二手房增速，重回 924 之前

2025年06月01日 二手房增速，重回924之前 地产周速达 （一）周度 二手房周成交环比由增转降，降幅大于季节性规律。继前一周环比增长4%后，本周（5月23-29日）15城成交面积235万平，环比降幅为8%，不及前两周的245-255万平，环比降幅也要大于去年同期的1%和2023同期的4%。 分城市层级看，一二三线环比分别下滑2.1%、14.5%和0.5%。一线城市中，深圳、上海分别环比下滑18.8%和1.9%，而北京增长5.3%。二线城市中，成都环比降幅较大，达25%，杭州、苏州、厦门和南宁的降幅介于1%-11%之间，而青岛环比增长7.7%。 新房周成交环比连续第二周上升。继前一周环比增长4%后，本周38城成交面积310万平，环比增长9%。不过这一环比增速要弱于去年同期的14%（去年517楼市新政后，成交反弹），与2023年同期持平。 分城市层级看，一线新房成交环比由降转增，二三线环比持续增长。一线、二线、三线环比分别增9%、10%和8%。一线城市中，上海、广州、北京和深圳分别增长13%、11%、2%和1%。二线城市中，武汉和杭州增幅较大，分别增长78%和70%，而成都、青岛和南宁分别下滑18%、15%和8%。 （二）月度 二手房方面，5月1-29日，15城二手房成交面积同比增长8%，相较于“金三银四”明显放缓，4月、3月分别增长20%、38%。值得注意的是，当前二手房成交同比增速已回落至“9·24”政策出台前水平，为去年10月以来最低。自去年9月“9·24”政策发布以来，二手房成交同比增速一度维持在20%-69%区间，进入2025年，增速持续收窄，5月1-29日同比仅增长8%，接近去年9月的6%水平。 其中，京沪深二手房同比增长19%，增幅也低于4月、3月的31%、45%。二三线城市二手房成交也呈类似的逐月放缓趋势。二线5月1-29日同比仅增长2%，远低于4月的11%和3月的36%。三线5月1-29日同比增幅亦收窄至2%，弱于4月、3月的21%、25%。 新房方面，5月1-29日，38城新房成交面积同比下滑6%，较4月的下滑13%有所修复，但仍不及3月的增长1%。 其中，一线城市有所回暖，二线城市继续走弱，三线城市则趋于稳定。一线城市新房同比增长8%，较4月的-12%有所改善，基本持平于3月的8%。二线5月1-29日同比下滑16%，降幅较4月、3月的10%、4%进一 步扩大。三线5月1-29日同比微降2%，好于4月的-17%，但弱于3月的5%增长。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：肖金川邮箱：xiaojc@hx168.com.cn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cn 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn SACNO：S1120524030004 SACNO：S1120524040002 图1.1：5月23-29日，15城二手房成交面积环比下滑8% 资料来源：WIND，华西证券研究所 注：节后三周指5月23-29日，节后两周指5月16-22日，节后一周指5月9-15日，五一周指5月2-8日，节前一周指4月24-30 日。 图1.2：5月23-29日，50城新房成交面积环比增长9% 资料来源：WIND，华西证券研究所 注：节后三周指5月23-29日，节后两周指5月16-22日，节后一周指5月9-15日，五一周指5月2-8日，节前一周指4月24-30 日。 图1.3：15城二手房成交面积（万方）：2025年5月23-29日环比下滑8%，5月以来同比增长8% 15城二手房周成交规模（万方） 20242025 400 350 300 250 200 150 100 50 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.4：50城新房成交面积（万方）：2025年5月23-29日环比增长9%，5月以来同比下滑6% 50城新房周成交规模（万方） 2021 2023 2024 2025 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 重点城市观察|本周一线城市新房周成交环比由降转增，而二手房持续下滑 5月23-29日，一线城市二手房、新房周成交面积环比分别下滑2.1%、增长9%。 二手房方面，广州无数据，京沪深周成交面积（5月23-29日）环比下滑2.1%（前一周下滑1%），其中，深圳、上海分别下滑18.8%和1.9%，而北京增长5.3%。与去年高点相比，北京和上海周成交量处于较高位，分别为74%和78%，而深圳仅为54%。周同比来看，三地均增长，北京、上海、深圳增幅分别为10%、10%、17%。月同比来看，同样均增长，5月1-29日北京、上海、深圳分别增长12%、23%、23%，但增幅均不及4月的20%、38%、44%。 新房方面，一线城市周成交面积（5月23-29日）环比增长9%（前一周下滑10%），其中上海、广州、北京和深圳分别增长13%、11%、2%和1%。与去年高点相比，四城均处于较低位，介于29%-52%。周同比来看，四地均增长，广州、上海、北京和深圳增幅分别为31%、14%、9%和6%。