欧元区房地产市场：显示出复苏迹象

经济学欧元区 欧元区房地产市场 显示出恢复的迹象 ◆欧元区的名义房价成功度过了利率周期，没有出现重大下跌 ◆提升借贷能力与有限的供应应推动未来房价上涨 安雅·萨比娜·海曼 经济学家，德国与斯堪的纳维亚 汇丰银行plcanja.sabine.heimann@hsbc .com+447387247457 2025年6月4日 ◆房地产市场将通过刺激投资和消费，为经济提供适度支持 房价正在反弹……（图表1-5） 欧元区的房地产市场具有异质性，从homeownershiprates（homeownershiprates）、利率偏好到价格动态。在新冠疫情后家庭借贷能力减弱引发的广泛房价下跌后，大多数欧元区国家 ，由南欧经济体和荷兰引领，已经看到了房价回升。尽管在芬兰、法国等其他地区，由于消费 者信心低企，市场承压，而价格呈横盘整理。截至2024年底，欧元区的名义房价同比增长4.2 %，指数已超过2022年中期的峰值。然而，以实际计算，价格仍下跌8%。 ……并且迹象表明趋势将持续（图表6-11） 尽管自年初以来欧元区主权债券收益率急剧上升可能起到抑制作用，但由于欧洲央行迄今为止累计降息175个基点，总体来看抵押贷款利率呈下降趋势。加上实际收入反弹，低利率应将提振住房需求，特别是在意大利和西班牙等高比例存在未偿可变利率抵押贷款的国家。正如最新欧洲央行银行借贷调查所强调的那样，银行住房贷款的信贷条款和条件放松也应提供进一步支持。事实上，家庭意识到了他们更高的借贷能力，该地区购房意愿普遍上升，其中西班牙保持稳定上升趋势，德国则显示出异常高的意愿。抵押贷款放贷市场也有所回升，除法国和葡萄牙外，大多数国家都在增长。 住房市场复苏将支持GDP增长（图表12-17）2022年利率上调后，住房许可证申请量急剧下降，尽管由于建筑成本增长有所放缓，一些大国 的市场显示出初步触底的迹象，但建筑商的成本水平仍然较高，尤其是对出租房市场而言，其融资环境依然紧张，只能将租金推高到一定程度，直到家庭无法负担为止。再加上许可证通常转化为完工项目的滞后性，这将确保住房供应在未来一段时间内仍将受限。考虑到需求复苏，有限的供应应成为未来房价动态的关键驱动因素。随着时间的推移，更高的房价将使住宅建设更具吸引力，这可以通过投资对更广泛的经济增长产生积极的溢出效应，同时也可能由于财富效应而带动消费更具活力。 汇丰全球研究中心播客 听我们的见解 了解更多 披露与免责声明 本报告必须与披露附录中的披露声明和分析师认证一起阅读，并与免责声明一起阅读 ，免责声明是其一部分。 报告发行方：汇丰银行PLC 查看汇丰环球研究： https://www.research.hsbc.com 房价已恢复增长 1.房价已完全从疫情后的成本冲击中恢复 来源：Macrobond，OECD，HSBC 3.大多数大型经济体都记录了房价上涨，芬兰除外 2.2024年末，欧元区房价同比上涨4.2% 来源：Macrobond，OECD，汇丰 来源：Macrobond，OECD，HSBC 4.欧洲南部的浮动利率抵押贷款使用率有所下降 欧元区南部homeownershipratesarehigh %欧元区：新的浮动利率抵押贷款份额%9090 8080 7070 6060 5050 4040 3030 2020 1010 00 201120162022最新 德国法国意大利 来源：欧洲担保债券委员会，汇丰✲行 西班牙 来源：Macrobond，OECD，汇丰 活动正在增加 6.买方兴趣正在上升，特别是在德国和西班牙 … 7.……随着新业务抵押利率进一步跌破2023年的峰值，…… 来源：Macrobond，欧洲委员会，欧洲统计局，汇丰✲行来源：Macrobond，ECB，汇丰 8.……信用标准放宽……9.……过去的强劲工资增长正在显现 来源：Macrobond，ECB，汇丰 10.