房地产行业周报：中央财政支持城市更新，一二手房成交量萎缩

一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.86%，沪深300指数上涨0.88%，相对收益为-0.02%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(5.30-6.5)，中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交21688套，同比增速-26.9%，环比增速-27.2%；合计成交面积218.5万平方米，同比增速-34.5%，环比增速-27.9%。 本周(5.30-6.5)，中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交14669套，同比增速-27.3%，环比增速-26.5%；合计成交面积141.3万平方米，同比增速-25.3%，环比增速-26.5%。 本周（5.30-6.5），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积18725.2万平方米，环比增速-0.4%，去化周期143.7周。 本周（5.26-6.1），土地供给方面，本周供应土地3594.9万平方米，同比增速14.3%； 供应均价2157元/平方米，同比增速60.3%。土地成交方面，本周成交土地2317.5万平方米，同比增速23.2%；土地成交金额357.1亿元，同比增速50.7%。本周土地成交楼面价1541元/平方米，溢价率3.7%。 本周（5.30-6.5）房地产企业合计发行信用债65亿元，同比增速12.07%，环比增速11.88%。本月至今房地产企业合计发行信用债65亿元，同比增速32.65%。 投资建议： 本周，中央财政持续推进城市更新行动，北京、广州等20城入选示范城市，江苏、湖南等地推行新政促进房地产市场需求和楼市稳定。销售端一二手房成交量同环比均有所萎缩。稳健的房企仍然是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等，在当前政策环境下能够有效应对市场波动；同时随着市场需求的回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.86%，沪深300指数上涨0.88%，相对收益为-0.02%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：海泰发展、中珠医疗、南都物业、天房发展、亚太实业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中迪投资、金地集团、华夏幸福、沙河股份、深振业A. 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻追踪 【中央政策】6月4日，财政部与住房城乡建设部联合公布2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果。拟支持的20个城市为（按行政区划排序）：北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。 【中央政策】6月6日，为保持城市国土空间监测成果现势性，按照2025年自然资源工作会议和《自然资源部2025年工作要点》确定的重点工作，自然资源部决定开展2025年城市国土空间监测工作。重点聚焦城市国土空间治理中公共服务、生活宜居、交通便捷、安全韧性等情况，为国土空间规划编制及实施监督、国土空间规划城市体检评估等工作提供支撑，助力提升城市规划、建设、治理水平。 【地方政策】日前，湖南省住建厅联合省财政厅等9部门印发《湖南省促进房地产市场平稳健康发展若干措施》通知，即“湘十条”，自2025年5月28日起施行，有效期一年，这是湖南时隔7年再出省级房地产维稳政策。 “湘十条”含加大契税支持、助力多子女家庭购房、满足人才住房需求、推进“以旧换新”等10大措施。如收购存量房作保障房可放宽面积标准，各地可引社会资本参与；土地出让价款缴纳可协商调整；非住宅用地等可按“商改住”规划修改，这些举措旨在促消费、稳市场，优化住房供给结构，意义重大。 【地方政策】6月6日，江苏省人民政府发布《关于印发江苏省实施提振消费专项行动若干措施的通知》，涉及教育、住房、休假等多方面举措。2025年将新建改扩建80所义务教育学校，促进教育资源均衡。鼓励有条件地方设中小学春假、秋假，增学生休息与家庭旅游消费契机。加大住房公积金提取支持力度，允许特定情况下父母子女提取付首付，提高贷款额度、优化条件，刺激房地产市场需求。鼓励灵活休假与弹性工作，推进育儿假制度，利于提升职工满意度、促进家庭消费，推动经济健康发展。 图表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻追踪 【华润置地】6月6日，华润置地控股有限公司发布2025年度第三期中期票据发行情况公告。据公告，此次华润置地控股有限公司共发行两个品种的中期票据，分别为25华润控股MTN003A和25华润控股MTN003B。品种一“25华润控股MTN003A”，计划发行总额为30亿元，期限为3年。该债券合规申购家数为25家，有效申购家数为14家，合规申购金额为80.70亿元，有效申购金额为33.20亿元。品种二“25华润控股MTN003B”，计划发行总额为10亿元，期限为5年。合规申购家数为14家，有效申购家数为5家，合规申购金额为25.3亿元，有效申购金额为10亿万元。两个品种债券起息日为2025年06月06日，兴业银行股份有限公司担任簿记管理人及主承销商，中国工商银行股份有限公司和中国建设银行股份有限公司为联席主承销商。华润置地控股有限公司此次发行的中期票据实际发行总额为40亿元，用途为置换前期偿还发行人到期的债务融资工具的自有资金及用于项目建设。待偿还债务融资工具包括22华润置地MTN002和20华润控股MTN002B，合计待偿还本金为25亿元。项目建设方面，华润置地控股有限公司涉及三个住宅项目，分别为西安港宸润府、上海中环置地中心望云和贵阳悠山悦景，预计总投资分别为56.62亿元、53.56亿元和46.20亿元，计划使用募集金额上限分别为13亿元、11亿元、4亿元。 