保障房板块持续突破，市场轮动行情再启

请务必阅读正文之后的免责条款部分保障房板块持续突破，市场轮动行情再启REITs周报本报告导读：行情轮动下可积极布局的市场认可度更高的强势项目，收益确定性更强，同时考虑到季报披露时间渐近，对于分子端波动较大的项目则需保持一定谨慎。投资要点：[Table_Summary]过去一周（2025.6.13-2025.6.20，下同）有4只REITs更新发行状态。其中南方万国数据中心首发项目、创金合信首农产业园首发项目、华夏华电清洁能源项目、南方润泽科技数据中心首发项目已注册生效。截至2025年6月20日，国内REITs市场共上市66只，总市值2066亿元，流通市值961亿元。过去一周国内REIT市场整体上涨，保障房和市政环保板块领涨。过去一周REIT指数再次突破年内新高，中证REITs全收益指数周度涨幅0.88%收于1124.63。从细分板块视角来看，首单保障房REITs扩募发售落地对市场情绪的提振仍在延续，过去一周保障房板块整体周度涨幅在4.45%，同为弱周期板块的市政环保板块涨幅次之，涨幅在3.31%。保障房板块迎来新一轮突破，经营稳健板块与项目响应跟涨。我们在《扩募落地驱动保障房板块领涨，指数突破年内前高》中提及，后续保障房板块股价若站稳脚跟持续突破，可关注保障房、市政、消费等稳定经营板块行情轮动机会。观察近期板块行情走势可见，6月13日保障房板块率先启动上涨行情，至6月18日市场情绪达到顶峰，同日市政、消费及仓储板块接力启动，其中仓储板块内强经营和强条款的项目涨幅居前，板块轮动行情凸显。行情轮动下可积极布局的市场认可度更高的强势项目，收益确定性更强，同时考虑到季报披露时间渐近，对于分子端波动较大的项目则需保持一定谨慎。从过往经验来看，压降分母端驱动的市场行情往往由弱周期板块/经营稳健项目向强周期板块/经营波动项目传导，考虑到本轮行情临近二季度末，REIT底层项目的实际经营表现也会影响行情的传导效果，特别是由分母端压降驱动的行情将使得项目估值对分子端经营表现更加敏感，建议积极布局市场认可度更高的强势项目同时，谨慎挖掘分子端波动较大的项目。风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.一级发行情况............................................................................................31.2.二级行情回顾............................................................................................32.风险提示........................................................................................................10 请务必阅读正文之后的免责条款部分2of11 1.REITs市场行情总结1.1.一级发行情况过去一周（2025.6.13-2025.6.20，下同）有4只REITs更新发行状态。其中南方万国数据中心首发项目、创金合信首农产业园首发项目、华夏华电清洁能源项目、南方润泽科技数据中心首发项目已注册生效。截至2025年6月20日，国内REITs市场共上市66只，总市值2066亿元，流通市值961亿元。数据来源：Wind，上交所，深交所，国泰海通证券研究1.2.二级行情回顾过去一周国内REIT市场整体上涨，保障房和市政环保板块领涨。过去一周REIT指数再次突破年内新高，中证REITs全收益指数周度涨幅0.88%收于1124.63。从细分板块视角来看，首单保障房REITs扩募发售落地对市场情绪的提振仍在延续，过去一周保障房板块整体周度涨幅在4.45%，同为弱周期板块的市政环保板块涨幅次之，涨幅在3.31%。保障房板块迎来新一轮突破，经营稳健板块与项目响应跟涨。我们在《扩募落地驱动保障房板块领涨，指数突破年内前高》中提及，后续保障房板块股价若站稳脚跟持续突破，可关注保障房、市政、消费等稳定经营板块行情轮动机会。观察近期板块行情走势可见，6月13日保障房板块率先启动上涨行情，至6月18日市场情绪达到顶峰，同日市政、消费及仓储板块接力启动，其中仓储板块内强经营和强条款的项目涨幅居前，板块轮动行情凸显。行情轮动下可积极布局的市场认可度更高的强势项目，收益确定性更强，同时考虑到季报披露时间渐近，对于分子端波动较大的项目则需保持一定谨慎。从过往经验来看，压降分母端驱动的市场行情往往由弱周期板块/经营稳健项目向强周期板块/经营波动项目传导，考虑到本轮行情临近二季度末，REIT底层项目的实际经营表现也会影响行情的传导效果，特别是由分母端资产类型508058.SH中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房扩募508021.SH国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施508088.SH国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施508096.SH中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施508068.SH华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房扩募508077.SH华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房扩募508021.SH国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施508006.SH富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金生态环保创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金IDC南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金IDC华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施180606.SZ中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施508090.SH中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施508080.SH中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房首发华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施 