债务重组进入实质阶段

债务重组进入实质阶段 核心观点 事件：近期，公司发布2024年报，以及境外债务重组最新进展公告。2024年公司实现营收477.9亿，同比下降33.5%；归母净亏损为70.8亿，同比减亏19亿。公司境外债务重组方案已获得超88%债权人的支持。 ⚫销售物业继续收缩，持有物业、物业服务等稳健发展。公司24年销售物业收入继续下滑39%至384亿，主要由于交付规模收缩21%至349万方，同时平均售价下降23%至11001元/平米。24年公司合同销售额为337亿，同比减少52%，未来销售物业规模或将继续减小。多元业务方面，投资物业租金收入同比提升10%至18亿，主要得益于上海LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、北京五棵松体育馆等贡献。此外，物业管理收入同比提升9%至66亿，与公司旗下物管企业——永升服务市拓能力强劲、在管物业增加有关。在债务和销售压力下，优质投资物业以及轻资产物管为公司带来一定的现金流以及经营力的保障。 ⚫境外债务重组进入实质阶段，完成后流动性压力将显著缓解。债务方面，公司持续压降有息负债。截至24年末，公司有息负债867亿（较23年末降低56亿），其中境内银行借款259亿，境内公开债127亿；境外银行借款176亿，境外优先票据及可转债合计304亿。境内债方面，今年年内到期的境内公司债均已完成展期及增加宽限期，合计近70亿；此外“22旭辉集团MTN001”中8.8亿的债券已注销。境外债方面，公司自22年底启动债务重组，根据最新披露，债务重组方案已获超88%的支持。4月23日首次聆讯已顺利通过，5月8日开放债权人投票通道，并计划于6月3日召开表决会议，预计6月26日完成最终批准聆讯。由于境外债占比达到55%，因此重组完成后，预计公司整体杠杆规模将大幅下降，流动性压力显著缓解，资本结构明显改善，未来全面转向"轻资产、低负债、高质量"的发展模式。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001李雪君021-63325888*6069lixuejun@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860517020001香港证监会牌照：BSW124 盈利预测与投资建议 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn ⚫维持中性评级，调整目标价至0.28港元。根据公司24年报及最新经营近况，我们调整对销售增速、毛利率及费用率的预测，调整后25-27年每股净资产分别为0.81、0.55、0.29元（原预测25年为0.82元），可比公司2025年PB调整后均值为0.32倍，对应目标价0.28港元（1港元=0.928人民币）。 化债迎新进展，关注后续境外债券重组落地2024-03-17 风险提示：债务重组方案推进不及预期导致假设条件发生变化。支持政策落地不及预期。房企信用风险进一步扩大。资产减值损失增加。可持续经营风险。 风险提示 债务重组方案推进不及预期导致假设条件发生变化。若公司化债进展不及预期，流动性持续承压，将持续拖累销售和交付，影响盈利预测结果。 支持政策落地不及预期。若供需两端宽松政策实际力度低于预期，将会影响对公司后续经营情况的分析。 房企信用风险进一步扩大。如政策和销售等不及预期，个别房企因刚性债务无法兑付发生信用违约，从而拖累整个板块表现。 资产减值损失增加。市场持续承压，销售去化缓慢，公司存货面临减值压力较大。 可持续经营风险。若公司未能完成境外债务重组、境内债务的重续或延期、进行集团业务战略计划，包括物业销售及现金回款等计划或措施措施，将严重影响公司持续经营性。 附表：财务报表预测与比率分析 Tabl e_Disclai mer分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 HeadertTabl e_Discl ai mer免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 东方证券研究所 地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话：021-63325888传真：021-63326786网址：www.dfzq.com.cn 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。