公募REITs一季报全透视：韧性领航，分红突围

固定收益专题研究证券分析师：戴丹苗0755-81982379daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001基础数据中债综合指数中债长/中短期指数银行间国债收益(10Y)企业/公司/转债规模(千亿)市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《债海观潮，大势研判——超长信用债攻守兼备》——2025-04-30《2025年5月转债市场研判及“十强转债”组合》——2025-04-30《中长期纯债基金季报分析-杠杆率稳定，规模下滑》——2025-04-30《短期纯债基金一季报分析-增配信用债，规模下滑》——2025-04-30《公募基金一季度转债持仓分析-资金“被动转主动”，绩优产品采取红利+科技策略》——2025-04-24 证券分析师：赵婧0755-22940745S0980513080004254.4245.4/209.11.6469.4/24.1/7.1 内容目录一季度业绩回顾：整体表现稳健，分红积极性提升..................................4资产类型表现分化..............................................................9产业园：供需矛盾凸显..................................................................9仓储物流：优质项目运营稳健...........................................................11消费：营收表现亮眼...................................................................12保障房：优质资产仍具韧性.............................................................13交通：分化较大，底层资产单一.........................................................14生态环保：运营压力尚存...............................................................15能源：竞争加剧，波动较大.............................................................16市场展望：方兴未艾，万亿赛道可期.............................................17预计市场规模还有10-23倍扩容空间.....................................................17底层资产多元化是大势所趋.............................................................18投资建议:哑铃策略+精耕细分赛道...............................................20风险提示.....................................................................22 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2 图表目录图1：不同项目类型REITs营业收入变化......................................................4图2：不同项目类型REITs净利润变化........................................................4图3：不同项目类型REITs经营性现金流变化..................................................5图4：不同项目类型REITs EBITDA变化.......................................................5图5：主要指数年初至今涨幅对比............................................................6图6：年初至今REITs总市值及换手率........................................................6图7：不同项目属性REITs年初至今涨跌幅....................................................6图8：不同项目类型REITs年初至今涨跌幅....................................................6图9：已上市REITs年初至今涨跌幅..........................................................7图10：年初至今REITs分红情况.............................................................8图11：美国资产REITs市值分布............................................................20图12：中国公募REITs市值分布............................................................20图13：产权类REITs现金分派率和中证红利股息率比较........................................20图14：经营权类REITs内部收益率和十年期国债收益率利差....................................20图15：REITs最新估值情况和年化派息率一览.................................................21表1：产业园REITs季度营业收入表现........................................................9表2：产业园REITs季度主要运营指标一览...................................................10表3：仓储物流REITs季度营业收入表现.....................................................11表4：仓储物流REITs季度主要运营指标一览.................................................12表5：消费REITs季度营业收入表现.........................................................13表6：消费REITs季度主要运营指标一览.....................................................13表7：保障房REITs季度营业收入表现.......................................................14表8：保障房REITs季度主要运营指标一览...................................................14表9：交通REITs季度营业收入表现.........................................................15表10：交通REITs季度主要运营指标一览....................................................15表11：生态环保REITs季度营业收入表现....................................................16表12：生态环保REITs季度主要运营指标一览................................................16表13：能源REITs季度营业收入表现........................................................16表14：能源REITs季度主要运营指标一览....................................................17表15：能源REITs季度等效利用小时数一览..................................................17表16：美国REITs底层资产类型............................................................18表17：中国公募REITs底层资产类型........................................................19 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4一季度业绩回顾：整体表现稳健，分红积极性提升2025年一季度，公募REITs市场整体表现稳健，62只上市产品共实现营业收入47.79亿元，实现净利润8.4亿元，剔除新上市项目，基于可比口径，一季度营业收入同比下降3%，环比下降2%；净利润同比下降14%，环比增长144%。其中55只产品实现盈利，占比为89%。分项目类型来看，今年以来，受益于“扩内需、促销费”政策及消费REITs底层资产的优异表现，消费类REITs业绩领跑市场，营收、净利润增速均位居前列。与此同时，今年以来消费类REITS二级市场涨幅也同样领先。不同项目类型REITs营业收入变化资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（单位：亿元）不同项目类型REITs净利润变化资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（单位：亿元） 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5年初至今，中证REITs指数涨幅为7.5%，跑赢主要股债指数，在不确定性因素加大的环境中表现出较强韧性。受益于政策推动，截至2025年5月7日，公募REITs总市值达到1904亿元，较去年年末增长350亿元。从不同项目属性来看，今年产权类、特许经营权类REITs涨幅分别为13%、10%；从不同项目类型来看，各类型REITs平均涨幅依次为：消费类（27%）、保障房（12%）、交通（11%）、产业园（10%）、水利设施（10%）、能源（9%）、仓储物流（9%）、生态环保（2%）、市政设施（0%）。 6资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5月7日）图8：不同项目类型REITs年初至今涨跌幅资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5月7日）从已上市REITs今年二级市场表现来看，截至2025年5月9日，61%涨幅超过10%，27%涨幅超过20%，涨幅排名前三的均为消费REITs：华安百联消费REIT(43.49%)、华夏大悦城商业REIT（41.54%）、华夏首创奥莱REIT(40.45%)。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5月7日）图7：不同项目属性REITs年初至今涨跌幅资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5月7日） 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8年初至今，公募REITs总分红金额达到44.06亿