保障房板块持续突破，市场轮动行情再启

债券研究/2025.06.22 保障房板块持续突破，市场轮动行情再启刘玉(分析师) 021-38676666 REITs周报 本报告导读： 行情轮动下可积极布局的市场认可度更高的强势项目，收益确定性更强，同时考虑到季报披露时间渐近，对于分子端波动较大的项目则需保持一定谨慎。 投资要点： 过去一周（2025.6.13-2025.6.20，下同）有4只REITs更新发行状态。其中南方万国数据中心首发项目、创金合信首农产业园首发项目、华夏华电清洁能源项目、南方润泽科技数据中心首发项目已注 册生效。截至2025年6月20日，国内REITs市场共上市66只，总 市值2066亿元，流通市值961亿元。 过去一周国内REIT市场整体上涨，保障房和市政环保板块领涨。过去一周REIT指数再次突破年内新高，中证REITs全收益指数周度涨幅0.88%收于1124.63。从细分板块视角来看，首单保障房REITs 扩募发售落地对市场情绪的提振仍在延续，过去一周保障房板块整体周度涨幅在4.45%，同为弱周期板块的市政环保板块涨幅次之，涨幅在3.31%。 保障房板块迎来新一轮突破，经营稳健板块与项目响应跟涨。我们 在《扩募落地驱动保障房板块领涨，指数突破年内前高》中提及， 后续保障房板块股价若站稳脚跟持续突破，可关注保障房、市政、消费等稳定经营板块行情轮动机会。观察近期板块行情走势可见，6月13日保障房板块率先启动上涨行情，至6月18日市场情绪达到顶峰，同日市政、消费及仓储板块接力启动，其中仓储板块内强经营和强条款的项目涨幅居前，板块轮动行情凸显。 行情轮动下可积极布局的市场认可度更高的强势项目，收益确定性更强，同时考虑到季报披露时间渐近，对于分子端波动较大的项目则需保持一定谨慎。从过往经验来看，压降分母端驱动的市场行情 往往由弱周期板块/经营稳健项目向强周期板块/经营波动项目传导，考虑到本轮行情临近二季度末，REIT底层项目的实际经营表现也会影响行情的传导效果，特别是由分母端压降驱动的行情将使得项目估值对分子端经营表现更加敏感，建议积极布局市场认可度更高的强势项目同时，谨慎挖掘分子端波动较大的项目。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 登记编号S0880523050002 汤志宇(研究助理) 021-38676666 登记编号S0880123070149 债券研 究 市场策略周 报 证券研究报 告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 1.REITs市场行情总结3 1.1.一级发行情况3 1.2.二级行情回顾3 2.风险提示10 请务必阅读正文之后的免责条款部分2of11 1.REITs市场行情总结 1.1.一级发行情况 过去一周（2025.6.13-2025.6.20，下同）有4只REITs更新发行状态。其中南方万国数据中心首发项目、创金合信首农产业园首发项目、华夏华电清洁能源项目、南方润泽科技数据中心首发项目已注册生效。截至2025年6月 20日，国内REITs市场共上市66只，总市值2066亿元，流通市值961亿元。 代码 名称 资产类型 申报类型项目状态更新日期 上市交易所 508058.SH 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 扩募 已反馈 2025-06-10 上海证券交易所 508021.SH 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 扩募 通过 2025-05-30 上海证券交易所 508088.SH 国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 扩募 已反馈 2025-04-24 上海证券交易所 508096.SH 中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 扩募 已反馈 2025-04-15 上海证券交易所 508068.SH 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 扩募 通过 2025-03-26 上海证券交易所 508077.SH 华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 扩募 已反馈 2024-12-23 上海证券交易所 508021.SH 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 扩募 已受理 2024-11-19 上海证券交易所 508006.SH 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金 生态环保 扩募 已反馈 2022-12-07 上海证券交易所 创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 通过 2025-06-19 上海证券交易所 华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 通过 2025-06-19 上海证券交易所 南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 IDC 首发 通过 2025-06-18 深圳证券交易所 南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金 IDC 首发 通过 2025-06-18 上海证券交易所 华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 已受理 2025-06-10 上海证券交易所 180606.SZ 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 通过 2025-06-03 深圳证券交易所 508090.SH 中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 仓储物流 首发 通过 2025-05-30 上海证券交易所 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 已反馈 2025-05-26 上海证券交易所 创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 已受理 2025-05-20 上海证券交易所 