中国银行业：楼市企稳不是万能药

RatingsDirect® 中国银行业：楼市企稳不是万能药 2025年5月16日 要点速览 中国大城市的房地产市场可能企稳，这将给大型银行、多数股份制银行和这些城市的区域性银行带来助益。   我们认为，在复苏滞后的低线城市，区域性银行将面临挑战。 中美贸易冲突恐为楼市复苏带来额外的不确定性。 中国房地产市场今年可能企稳对银行是个利好消息。面向大城市和富裕城市的银行将受益最多。不过，前景尚不完全明朗。 标普全球评级预计，房地产市场将逐渐企稳而非急速复苏（参见2025年5月11日发布的《中国房地产观察：重启经济引擎》）。我们认为楼市企稳有可能改善消费者信心，从而扩大经济效益。但我们认为还存在不确定性，包括中美贸易紧张局势可能破坏当前的发展势头。 对于业务多在小城市的区域性银行而言，下行风险更大，这些城市的房地产市场未能跟上当前房价企稳的趋势。此外，这些区域性银行的房地产风险敞口依然较高。 房地产行业直接敞口较为可控 尽管过去几年房地产敞口已有所下降，但中国大多数银行的相关敞口依然很大。截至2024年底，中国商业银行的房地产开发贷约占贷款总额的6.2%，住宅按揭贷款约占17.3%。通过地方政府融资平台（城投）和建筑业等其它行业，银行还有对房地产的间接敞口。 随着楼市复苏，资产质量方面的压力将有所缓解。我们预计，最大城市（一线城市）和部分次大城市 （二线城市）的住宅价格将在今年企稳。这将提高这些住宅市场中房地产相关押品的价值，从而缓解银行的拨备需求。 主分析师李明泰 香港 (852)25333519 Chris.mingtai.lee@spglobal.com 其他联系人曾怡景，CFA 香港 (852)25333532 ryan.tsang@spglobal.com 陈俊铭，CFA 新加坡 (65)62161095 ming.tan@spglobal.com 图1 2025年下半年起，房地产资产质量可能会随楼市企稳中国商业银行的主要房地产开发贷指标 房地产开发贷增幅房地产开发贷占贷款总额比率 房地产开发不良贷款比率（右轴）房地产开发不良资产比率（右轴） 8%20% 7%18% 6%16% 14% 5%12% 4%10% 3%8% 2%6% 4% 1%2% 0%0% 2021202220232024202520262027 不良资产—我们对问题贷款的广义指标。资料来源：标普全球评级。版权©2025Standard&Poor’sFinancialServicesLLC。版权所有。 大行和股份制银行韧性最佳 我们认为，大行和股份制银行更具韧性，因为其在一线城市和其它富裕低线城市的房地产相关业务布局更广，而与欠发达城市或库存高企的城市相比，一线城市和富裕低线城市的抵押品价值更加坚挺。在这些城市，一手房市场价格的稳定有助房地产开发商恢复销售收入和缓解流动性压力（各类银行之间的差别请参看附录）。 此外，大行和股份制银行的房地产开发贷在其贷款总额中的比重也可控，截至2024年底，大行为 4.6%，股份制银行为6.3%。 我们预计，2025年中国的银行住宅按揭贷款总额将呈低个位数增长，从2024年下降1.3%和2023年下降1.6%的颓势中缓慢回升。交易量和价格的稳定有助潜在购房者重拾信心。而政府提振楼市的多项措施（包括降息）也有助增强购房者和开发商双方的信心。 图2 区域性银行的房地产开发贷占比依然较高 中国银行业的房地产开发贷和按揭贷款在贷款总额中的比重% 大行的房地产开发贷股份制银行的的房地产开发贷其它银行的房地产开发贷 大行的按揭贷款（右轴）股份制银行的按揭贷款（右轴）其它银行的按揭贷款（右轴） 15.0% 13.0% （房地产开发贷） 11.0% 9.0% 7.0% 5.0% 3.0% 1.0% -1.0% 20202021202220232024 35.0% 30.0% （按揭贷款） 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 资料来源：标普全球评级。 版权©2025Standard&Poor’sFinancialServicesLLC。版权所有。 区域性银行的房地产直接敞口更大 相比之下，区域性银行的地域集中度和行业集中度往往都较高。这就导致区域性银行之间的表现差别更大。我们预计，部分区域性银行仍将面临较高的不良贷款和拨备成本。 低线城市房地产市场的复苏前景仍不明朗，使得这些城市的城商行和农商行不太可能有明显改善。因为许多此类区域性银行的业务高度集中在本地市场。其在一线城市和本地以外市场的房地产开发贷敞口相当有限。与大行和股份制银行相比，这些银行的贷款集中度更高，截至2024年底，其房地产直接敞口占贷款总额的12.3%，尽管这一数字较2020年之前的逾14%已有所下降。 图3 与国有银行相比，区域性银行的资产质量和盈利能力较弱中国银行业的不良贷款比率和平均资产回报率趋势 4.0% （不良贷款比率） 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 大行的不良贷款比率股份制银行的不良贷款比率 城商行的不良贷款比率农商行的不良贷款比率 大行的平均资产回报率（右轴）股份制银行的平均资产回报率（右轴） 城商行的平均资产回报率（右轴）农商行的平均资产回报率（右轴） 1.0% （平均资产回报率） 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% 20202021202220232024 资料来源：标普全球评级。 版权©2025Standard&Poor’sFinancialServicesLLC。版权所有。 即便在区域性银行当中，各地区房地产业复苏情况亦不均 区域性银行所在地区的房地产市场的健康状况是一个重要影响因素。例如，河南省和贵州省的省会城市郑州和贵阳，过去几年，这两个城市的房价遭遇了特别严重的冲击。