大都市统计区就业追踪：4月份办公室岗位增长0.2%

MSA就业追踪器：4月份办公类工作增长+0.2% Y/Y办公室工作岗位增长上升了+10个基点至+0.2%的4月份，纽约和阳光地带实现了正增长(+0.6%和+0.3%的Y/Y，分别)。西海岸持续落后，但环比上升了+80个基点至-0.8%。职位总列表环比回落-5.4%，但同比增幅仍然为正(+1.4%)。 办公类岗位增长+10bps同比；纽约保持领先：4月份办公类岗位同比增长（+0.2%）超过前三月平均数 （0.0%）。科技类岗位增长同比下降-20bps至0.0%。金融活动增长在4月份增加+20bps至同比增长+1.2%，连续第11个月成为增长最快的办公类领域。按地区划分，纽约（+0.6%）表现最强，其次是阳光地带（+0.3%）。西海岸继续落后（-0.8%），但同比增长+80bps。在阳光地带市场，夏洛特（+2.9%）、罗利（+2.2%）和奥兰多（+1.2%）表现突出。整个西海岸地区增长仍为负数，具体为洛杉矶（-1.1%）、旧金山（-1.4%）、硅谷（-1.5%）和圣地亚哥（-1.7%）。 职位列表环比下降-5.4%，同比仍为正：我们追踪的28个市场的职位列表在4月份降至79.1K（环比下降-4.5K）。同比方面，增长率仍为正+1.4%Y/Y，但较3月份的+6.4%有所下降。在关键追踪市场中，夏洛特表现最强（同比增长+19.3%），其次是纽约（同比增长+16.4%）和迈阿密（同比增长+12.1%），而圣地亚哥（下降-16.8%）和华盛顿特区（下降-16.1%）则表现最弱。按地区划分，纽约同比表现最佳（同比增长+16.4%），远超阳光地带和西海岸（同比分别增长+0.6%和-3.2%）。从“变化率”角度来看，职位列表3个月的平均同比增速与之前3个月的平均水平相比下降了-950个基点。这个衡量动量的指标在夏洛特（下降-19.3%）、旧金山（下降-18.5%）和圣地亚哥（下降-14.7%）表现尤为强劲。值得注意的是，FIRE行业的职位列表同比上升了+15.2%，其中包括纽约的+31.7%，该行业已成为推动该市办公租赁复苏的领头羊。 办公/公寓影响：公寓供应仍超过多数美国市场的需求。阳光地带市场如奥斯汀、菲尼克斯和达拉斯正经历显著供应压力，因其D/S比率居全国最低。相反，沿海市场表现更好，职位列表/办公用途职位增长持续改善，这对ESS最有利，ESS也预测其市场就业增长将高于2025年全国平均水平。在办公领域，由于远程和混合办公的流行，就业增长和需求增长已连续数年脱钩，尤其是在西海岸。然而，西海岸增长滞后仍是这些市场的警示信号，并且加剧了办公利用率下降（如我们之前强调的那样）带来的挑战。近期分析由于行人流量较多）。纽约和阳光地带市场的增长更好支持了我们对CUZ、HIW&BXP（均为买入评级）的偏好，超过同行。 图1-全国公寓供需比 展品2-公寓需求/供给比率排名REIT 来源：Jefferies，劳工统计局，公司申报 来源：Jefferies，劳工统计局，CoStar 彼得·阿布拉莫维茨*|股权分析师 (212)336-7241|pabramowitz@jefferies.com 乔纳森·彼得森*|股票分析师 (212)284-1705|jpetersen@jefferies.com 琳达·蔡*|股票分析师 1(212)778-8011|ltsai@jefferies.com 乔·迪克斯坦*|股权分析师 +1(212)778-8771|jdickstein1@jefferies.com 布兰登·库勒*|股权助理 +1(332)236-6839|bcutler@jefferies.com 凯蒂·埃尔德斯*|股权助理 +1(917)421-1968|kelders@jefferies.com 图5-各地区办公类职位增长情况 它为何重要：我们认为，从地方层面和行业分布来看就业增长是一个有用的分析框架，用以分析各个房地产投资信托(REITs)这一关键需求驱动因素，因为它作为季度业绩的领先指标——尤其是在办公和公寓REITs方面。 