因此，收入房价比有所下降，提高了可负担性 … 来源：Macrobond，OECD，汇丰 来源：Macrobond，ECB，汇丰 11.……以及住房抵押贷款需求正在回升 来源：Macrobond，ECB✲行贷款调查，汇丰 房价反弹将作为刺激整体经济活动的动力 12.在建设活动急剧下降后，还有更长的路要走… … 13……建设成本增长较慢（尽管水平仍然极其高）… … 源：Macrobond，Eurostat，汇丰源：Macrobond，Eurostat，汇丰 14.……并且未来将会有更多买方兴趣，从而进一步推动住宅建设…… 14.……从而也带动了GDP，尽管其占总活动的份额相当小 来源：Macrobond，欧洲委员会，欧洲统计局，汇丰✲行源：Macrobond，Eurostat，汇丰 14.在意大利，尽管超级补贴结束，住宅建设在第一季度已经复苏。 14.由于房价上涨，消费动态也应改善 I索引意大利：投资拆分（实际） 索引, Q419=100Q419=100 200200 180180 160160 140140 120120 100100 8080 6060 12月19日12月20日12月21日12月22日12月23日12月24日住宅建筑非居民建 机械和设备。运输 来源：ISTAT,HSBC源：Macrobond，Eurostat，汇丰 披露附录 分析师认证 下列分析师、经济学家或策略师，包括负责本报告的个人分析师、在报告的个别部分或部分中列名为作者的个人分析师以及被列为子公司全覆盖分析师的分析师，保证就该主题证券或发行人的意见、在其被列名为作者的部分中表达的任何观点或预测，以及在此处表达的任何其他观点或预测（包括研究报告中封底的任何观点），准确反映了其个人观点，并且其任何部分的报酬与本研究报告中包含的任何具体建议或观点均无直接或间接关系：AnjaSabineHeimann 重要披露 本文件由汇丰✲行研究部编制并分发，仅供汇丰✲行客户使用，不得向他人公开，无论通过何种途径，包括通过新闻媒体或其他方式。 本文件仅供参考，不应被视为出售要约或购买其提及的证券或其他投资产品的要约邀请，或参与任何交易策略。本文件中的建议是一般性的，不应被视为个人建议，因为它是在未考虑任何特定投资者的目标、财务状况或需求的情况下准备的。因此，在采取建议之前，投资者应根据其目标、财务状况和需求考虑建议的适当性。如有必要，应寻求专业的投资和税务建议。 本文件中提到的某些投资产品在某些州或国家可能不具备销售资格，并且可能不适合所有类型的投资者。投资者应在作出购买投资产品的承诺之前，就本文件中提到的投资产品的适用性咨询其汇丰代表，并考虑其特定的投资目标、财务状况或特殊需求。 本文中提到的投资产品的价值和所产生的收益可能会波动，因此投资者可能收回的投资金额少于最初的投资金额。某些高波动性投资可能面临价值突然大幅下跌，跌幅可能等于或超过投资金额。投资产品的价值和收益可能受到汇率、利率或其他因素的影响。某特定投资产品的过往业绩并不预示未来结果。 汇丰✲行及其附属机构将不时以主交易商或代理人的身份，向客户出售和购买HSBC研究中涵盖的公司的证券/工具，包括股本和债务（包括衍生品），或在报告中提到的证券/工具中担任做市商或流动性提供者。 分析师、经济学家和策略师的部分薪酬参考汇丰✲行的盈利能力，其中包括投资✲行业务、销售与交易以及主要交易收入。 无论何时，或者以什么时间框架，这份分析的更新何时发布尚未确定。 对于本报告中提及的任何公司的披露信息，请参阅该公司最新发布的报告 www.hsbcnet.com/研究可在此处获取汇丰私人✲行客户如有其他研究报告相关疑问，应联系其客户关系经理。如需了解用于撰写本报告的专有模型更多信息，请联系撰写分析师。 额外披露 1本报告日期为2025年6月4日。 2本报告包含的所有市场数据截至2025年6月3日收盘，除非报告中另有注明不同日期和/或具体时间。 