此外，2024年郑州市的商品住宅库存去化周期达25个月，而二线城市平均为18个月。 与之相反，四川成都和湖南长沙的房价走势，展现出比其他二线城市更强的韧性。成都截至2025年 3月的住宅库存去化周期为13.4个月，优于二线城市的平均库存水平，接近2016-2019年楼市上行 期中国百座城市登记的约10个月的库存水平。 上述省份的四家主要区域性银行，其房地产开发贷款的资产质量将持续存在差异。例如，仅在河南省内开展业务的郑州银行，报告2024年其房地产开发贷款的不良率为9.55%，2023年为6.5%。仅在贵州省内开展业务的贵州银行，报告2023和2024年其房地产开发贷款的不良率分别为40.4%和11.6%。这些数字均明显高于我们估算的2024年4.8%和2023年5.0%的全行业房地产开发贷款平均不良率水平。 长沙银行和成都银行，超过90%的贷款皆投向各自所在的湖南省和四川省，报告的2024年房地产开发贷款不良率远低很多，分别为0.64%和2.15%。2023年的不良率亦处于可控水平，分别为0.6%和3.04%。 图4 二线城市房地产复苏情况不均二线城市累计房价变化 130 二线城市累计房价变化（%） 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 2019/122020/122021/122022/122023/122024/12 郑州贵阳成都长沙 二线城市均价 以2019年房价作为基准（100点）。资料来源：国家统计局和标普全球评级。版权©2025Standard&Poor'sFinancialServicesLLC。版权所有。 一部分地区，房地产下行溢出效应的改善幅度也将更小 鉴于房产价值与消费者信心之间存在紧密相关性，房价企稳将提振家庭消费意愿。在那些房地产市场逐步恢复的地区，这或将逆转这些负面溢出效应。 但是，我们预计，低线城市或者住宅库存水平较高的那些城市的消费贷款的质量将依然弱于全国平均水平。在这些地区，不利的房地产前景叠加家庭收入增速放缓，或将继续对消费行业产生负面影响。 主要上市银行2024年的消费贷款的平均不良率上升了69个基点至2.39%。同期，房贷不良率上升了32个基点至0.87%。2024年中国家庭收入增速从2023年的6.3%和疫情前的2019年8.9%下降至5.3%。 我们认为，于整个银行系统而言，房地产表现较弱区域所带来的压力是可控的。原因在于，大行和股份制银行合计占整个系统资产的70%以上。由于大行普遍有较强的韧性，因此小行所带来的挑战将不会特别显著。 编者注 标普全球评级认为，美国政府的政策落实和相关方可能采取的应对举措——特别是涉及关税相关——以及由此给全球各经济体、供应链和信用环境带来的潜在影响，高度不可预测。因此，我们的基准预测带有相当大的不确定性。随着形势演变发展，我们将评估潜在和实际政策变化对宏观经济与信用的影响，并相应地重新评估我们的指引（点击链接可阅览我们的研究：spglobal.com/ratings）。 附录 在中国商业银行部门，包含6家大型银行、12家股份制银行、125家城市商业银行和3,796家农村金融机构（包括农村合作银行、信用社和村镇银行）。2024年末，六大行占总体银行系统资产的约52%，股份制商业银行贡献了约20%。 相关研究 GlobalCreditConditionsSpecialUpdate:U.S.-ChinaTariffDe-EscalationBringsSomeTemporaryRelief，2025年5月15日 中国房地产观察：重启经济引擎，2025年5月11日 预测调整：中国银行业不良贷款可能面临更大的关税相关负面影响，2025年5月6日 GlobalMacroUpdate:SeismicShiftInU.S.TradePolicyWillSlowWorldGrowth，2025 年5月1日 中国两会：促进增长，不出所料，2025年3月27日 二手房成交激增将使中国楼市年内企稳，2025年1月22日 短评：十万亿债务置换为解决城投债务问题形成良好开局，2024年11月12日 BankingIndustryCountryRiskAssessment:China，2024年8月19日 本报告不构成评级行动。 中文版本系根据英文版本翻译，若与原英文版本有任何分歧，概以英文版本为准。阅读英文版请点击： https://www.capitaliq.spglobal.com/web/client?auth=inherit#ratingsdirect/creditresearch?artObjectId=101623531&artRevId=1&html=true 版权©2025，Standard&Poor’sFinancialServicesLLC（以下统称“标普”）。版权所有。 未经标普事先书面许可，严禁使用任何形式方式修改、反向推导、复制或散布上述内容（包括评级、信用相关分析和数据、估值、模型、软件或其它应用或产品）或其任何部分 （以下统称“内容”），或将其存储于数据库或检索系统。内容不得用于任何非法目的或未经授权而使用。标普及任何第三方供应商及其董事、高管、股东、雇员或代理（以下统称“标普各方”）并未保证内容的准确性、完整性、及时性或可用性。标普各方不对任何错误或遗漏（无论成因），使用内容得到的结果，或用户输入任何数据的安全性或维护负责。内容系“按原样”提供。标普各方不作出任何和所有明示或默示的保证，包括但不限于对特定目的或用途的适销性或适用性的任何保证、对不存在故障、软件错误或缺陷的保证、对内容的功能性不受影响的保证，或对内容将可在任何软件或硬件设置运营的保证。在任何情况下，标普各方不对任何一方使用内容而遭受的任何直接、间接、偶然性、惩戒性、补偿性、惩罚性、特定或事后损害、费用、开销、律师费或损失（包括但不限于收入损失或利润损失和机会成本）负责，即使被告知此类损害的可能性。 部分