机 构浮盈兑现，表现为前期强势项目放量下行。 数据来源：Choice，国泰海通证券研究 后续行情需关注监管态度变化对市场情绪的影响。过往支撑国内REIT市场行情的驱动力未发生显著变化，且权益市场的虹吸效应与止盈压力独立来看更多是短期影响，本轮回调更多出于监管环境变化下市场情绪边际降温，特别自2025年以来，从固收投资者视角来看，其对监管机构对市场行情的态度也较为敏感。综上来看，行情回调提供配置机会的同时，后续行情波动也需关注监管态度变化对市场情绪的影响。 过去一周REITs指数整体下行，产权类REITs跌幅较浅。具体来看，过去一周中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）分别变化-1.46%和-1.38%，产权类REITs和特许经营权类REITs分别变化-0.68%和-1.66%。从底层资产来看，过去一周消费和能源REITs表现较好，保障房和交通类REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：消费（0.06%）、能源（-0.08%）、产业园（-0.45%）、仓储（-1.15%）、市政环保（-1.28%）、保障房（-1.79%）、交通（-2.20%）。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周（2025.6.20-2025.6.27）REITs市场交易额边际上行，市政环保和保障房板块换手率较高。整体来看，过去一周REITs周度交易额28.95亿元。分经营模式来看周度日均换手率，市政环保和保障性租赁住房类REITs周度日均换手率相对较高，分别为1.29%和1.03%，交通和产业园类REITs周度日均换手率相对较低，为0.64%和0.64%。 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号