申报类型项目状态更新日期上市交易所已反馈2025-06-10上海证券交易所扩募通过2025-05-30上海证券交易所扩募已反馈2025-04-24上海证券交易所扩募已反馈2025-04-15上海证券交易所通过2025-03-26上海证券交易所已反馈2024-12-23上海证券交易所扩募已受理2024-11-19上海证券交易所扩募已反馈2022-12-07上海证券交易所首发通过2025-06-19上海证券交易所首发通过2025-06-19上海证券交易所首发通过2025-06-18深圳证券交易所首发通过2025-06-18上海证券交易所首发已受理2025-06-10上海证券交易所首发通过2025-06-03深圳证券交易所首发通过2025-05-30上海证券交易所首发已反馈2025-05-26上海证券交易所首发已受理2025-05-20上海证券交易所首发已反馈2025-05-12上海证券交易所首发通过2025-04-24上海证券交易所首发已反馈2024-12-12上海证券交易所已反馈2024-04-15上海证券交易所首发已问询2024-04-15深圳证券交易所首发已问询2023-10-22深圳证券交易所 压降驱动的行情将使得项目估值对分子端经营表现更加敏感，建议积极布局市场认可度更高的强势项目同时，谨慎挖掘分子端波动较大的项目。过去一周REITs指数整体上涨，产权类REITs表现较好。具体来看，过去一周中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）分别变化0.87%和0.88%，产权类REITs和特许经营权类REITs分别变化2.21%和-0.43%。从底层资产来看，过去一周保障房和市政环保REITs表现较好，交通和能源类REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：保障房（4.45%）、市政环保（3.31%）、仓储（2.84%）、消费（1.45%）、产业园（1.00%）、能源（0.48%）、交通（-1.09%）。注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算 请务必阅读正文之后的免责条款部分数据来源：Wind，国泰海通证券研究图3：REITs指数整体上行数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究图5：过去两周REITs板块与大类资产收益率走势数据来源：Wind，国泰海通证券研究2025-06-202025-06-19 2025-06-18 2025-06-17 2025-06-16 2025-06-13 2025-06-12 2025-06-11 2025-06-10 2025-06-09中证REITs全收益0.4%0.0%沪深300指数0.1%-0.8%中证红利指数0.2%-0.6%中债10年期国债指数0.0%0.0%产权类0.8%0.2%特许经营权类-0.1%-0.1%仓储物流1.9%0.3%园区基础设施0.4%0.2%交通基础设施-0.3%-0.3%市政设施0.8%0.7%能源0.0%0.1%保障性租赁住房0.6%-0.1%消费基础设施0.5%0.4% 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周（2025.6.13-2025.6.20）REITs市场交易额边际上行，市政环保和保障房板块换手率较高。整体来看，过去一周REITs周度交易额28.4亿元。分经营模式来看周度日均换手率，保障房和市政环保类REITs周度日均换手率相对较高，分别为1%和0.97%，交通和产业园类REITs周度日均换手率相对较低，为0.56%和0.66%。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究注：第一列日期为样本周度数据当周首日图9：不同板块周度日均换手率数据来源：Wind，国泰海通证券研究注：第一列日期为样本周度数据当周首日保障性租赁住房仓储物流2024/6/30.77%0.73%2024/6/100.82%0.74%2024/6/170.70%0.67%2024/6/241.02%0.94%2024/7/10.89%0.82%2024/7/80.95%1.19%2024/7/151.03%0.76%2024/7/220.95%0.61%2024/7/291.05%0.77%2024/8/51.07%1.00%2024/8/120.92%1.11%2024/8/191.02%0.76%2024/8/261.27%0.75%2024/9/20.91%0.72%2024/9/90.74%0.56%2024/9/160.64%0.66%2024/9/230.57%0.67%2024/9/301.10%1.31%2024/10/71.04%0.95%2024/10/141.02%0.64%2024/10/210.75%0.71%2024/10/280.76%0.65%2024/11/41.00%0.74%2024/11/111.35%0.67%2024/11/180.71%0.69%2024/11/250.55%0.59%2024/12/20.90%0.81%2024/12/92.35%0.86%2024/12/