房地产行业点评报告：销售面积降幅持续收窄，国内贷款增速转正

房地产2025年05月19日投资评级：看好（维持）行业走势图数据来源：聚源《新房二手房成交面积环比增长，持续推进城 市更新行动—行业周报》-2025.5.18《物管发展节奏更沉稳，Reits迎来新机遇—行业深度报告》-2025.5.16《新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调LPR 25BP—行业周报》-2025.5.11-36%-24%-12%0%12%24%2024-05房地产相关研究报告 2024-092025-01 1/8 沪深300 目录1、前四月销售面积降幅持续收窄，高能级城市成交热度更高.................................................................................................32、宅地成交面积拖累开工数据，竣工面积同比仍下降.............................................................................................................43、房企开发投资额降幅扩大，新开工意愿较弱.........................................................................................................................44、国内贷款增速转正，销售回款压力仍较大.............................................................................................................................55、投资建议....................................................................................................................................................................................66、风险提示....................................................................................................................................................................................6图表目录图1：2025年1-4月商品房销售面积同比下降2.8%..................................................................................................................3图2：2025年1-4月商品房销售金额同比下降3.2%..................................................................................................................3图3：2025年1-4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-4.4%、+0.2%、-2.8%、-2.6%.........3图4：2025年1-4月房地产开竣工面积同比下降23.8%和16.9%.............................................................................................4图5：2025年1-4月房地产开发投资额同比下降10.3%............................................................................................................4图6：2025年1-4月房地产开发企业到位资金同比下降4.1%..................................................................................................5图7：2025年1-4月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.8%、-6.8%、-3.0%、-8.5%.5 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2/8 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明3/81、前四月销售面积降幅持续收窄，高能级城市成交热度更高国家统计局发布2025年1-4月商品房投资和销售数据。1-4月，全国商品房销售面积2.83亿平，同比-2.8%（1-3月-3.0%），其中商品住宅销售面积同比-2.1%；1-4月商品房销售额2.70万亿元，同比-3.2%（1-3月-2.1%），其中商品住宅销售额同比下降1.9%。2025年4月，全国商品房销售面积和金额分别同比-2.1%和-6.7%，单月销售均价同比-4.7%，环比+3.0%，市场成交呈现以价换量趋势。分区域看，1-4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-4.4%、+0.2%、-2.8%、-2.6%，中部区域市场表现较好。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025年前20周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为+15.5%、+2.7%、-0.8%，高能级城市成交热度更高。图1：2025年1-4月商品房销售面积同比下降2.8%图2：2025年1-4月商品房销售金额同比下降3.2%数据来源：Wind、开源证券研究所图3：2025年1-4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-4.4%、+0.2%、-2.8%、-2.6%数据来源：Wind、开源证券研究所2021/122022/42022/72022/102023/22023/52023/82023/112024/32024/62024/92024/122025/4商品房销售面积累计同比商品房销售面积单月同比-100%-50%0%50%100%150%2020/22020/52020/82020/112021/32021/62021/92021/122022/42022/72022/102023/22023/52023/82023/112024/32024/62024/92024/122025/4商品房销售金额累计同比商品房销售金额当月同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/22023/42023/62023/82023/102023/122024/22024/42024/62024/82024/102024/122025/22025/4东部地区累计同比东北地区累计同比中部地区累计同比西部地区累计同比 数据来源：Wind、开源证券研究所 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2、宅地成交面积拖累开工数据，竣工面积同比仍下降2025年1-4月，全国房屋新开工面积1.78亿平，同比-23.8%（1-3月-24.4%），其中住宅新开工同比-22.3%。我们跟踪的Wind 322城2024年宅地成交面积同比-13%，2025年1-4月同比-4%，新增项目减少或将持续影响上半年新开工数据。1-4月，房屋竣工面积1.56亿平，同比-16.9%（1-3月-14.3%），其中住宅竣工面积同比-16.8%，降幅有所扩大，参考2022-2023年新开工面积超20%的降幅，预计2025年竣工面积将依旧承压下降。图4：2025年1-4月房地产开竣工面积同比下降23.8%和16.9%数据来源：Wind、开源证券研究所3、房企开发投资额降幅扩大，新开工意愿较弱2025年1-4月，房地产开发投资额2.77万亿元，同比-10.3%（1-3月-9.9%），其中住宅开发投资额同比-9.6%，主要系新开工面积持续下降，同时房企销售回款不足影响开工意愿。图5：2025年1-4月房地产开发投资额同比下降10.3%数据来源：Wind、开源证券研究所-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/32021/52021/72021/92021/112022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/32023/52023/72023/92023/112024/22024/42024/62024/8竣工面积累计同比开工面积累计同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/32021/52021/72021/92021/112022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/32023/52023/72023/92023/112024/22024/42024/62024/8房地产开发投资额累计同比房地产开发投资额单月同比 4/82024/102024/122025/32024/102024/122025/3 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明4、国内贷款增速转正，销售回款压力仍较大2025年1-4月，房地产开发企业到位资金3.26万亿元，同比-4.1%（1-3月-3.7%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.8%、-6.8%、-3.0%、-8.5%（1-3月-2.3%、-5.8%、-1.1%、-7.0%），国内贷款增速自2021年5月以来首次转正，房企融资环境有所改善；定金及预收款和个人按揭贷款降幅扩大，房企销售回款压力仍较大。图6：2025年1-4月房地产开发企业到位资金同比下降4.1%数据来源：Wind、开源证券研究所图7：2025年1-4月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.8%、-6.8%、-3.0%、-8.5%数据来源：Wind、开源证券研究所-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/32021/52021/72021/92021/112022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/32023/52023/72023/9房地产开发企业到位资金累计同比房地产开发企业到位资金当月同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2021/122022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/22023/42023/62023/82023/102023/122024/22024/4国内贷款累计同比自筹资金累计同比定金及预收款累计同比个人按揭贷款累计同比 5/82023/112024/22024/42024/62024/82024/102024/122025/32024/62024/82024/102024/122025/22025/4 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明5、投资建议2025年3月以来伴随房企供应放量、营销力度加强，核心城市销售止跌回稳趋势明显。我们跟踪的重点城市5月前三周成交数据显示，一线城市成交数据保持增长，二三四线城市成交同比有所下降，销售市场区域分化现象仍在持续，预计二季度新房市场将延续弱复苏态势。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求