华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 已反馈 2025-05-12 上海证券交易所 508080.SH 中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 通过 2025-04-24 上海证券交易所 中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 已反馈 2024-12-12 上海证券交易所 建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 首发 已反馈 2024-04-15 上海证券交易所 华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 仓储物流 首发 已问询 2024-04-15 深圳证券交易所 建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 已问询 2023-10-22 深圳证券交易所 图1：REIT申报进度 数据来源：Wind，上交所，深交所，国泰海通证券研究 1.2.二级行情回顾 过去一周国内REIT市场整体上涨，保障房和市政环保板块领涨。过去一周REIT指数再次突破年内新高，中证REITs全收益指数周度涨幅0.88%收于1124.63。从细分板块视角来看，首单保障房REITs扩募发售落地对市场情 绪的提振仍在延续，过去一周保障房板块整体周度涨幅在4.45%，同为弱周期板块的市政环保板块涨幅次之，涨幅在3.31%。 保障房板块迎来新一轮突破，经营稳健板块与项目响应跟涨。我们在《扩募落地驱动保障房板块领涨，指数突破年内前高》中提及，后续保障房板块股 价若站稳脚跟持续突破，可关注保障房、市政、消费等稳定经营板块行情轮动机会。观察近期板块行情走势可见，6月13日保障房板块率先启动上涨行情，至6月18日市场情绪达到顶峰，同日市政、消费及仓储板块接力启动，其中仓储板块内强经营和强条款的项目涨幅居前，板块轮动行情凸显。 行情轮动下可积极布局的市场认可度更高的强势项目，收益确定性更强，同时考虑到季报披露时间渐近，对于分子端波动较大的项目则需保持一定谨慎。从过往经验来看，压降分母端驱动的市场行情往往由弱周期板块/经营稳健项目向强周期板块/经营波动项目传导，考虑到本轮行情临近二季度末，REIT底层项目的实际经营表现也会影响行情的传导效果，特别是由分母端 请务必阅读正文之后的免责条款部分 压降驱动的行情将使得项目估值对分子端经营表现更加敏感，建议积极布局市场认可度更高的强势项目同时，谨慎挖掘分子端波动较大的项目。 过去一周REITs指数整体上涨，产权类REITs表现较好。具体来看，过去一周中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）分别变化0.87%和0.88%，产权类REITs和特许经营权类REITs分别变化2.21%和-0.43%。从底层资产来看，过去一周保障房和市政环保REITs表现较好，交通和能源类REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：保障房（4.45%）、市政环保（3.31%）、仓储（2.84%）、消费（1.45%）、产业园（1.00%）、能源（0.48%）、交通（-1.09%）。 图2：过去一周REITs指数整体上行 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算 图3：REITs指数整体上行 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图4：过去一周REITs市场各板块表现分化 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 2025-06-20 2025-06-19 2025-06-18 2025-06-17 2025-06-16 2025-06-13 2025-06-12 2025-06-11 2025-06-10 2025-06-09 中证REITs全收益 0.4% 0.0% 0.4% -0.2% 0.3% 0.4% 0.1% 0.2% 0.2% -0.2% 沪深300指数 0.1% -0.8% 0.1% -0.1% 0.2% -0.7% -0.1% 0.8% -0.5% 0.3% 中证红利指数 0.2% -0.6% -0.1% 0.0% 0.2% -1.0% 0.0% 0.3% -0.1% 0.2% 中债10年期国债指数 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 产权类 0.8% 0.2% 0.8% 0.2% 0.2% 0.4% 0.1% 0.3% 0.1% 0.0% 特许经营权类 -0.1% -0.1% 0.0% -0.5% 0.3% 0.4% 0.2% 0.1% 0.3% -0.5% 仓储物流 1.9% 0.3% 0.5% -0.2% 0.2% 0.4% 0.1% 0.4% -0.2% 0.0% 园区基础设施 0.4% 0.2% 0.4% -0.1% 0.2% 0.1% 0.0% 0.5% 0.1% 0.2% 交通基础设施 -0.3% -0.3% -0.1% -0.7% 0.3% 0.4% 0.4% 0.1% 0.5% -0.9% 市政设施 0.8% 0.7% 1.3% 0.2% 0.2% 0.5% -0.1% 0.3% 0.0% 0.3% 能源 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.5% 0.1% -0.2% 0.1% -0.1% 0.2% 保障性租赁住房 0.6% -0.1% 2.2% 1.1% 0.5% 1.2% 0.5% 0.0% 0.4% -0.6% 消费基础设施 0.5% 0.4% 0.4% 0.1% 0.1% 0.1% 0.0% 0.1% 0.2% 0.4% 图5：过去两周REITs板块与大类资产收益率走势 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 图6：过去一周REITs项目日度涨幅与周度涨幅 REITs名称资产类型收盘价（元）2025/6/162025/6/172025/6/182025/6/192025/6/20周度涨幅上市以来涨跌幅 国泰君安济南能源供热REIT市政环保13.581.48%0.00%3.70%1.35%1.35%8.10%67.95% 华夏基金华润有巢REIT保障性租赁住房3.820.64%1.28%4.06%0.58%1.02%7.77%62.77% 中金厦门安居保