160 140 120 100 80 60 40 20 0 5年均价10年均价 美国|房地产投资信托基金MSA就业追踪器：4月份办公类工作增长+0.2% 证券研究2025年6月3日 Y/Y办公室工作岗位增长上升了+10个基点至+0.2%的4月份，纽约和阳光地带实现了正增长(+0.6%和+0.3%的Y/Y，分别)。西海岸持续落后，但环比上升了+80个基点至-0.8%。职位总列表环比回落-5.4%，但同比增幅仍然为正(+1.4%)。 . 来源：Jefferies，劳工统计局 图6-科技型与非科技型办公室就业增长对比 15% 10% 5% 0% -5% 4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月 办公类岗位增长+10bps同比；纽约保持领先：4月份办公类岗位同比增长（+0.2%）超过前三月平均数 （0.0%）。科技类岗位增长同比下降-20bps至0.0%。金融活动增长在4月份增加+20bps至同比增长+1.2%，连续第11个月成为增长最快的办公类领域。按地区划分，纽约（+0.6%）表现最强，其次是阳光地带（+0.3%）。西海岸继续落后（-0.8%），但同比增长+80bps。在阳光地带市场，夏洛特（+2.9%）、罗利（+2.2%）和奥兰多（+1.2%）表现突出。整个西海岸地区增长仍为负数，具体为洛杉矶（-1.1%）、旧金山（-1.4%）、硅谷（-1.5%）和圣地亚哥（-1.7%）。 . 来源：Jefferies，劳工统计局 第七展示-总办公职位列表数量及增长-所有市场 20% 15% 10% 5% 0% -5% 职位列表环比下降-5.4%，同比仍为正：我们追踪的28个市场的职位列表在4月份降至79.1K（环比下降-4.5K）。同比方面，增长率仍为正+1.4%Y/Y，但较3月份的+6.4%有所下降。在关键追踪市场中，夏洛特表现最强（同比增长+19.3%），其次是纽约（同比增长+16.4%）和迈阿密（同比增长+12.1%），而圣地亚哥（下降-16.8%）和华盛顿特区（下降-16.1%）则表现最弱。按地区划分，纽约同比表现最佳（同比增长+16.4%），远超阳光地带和西海岸（同比分别增长+0.6%和-3.2%）。从“变化率”角度来看，职位列表3个月的平均同比增速与之前3个月的平均水平相比下降了-950个基点。这个衡量动量的指标在夏洛特（下降-19.3%）、旧金山（下降-18.5%）和圣地亚哥（下降-14.7%）表现尤为强劲。值得注意的是，FIRE行业的职位列表同比上升了+15.2%，其中包括纽约的+31.7%，该行业已成为推动该市办公租赁复苏的领头羊。 . 来源：Jefferies，LinkUp 50% 0% 0 2018年第四季度2019年第二季度2019年第三季度2020年第一季度2020年第三季度2020年第四季度 办公/公寓影响：公寓供应仍超过多数美国市场的需求。阳光地带市场如奥斯汀、菲尼克斯和达拉斯正经历显著供应压力，因其D/S比率居全国最低。相反，沿海市场表现更好，职位列表/办公用途职位增长持续改善，这对ESS最有利，ESS也预测其市场就业增长将高于2025年全国平均水平。在办公领域，由于远程和混合办公的流行，就业增长和需求增长已连续数年脱钩，尤其是在西海岸。然而，西海岸增长滞后仍是这些市场的警示信号，并且加剧了办公利用率下降（如我们之前强调的那样）带来的挑战。近期分析由于行人流量较多）。纽约和阳光地带市场的增长更好支持了我们对CUZ、HIW&BXP（均为买入评级）的偏好，超过同行。 