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地产2025年中期策略：地产寻底的企业视角

2025-07-02 国投证券 Roger谁都不是你的反派大魔王

地产行业本轮下行周期（2022年起）的核心矛盾已从单纯的需求不足转向供给端因素主导，特别是2018年“新房限价”政策催生的“高周转模式”难以为继。高周转模式下，房企依靠总部跨项目调拨现金流实现规模扩张，但也导致了土储区域失衡、存货膨胀及经营负债激增。核心城市土地供应瓶颈、土储不均衡下母公司现金流枯竭以及限价导致的长期供需失衡，最终导致了高周转模式的螺旋式坍塌。
本轮复苏路径将区别于传统“量先价后”，而呈现“房价（尤其二手、现房）企稳先行→带动销售改善”的特征。市场结构转向“长尾复苏”，地方小房企/城投平台韧性显现，头部房企市占下滑。
乐观假设下2025年全国商品房销售面积9.7亿㎡，同比持平，但房地产开发投资对经济的拖累仍将持续，因新开工传导至施工恢复尚需时间。
投资建议关注：保持拿地强度的行业龙头（招商蛇口、保利发展、滨江集团、绿城中国、中国海外发展、中国金茂等）；负债端压力持续下降，经营改善类公司（金地集团、新城控股等）；多元经营稳健发展的地方国企（浦东金桥、外高桥等）；房企流动性压力缓解后，物业管理公司估值修复（华润万象生活、招商积余等）。
风险提示：融资环境收紧超预期、房地产销售政策变化、地产调控政策变化、引用数据滞后或不及时。