当前位置：首页
/
行业研究
/
报告详情
欧洲房地产研报摘要
欧洲房地产每日简报要点
Aroundtown ：2025年第一季度自由现金流几乎稳定（7630万欧元，每股0.07欧元），调整后EBITDA同比增长1.5%，但永续票据成本上升。低层租金同比增长3%（2024财年增长2.9%），其中办公室仍然疲软（同比增长1.6%），而酒店表现较好（同比增长3.7%）。空置率环比稳定。2025年指引确认（每股自由现金流0.26-0.28欧元）。连续第三年暂停股息。Great Portland Estates ：首笔交易：以4200万英镑的价格出售挑战者大厦（白教堂，E1），包括一块未开发的土地，略高于账面价值，买家为Yoomata Aldgate Property Ltd（Euragone Investment Management和Mata Capital的合资企业）。Catena ：以约2.85亿丹麦克朗（3820万欧元）的价格从PFA Real Estate收购哥本哈根大区的物流设施，收益率为5.8%。该设施位于Brøndby的Priorparken工业区，面积53,150平方米，可租赁面积为25,400平方米。当前租户PostNord的租约将持续到2035年，预计可产生1670万欧元的净运营盈余。收购将于5月31日完成，并通过内部资金和外部信贷融资。Jefferies观点：与5.1%的优质收益率相比，该交易收益率下降了150个基点。2025年第一季度，Catena剥离了两处价值2500万瑞典克朗的小型物业，同时在现有物业的项目和改造/扩建上投资了2640万瑞典克朗。该季度交易相对平静，但此次交易可能推动Catena下半年的交易更加活跃。TAG ：穆迪确认TAG的Baa3长期发行人评级及其Baa3优先无担保票据评级，并将前景从稳定上调至正面。正面前景反映了TAG强劲的运营业绩和财务指标，特别是在德国和波兰的租金业务，以及其向无担保债务融资过渡的承诺。TAG的流动性强劲，拥有大量现金储备、未使用的信贷额度以及成功的债券发行。CTP ：穆迪确认CTP的Baa3评级，并将前景改为正面。前景上调是由CTP强劲的市场地位、多元化的租户基础和持续的收入增长以及未来12-24个月信用指标改善的潜力推动的。
德国住宅租金管制
德国住宅租金管制延期 ：联邦司法部长Stefanie Hubig（SPD）决定暂时搁置其将租金管制扩展到较新建筑的计划。联邦内阁今天将批准的草案法律将保持2014年作为新建筑截止日期。最初，有一个提议将包括2014年至2019年间建造的建筑，但遇到了房地产界的强烈反对，并且没有包含与CDU/CSU的联合协议中。法国住房 ：4月份住房建筑许可证环比增长12.5%，批准了3.45万套单位的建设。从2024年5月到2025年4月，批准了34.18万套单位，同比减少4.9%，比疫情前水平低26%。4月份住房开工量为2.41万套，环比增长3.3%。过去一年中，开工了29.1万套单位，比2024年5月到2025年4月增长2.2%，比疫情前水平低25%。4月份独立住宅许可证减少了5.1%，而多户住宅和住宅建筑许可证增加了22.7%。
波兰数据中心
波兰数据中心 ：Greykite将华沙市中心和 Chopin 机场附近的Ursus的物流设施改造成波兰最强大的数据中心。改造将现场的电力容量从1800千瓦提高到6500千瓦。数据中心将租用约15年给EdgeConneX，该公司计划对该项目进行重大投资。这项举措是Greykite与White Star价值3亿美元的合资企业的一部分，旨在利用波兰对数字服务日益增长的需求。该项目涉及搬迁现有租户，并有望成为该国最有价值、收入最高的数据中心。
瑞典政府
瑞典政府审查AP基金的未上市资产投资 ：瑞典政府已启动外部审计，以审查国家控股的AP基金的 инвестиционнай стратегии，特别是它们对未上市资产的参与，例如风险投资和房地产。此举是在对基金在Northvolt（一家电池制造商）的5.31亿美元投资表示担忧之后，Northvolt于6月破产并停止生产，原因是需求不足。虽然未上市资产历来提供多样化和强劲的回报，但它们本质上很复杂，需要强大的专业知识、透明度和治理。预计调查结果将于2026年3月提交。
公司估值/风险
Aroundtown SA ：目标价是三种估值方法的混合平均值：计算10年退出收益率的DCF（WACC 9.2%，Beta 1.8，CoE 16.0%，退出收益率4.4%）、假设10年后终端价值等于NAV的DDM，以及调整后的NAV。上行风险：低于预期的CPI导致长期利率下降、收益率压缩、以账面价值出售大型投资组合、德国监管放松。CTP NV ：目标价是三种估值方法的混合平均值：计算10年退出收益率的DCF（WACC 7.4%，Beta 0.9，CoE 10.8%，退出收益率6.1%）、假设10年后终端价值等于NAV的DDM，以及调整后的NAV。下行风险：高于预期的CPI导致长期利率上升、收益率扩张、信用降级。Catena ABO ：目标价是三种估值方法的混合平均值：计算10年退出收益率的DCF（WACC 6.4%，Beta 1.0，CoE 9.0%，退出收益率5.5%）、假设10年后终端价值等于NAV的DDM，以及调整后的NAV。上行风险：长期利率下降、收益率压缩、出售整个投资组合、WDP的收购。Great Portland Estates ：基于DCF估值的价格目标。风险包括伦敦办公室资本价值预期下跌幅度超过预期、租户需求保持旺盛，以及无风险10年期英国金边债券利率下降。TAG Immobilien AG ：目标价是三种估值方法的混合平均值：计算10年退出收益率的DCF（WACC 6.8%，Beta 1.3，CoE 11.8%，退出收益率4.5%）、假设10年后终端价值等于NAV的DDM，以及调整后的NAV。下行风险：高于预期的CPI导致长期利率上升、收益率扩张、信用降级、德国新监管。