【保利发展】6月6日，保利发展控股集团股份有限公司公告披露2025年5月份销售情况简报。根据公告，保利发展2025年5月签约面积为130.41万平方米，同比减少32.88%；签约金额为285.12亿元，同比减少19.26%。 2025年1-5月累计签约面积为561.20万平方米，同比减少24.96%；签约金额为1161.61亿元，同比减少11.54%。 【中海发展】6月6日，中国海外发展有限公司（以下简称“中海”）发布公告，披露了截至2025年5月31日止五个月的物业销售和土地收购最新数据。公告显示，2025年5月单月，中海合同物业销售额约为人民币238.54亿元；2025年1月至5月累计，中海合同物业销售额约为人民币904.38亿元，累计销售面积达到约374.8万平方米，分別同比下跌11.1%及5.6%。 已认购物业销售金额约为人民币98.47亿元。在土地收购方面，2025年5月单月，中海权益土地出让金约为人民币17.90亿元，其中中海宏洋集团2025年5月权益土地出让金约为人民币15.74亿元。2025年1月至5月累计应付的权益土地出让金约为人民币290.80亿元。具体到项目层面，中国香港旺角区项目权益土地出让金为7.75亿元，长春高新区项目权益土地出让金为1.00亿元，沈阳浑南区项目权益土地出让金为9.15亿元。 图表4：本周公司公告 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(5.30-6.5)，中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交21688套，同比增速-26.9%，环比增速-27.2%；合计成交面积218.5万平方米，同比增速-34.5%，环比增速-27.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为2.1%、-30.5%和-46.2%，环比增速为-11.9%、-27.1%和-43%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-11.9%、-39.5%和-41.3%，环比增速为-21.8%、-22.8%和-41.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.1-6.5），中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交13026套，同比增速-22.7%，环比增速124.7%；合计成交面积130.2万平方米，同比增速-26.2%，环比增速120.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为0.2%、-22.9%和-40.8%，环比增速为126.3%、90.7%和216.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-19.1%、-28.9%和-26.1%，环比增速为91.5%、103.1%和235.6%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 图表13：一手房交易数据 4.2重点城市二手房成交分析 本周(5.30-6.5)，中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交14669套，同比增速-27.3%，环比增速-26.5%；合计成交面积141.3万平方米，同比增速-25.3%，环比增速-26.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-18%、-34%和-13.7%，环比增速为-28.7%、-25.3%和-26.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-15.5%、-33.3%和-5.5%，环比增速为-27.7%、-26.3%和-25.3%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.1-6.5），中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交10455套，同比增速-16.8%，环比增速711.7%；合计成交面积99.3万平方米，同比增速-16.6%，环比增速660.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-6.6%、-18.6%和-22.9%，环比增速为1125.2%、1840.2%和101.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-6%、-18.2%和-23.1%，环比增速为1083.3%、1963%和85.8%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 图表22：二手房交易数据 4.3重点城市库存情况分析 本周（5.30-6.5），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积18725.2万平方米，环比增速-0.4%，去化周期143.7周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.4%、-0.3%、-0.7%，去化周期分别为116.9周、189.9周、145.3周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 图表27：17城库存面积及去化周期 4.4土地市场供给与成交分析 本周（5.26-6.1），土地供给方面，本周供应土地3594.9万平方米，同比增速14.3%；供应均价2157元/平方米，同比增速60.3%。土地成交方面，本周成交土地2317.5万平方米，同比增速23.2%；土地成交金额357.1亿元，同比增速50.7%。本周土地成交楼面价1541元/平方米，溢价率3.7%。 分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、7%、3.5%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商