2016年第四季度2017年第一季度2017年第三季度2018年第一季度2018年第二季度 2Q214Q211Q223Q221Q23 图1-全国公寓供需比 来源：Jefferies，劳工统计局，CoStar 展品2-公寓需求/供给比率排名REIT 公寓型房地产投资信托基金 排名 股票代码 加权D/S比率 1 APTS 98.6 2 ESS 98.2 3 AVB 98.0 4 EQR 96.9 5 IRT 96.6 6 UDR 96.6 7 NXRT 96.2 8 MAA 95.9 9 BRG 95.8 10 CPT 95.6 2Q234Q232Q243Q241Q25 来源：Jefferies，劳工统计局，公司申报 请参见本报告第14至21页的分析师资质认证、重要披露信息和关于非美国分析师的情况信息。 *JefferiesLLC/JefferiesResearchServices,LLC 120 10080 60 40 200 5年均价10年均价 4Q16 1Q173Q171Q18 2Q193Q191Q20 2Q214Q211Q223Q22 图3-国家办公室供需比 2Q184Q18 3Q204Q20 1Q232Q23 来源：Jefferies，劳工统计局，CoStar 图4-REIT办公楼供需比排名 办公地产投资信托基金 排名 股票代码 加权D/S比率 1 ESRT 101.4 2 SLG 101.4 3 VNO 100.9 4 PGRE 100.5 5 FSP 99.0 6 DEI 98.7 7 JBGS 98.5 8 PDM 98.0 9 OPI 97.9 10 DEA 97.8 11 CUZ 97.8 12 BDN 97.8 13 BXP 97.5 14 HPP 97.5 15 KRC 97.2 16 HIW 97.0 17 CIO 96.7 18 CDP 96.7 4Q232Q243Q24 1Q25 来源：Jefferies，劳工统计局，公司文件 执行摘要 4月Y/Y办公室用途职位增长（+0.2%）超过前3个月平均数（0.0%）。技术职位增长环比下降20个基点至0. 0%Y/Y。金融活动在4月增加了20个基点至+1.2%Y/Y，成为增长最快的办公室用途部门，这是其连续第11个月环比增长。按地区划分，纽约（+0.6%）表现最强，其次是阳光地带（+0.3%）。西海岸持续落后（-0.8%），但环比增加了80个基点。在阳光地带市场中，夏洛特（+2.9%）、罗利（+2.2%）、奥兰多（+1.2 %）表现突出。西海岸大部分地区增长仍为负值，具体为洛杉矶（-1.1%）、旧金山（-1.4%）、硅谷（-1.5 %）和圣地亚哥（-1.7%）。 图8-市场办公类职位增长 排名市场 名称 04-25 04-24 03-25 2月25日 1月25日 平均动量的平均值的平均最后3最后12最后5最后数月数月年年前三年平 值 10(3-月平均vs 均值) 1 夏洛特 2.9% -1.2% 3.1% 2.3% 1.4% 2.2% -0.2% 1.7% 2.8% 2.3% 2 哥伦布 2.2% -2.5% 1.3% 1.3% 0.1% 0.9% -1.0% 0.3% 0.7% 1.4% 3 拉里尔 2.2% 0.6% 1.5% 1.5% 1.6% 1.5% 0.6% 3.4% 3.3% 0.3% 4 西雅图 1.4% -2.1% 1.2% 1.1% 0.9% 1.1% -0.1% 1.5% 2.5% -1.9% 5 奥兰多 1.2% 1.3% 1.5% 1.7% 1.3% 1.5% 1.5% 4.1% 4.0% -0.1% 6 圣安东尼奥 1.2% -0.7% 0.5% 0.7% 0.8% 0.7% 0.1% 1.7% 2.2% 1.1% 7 克利夫兰 1.2% -1.8% 0.9% 1.6% -0.4% 0.7% -0.8% -0.5% 0.5% 1.6% 8 奥斯汀 1.0% -1.3% 0.8% 1.2% 0.8% 0.9% 0.3% 5.9% 6.2% -0.3% 9 纽约市 0.6% 0.8% 0.4% 0.6% 0.9% 0.7% 1.1% 0.8% 1.6% -1.2% 10 盐湖城 0.5% -0.3% 0.9% -0.1% -0.5% 0.1% -0.4% 1