月同比来看，5月1-29日北京、深圳分别下滑4%、7%，而广州和上海增长27%、6%；北京、上海、广州表现均优于4月的-12%、-15%、-10%，而深圳弱于4月的-3%。 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别下滑1.5%、增长70%，分别相当于2024年高点的68%、24%。 成都本周二手房、新房周成交面积较节前一周分别下滑25%和18%，分别相当于2024年高点的58%、56%。 图2.1：北京二手房5月23-29日成交38万方，较前一周增长5.3%，是去年高点（12月第一周）的74% 北京二手房周成交面积（万方） 2024 2025 60 50 40 30 20 10 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.2：上海二手房5月23-29日成交45万方，较前一周下滑1.9%，是去年高点（12月第二周）的78% 上海二手房周成交面积（万方） 2024 2025 70 60 50 40 30 20 10 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.3：深圳二手房5月23-29日成交13万方，较前一周下滑18.8%，是去年高点（12月第一周）的54% 深圳二手房周成交面积（万方） 2024 2025 30 25 20 15 10 5 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.4：杭州二手房5月23-29日成交12万方，较前一周下滑1.5%，是去年高点（10月底）的68% 杭州二手房周成交面积（万方） 2024 2025 25 20 15 10 5 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.5：成都二手房5月23-29日成交49万方，较前一周下滑25%，是去年高点（10月底）的58% 成都二手房周成交面积（万方） 2024 2025 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.6：北京新房5月23-29日成交16万方，较前一周增长2%，是去年高点（7月第一周）的39% 北京新房周成交面积（万方） 2024 2025 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.7：上海新房5月23-29日成交32万方，较前一周增长13%，是去年高点（10月底）的52% 上海新房周成交面积（万方） 2024 2025 70 60 50 40 30 20 10 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.8：深圳新房5月23-29日成交6万方，较前一周增长1%，是去年高点（10月第二周）的29% 深圳新房周成交面积（万方） 2024 2025 25 20 15 10 5 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.9：广州新房5月23-29日成交20万方，较前一周增长11%，是去年高点（7月第一周）的51% 广州新房周成交面积（万方） 2024 2025 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.10：杭州新房5月23-29日成交12万方，较前一周增长70%，是去年高点（7月第一周）的24% 杭州二手房周成交面积（万方） 2024 2025 25 20 15 10 5 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.11：成都新房5月23-29日成交36万方，较前一周下滑18%，是去年高点（7月第一周）的56% 成都新房周成交面积（万方） 2024 2025 70 60 50 40 30 20 10 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 房价观察|5月19-25日北上深二手房挂牌价环比均下滑 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。 5月19-25日，北京、上海和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑0.03%、0.27%和0.24%。与去年“924”政策前一周相比，北京、上海、深圳二手房挂牌价仍然均下滑，降幅分别为5.3%、1.1%、4%。 图3.1：5月19-25日，北京、上海和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑0.03%、0.27%和0.24% 上海:二手房出售挂牌价指数北京:二手房出售挂牌价指数深圳:二手房出售挂牌价指数 300 270 240 210 180 150 120 90 2016201620172017201820182019201920202020202120212022202220232023202420242025 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正