3汇丰✲行已建立程序，以识别和管理与其研究业务相关的任何潜在利益冲突。汇丰✲行的分析师及其参与研究和传播的其他员工独立于汇丰 ✲行的投资✲行业务运作，并设有独立的管理汇报线。汇丰✲行在投资✲行、主交易和研究业务之间设有信息隔离程序，以确保任何机密和/或价格敏感信息得到适当处理。 4您不得使用本文件中的任何数据作为参考，用于（i）确定贷款协议或其他金融合同或工具项下的应计利息或其他应付金额，（ii）确定金融工具的买入、卖出、交易或赎回价格，或金融工具的价值，和/或（iii）衡量金融工具或投资基金的表现。 免责声明 截至2024年12月7日的法人类主体： 汇丰✲行股份有限公司；汇丰欧洲大陆；汇丰欧洲大陆股份有限公司，德国；汇丰✲行中东有限公司，迪拜国际金融中心；汇丰✲行股份有限公司 汇丰✲行中东有限公司，阿联酋分行；汇丰投资证券公司，伊斯坦布尔；香港上海商业✲行有限公司，香港；香港上海商业✲行有限公司，新加坡分行；香港上海商业✲行有限公司，首尔证券分行；香港上海商业✲行有限公司，首尔分行；汇丰前海证券有限公司；汇丰证券（台湾）股份有限公司；汇丰证券及资本市场（印度）私营有限公司，孟买；汇丰✲行澳大利亚有限公司；汇丰证券（美国）公司，纽约；汇丰墨西哥，SA，多✲行机构，汇丰金融集团；汇丰✲行SA 报告发行人 8加拿大广场，伦敦E145HQ，英国 电话：+442079918888 传真：+442079924880 网站：www.research.hsbc.com 在英国，此出版物由汇丰✲行有限公司为其客户（根据金融行为管理局规则定义）及其附属公司提供信息。本文件中任何内容均不排除或限制汇丰✲行有限公司根据2000年金融服务和市场法案或根据金融行为管理局规则和审慎监管局规则的客户任何义务或责任。选择与英国汇丰✲行有限公司的非代表人士交易的接收者将不会享有英国监管体制提供的保护。汇丰✲行有限公司受金融行为管理局和审慎监管局的监管。如果此研究被汇丰的附属公司客户收到，其向接收者提供的内容受接收者与该附属公司之间业务条款的约束。在澳大利亚，此出版物由香港上海✲行有限公司（ABN65117925970，AFSL301737）为其“批发”客户（根据2001年公司法定义）提供一般信息。如在零售客户中分发，此研究由汇丰✲行澳大利亚有限公司（ABN48006434162，AFSLNo.232595）分发。这些respectiveentities不声明本文件中提到的产品或服务在澳大利亚对人士可用，或必然适合任何特定人士或根据当地法律适当。未考虑接收者的特定投资目标、财务状况或特定需求。在欧盟经济区，此出版物由汇丰欧洲大陆或由接收者接收相关服务的其他汇丰附属公司分发。 该文件由香港上海汇丰✲行有限公司在香港分发，并由汇丰证券（日本）株式会社在日本分发。上述公司中的每家公司（“参与公司”）都是汇丰集团公司的成员，该成员可以以主事人身份为自己开立账户进行交易，可以在过去36个月内承销过发行，或与其董事、官员和雇员一起，在证券或工具或文件中提到的任何相关工具中持有多头或空头头寸。参与公司或与其有关联的人可能就其在本文提到的所有或任何证券或工具进行的业务赚取佣金或费用。在韩国，本出版物由香港上海汇丰✲行有限公司首尔证券分行（“HBAPSLS”）或香港上海汇丰✲行有限公司首尔分行（“HBAPSEL”）根据《金融投资服务与资本市场法》第9条中指定的专业投资者的一般信息进行分发。本出版物不是《金融投资服务与资本市场法》中定义的招股说明书。它不得以全部或部分的方式为任何目的进行进一步分发。HBAPSLS和HBAPSEL均受香港金融管理局和韩国金融监督服务机构的监管。 本文件中的信息来源于参与公司认为可靠的资料，但这些资料未经独立核实。参与公司对其准确性和完整性不作保证，也不对事实或分析数据的传输错误负责，且参与公司对任何个人依赖此信息而造成的损害不承担责任。所有图表和图形均来自公开来源或专有数