房地产开发行业2025W19：一揽子金融政策发布，降准降息落地，地产支持政策稳步推进

一揽子金融政策发布，降准降息落地，地产支持政策稳步推进。5月7日，国新办举行新闻发布会，介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况。本次发布会贯彻落实此前政治局会议精神，央行行长潘功胜表示，进一步实施好适度宽松的货币政策，推出一揽子货币政策措施，其中，1、降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。2、下调政策利率0.1个百分点，预计将带动LPR同步下行约0.1个百分点。3、降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。降准降息如我们此前提示，未来全国新发房贷利率有望下破3%关口。此外，地产支持政策稳步推进，金融监管总局李云泽提到，目前，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付。下一步，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.4%，落后沪深300指数1.59个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。 本周网签数据依然有五一假期的影响，样本城市新房二手房成交量能低位徘徊。新房：本周30个城市新房成交面积为150.1万平方米，环比下降29.6%，同比下降1.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为42.6万方，环比-35.3%，同比+17.1%；样本二线城市为68.5万方，环比-29.4%，同比-14.9%；样本三线城市为39.0万方，环比-22.5%，同比+8.5%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计158.0万方，环比下降12.6%，同比下降8.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为59.2万方，环比-22.5%；样本二线城市为81.4万方，环比5.9%；样本三线城市为17.4万方，环比-36.8%。 信用债：本周共发行房企信用债10只，环比增加1只；发行规模共计64.54亿元，环比增加19.23亿元，总偿还量146.11亿元，环比增加88.14亿元，净融资额为-81.57亿元，环比减少68.91亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.一揽子金融政策发布，降准降息落地，地产支持政策稳步推进 一揽子金融政策发布，降准降息落地，地产支持政策稳步推进。5月7日，国新办举行新闻发布会，介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况。本次发布会贯彻落实此前政治局会议精神，央行行长潘功胜表示，进一步实施好适度宽松的货币政策，推出一揽子货币政策措施，其中，1、降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。2、下调政策利率0.1个百分点，预计将带动LPR同步下行约0.1个百分点。3、降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。降准降息如我们此前提示，未来全国新发房贷利率有望下破3%关口。此外，地产支持政策稳步推进，金融监管总局李云泽提到，目前，商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付。下一步，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为0.4%，落后沪深300指数1.59个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。本周上涨个股共84支，较上周增长49支，下跌股数为27支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为亚太实业、大千生态、南国置业、荣丰控股、深圳华强，涨幅分别为21.3%、18.5%、16.3%、14.8%、12.5%。跌幅前五为新城控股、莱茵体育、中洲控股、卧龙地产、金地集团，跌幅分别为-5.5%、-4.0%、-3.6%、-3.2%、-2.8%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨10支，较上周增长5支，涨幅位居前五的为金地商置、建业地产、金科股份、世联行、时代中国控股，涨幅分别为15.1%、15.0%、10.4%、2.2%、2.2%。跌幅前五为远洋集团、旭辉控股集团、正荣地产、绿城中国、富力地产，跌幅分别为-13.7%、-12.3%、-9.3%、-7.8%、-6.7%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表5：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表8：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周网签数据依然有五一假期的影响，样本城市新房二手房成交量能低位徘徊。本周30个城市新房成交面积为150.1万平方米，环比下降29.6%，同比下降1.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为42.6万方，环比-35.3%，同比+17.1%；样本二线城市为68.5万方，环比-29.4%，同比-14.9%；样本三线城市为39.0万方，环比-22.5%，同比+8.5%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 5月累计新房成交面积方面，样本30城共计169.2万方，同比26.4%；一线城市为49.7万方，同比45.4%；二线城市为77.1万方，同比16.9%；三线城市为42.4万方，同比25.7%。从今年累计19周新房成交面积同比看，样本30城共计3618.4万方，同比8.1%； 一线城市为933.9万方，同比16.8%；二线城市为1726.6万方，同比2.7%；三线城市为958.0万方，同比10.6%。其中一线城市中，北京（-2.2%）、上海（10.6%）、广州（30.8%）、深圳（54.3%）。 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表14：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计158.0万方，环比下降12.6%，同比下降8.0%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为59.2万方，环比-22.5%；样本二线城市为81.4万方，环比+5.9%；样本三线城市为17.4万方，环比-36.8%。年初至今累计二手房成交面积为3882.2万方，同比增长34.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1601.5万方，同比+44.1%；样本二线城市为1816.0万方，同比+30.8%；样本三线城市为464.8万方，同比+17.7%。 图表15：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表16：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表17：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表19：样本14城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表20：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（5.5-5.11）共发行房企信用债10只，环比增加1只；发行规模共计64.54亿元，环比增加19.23亿元，总偿还量146.11亿元，环比增加88.14亿元，净融资额为-81.57亿元，环比减少68.91亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（67.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（43.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（41.4%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中25联发集MTN0025年期中期票据（-35bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表25：本周房企融资汇总（5.5-5.11） 5.本周政策回顾 图表26：中央政策及消息（5.4-5.10） 图表27：地方性政策及消息（5.4-5.10） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。