道格拉斯艾美特 2025年季度报告

缩略语本报告中所用： 前瞻性陈述 本报告包含根据《证券法》第27A条和《交易所法》第21E条定义的前瞻性陈述。您可以通过寻找诸如“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“近似”、“打算”、“计划”、“将会”、“可能”、“未来”或其他类似表述来找到这些陈述中的许多（但并非全部）。我们声称受到1995年《私人证券诉讼改革法》中包含的安全港条款的保护。我们提醒投资者，本报告中使用的任何前瞻性陈述，或我们不时口头或书面作出的陈述，均基于我们的信念和假设，以及我们目前可获取的信息。实际结果将受到已知和未知的风险、趋势、不确定性和超出我们控制或预测能力的影响。尽管我们相信我们的假设是合理的，但它们并不是未来表现的保证，其中一些必然会被证明是错误的。因此，我们的未来结果可能与我们的预期不同，这些差异可能是重大的。因此，投资者在依赖以前报告的前瞻性陈述时，应谨慎行事，这些陈述是基于当时的结果和趋势做出的，以预测未来的结果或趋势。可能导致我们的实际结果、表现或成就与前瞻性陈述中表达或暗示的内容存在重大差异的一些风险和不确定性包括以下内容： 办公空间需求减少，包括因远程工作和弹性工作安排而导致的需求减少• 影响南加州或夏威夷檀香山的负面经济、政治或房地产发展；• 来自我们市场的其他房地产投资者的竞争；• 租金率下降或租户激励和空置率上升；• 来自雇主办公场所以外的远程地点；• 租户违约、提前终止或未续签租赁；• 利率上升；• 运营和建设成本上升，包括通货膨胀和实际或潜在的关税；• 缺乏现金流来偿还我们未偿还的债务或支付地面租赁的租金；• 筹资困难；• 无法快速变现房地产或其他投资；• 租金控制法律法规的负面变化；• 环境不确定性；• 自然灾害；• 火灾和其他财产损失；• 保险不足或保险成本上升；• 无法成功开拓新市场和次级市场；• 确定收购物业的困难以及未能成功完成收购；• 无法成功运营收购的物业；• 与房地产开发相关的风险；• 与合资企业相关的风险；• 与我们官员的利益冲突以及对关键人员的依赖；• 土地使用法律法规的变化；• 诉讼或政府程序的不利结果；• 无法遵守适用于我们业务的法律、法规和契约；• 可能的恐怖袭击或战争；• 可能的网络攻击或入侵；• 会计规则的负面变化；• 我们对财务报告内部控制的弱点；• 无法根据联邦税法维持我们的REIT地位；• 税法，包括与财产税相关的负面变化。 道格拉斯·埃默特公司合并资产负债表（未经审计；除股份数据外，单位为千美元） 道格拉斯·埃米特公司综合运营报表（未经审计；除每股数据外，单位：千美元） 道格拉斯·埃米特公司综合收益合并报表（未经审计，单位：千美元） 道格拉斯·埃米特公司合并权益表（未经审计；除每股红利数据外，单位：千美元） 道格拉斯·埃米特公司合并权益表（未经审计；除每股红利数据外，单位：千美元） 1. 概述 组织与业务描述 道格拉斯·埃梅特公司是一家全面整合、自主管理和自主运营的房地产投资信托公司。我们是加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷檀香山最大的优质办公楼和公寓物业的业主和运营商之一。通过我们对我们运营合伙企业、其子公司以及我们合并的联营企业的兴趣，我们专注于拥有、收购、开发和管理的市场领先办公楼和顶级多户住宅社区的重大份额，这些社区具有显著的供应限制、高端高管住宅和关键生活方式设施。在合并财务报表中使用的“我们”、“我们”和“我们的”术语指的是道格拉斯·埃梅特公司及其子公司在合并基础上的情况。 截至2025年3月31日，我们的总投资组合包括：（一）1,820万平方英尺的办公楼投资组合；（二）5,212个多户住宅单元；（三）两块土地的收益权益，我们通过地下租赁从这些土地中获得租金。截至2025年3月31日，我们的投资组合包括以下内容（包括辅助零售空间，不包括通过地下租赁获得租金的两块土地）： 总共投资组合 呈现基础 附件综合财务报表为道格拉斯·埃梅特公司及其子公司的合并财务报表，包括我们的运营合伙企业和我们的合并合营企业。我们的合并财务报表已消除了所有重大关联方余额和交易。 我们合并那些我们认为自己是VIE的主要受益人或拥有该实体大多数投票权的实体。当我们拥有（i）指导该VIE活动以最显著影响其经济表现的能力，以及（ii）承担损失或享有可能对VIE产生重大影响的收益的权利时，我们被视为VIE的主要受益人。我们不合并那些其他方拥有实质性罢免权以移除我们指导该VIE活动、最显著影响其经济表现的能力的实体。在确定我们是否是主要受益人时，我们考虑诸如所有权利益、管理代表、控制决策的权力以及各方的合同和实质性参与权等因素。 我们通过运营伙伴关系巩固我们的业务运营，通过该伙伴关系我们实质上开展所有业务，直接和通过子公司拥有我们大部分资产，并负有偿还大部分负债的义务。截至2025年3月31日和2024年12月31日，合并债务（不包括我们的合并联营企业）分别为37.5亿美元和37.3亿美元。参见第八项注释。我们还在运营伙伴关系中合并了六个联营企业。我们合并我们的运营伙伴关系和六个联营企业，因为它们是可变利益实体（VIE），而我们或我们的运营伙伴关系是每个联营企业的主要受益人。2025年1月1日，我们开始合并一个之前未合并且采用权益法的联营企业。该联营企业拥有两处甲级办公楼，总面积达40万平方英尺。 Douglas Emmett, Inc. 合并财务报表附注（未经审计）（续） 截至2025年3月31日，我们合并的VIE实体（不包括我们的运营合伙企业）拥有： •总计合并资产39.6亿美元（其中36.2亿美元与房地产投资相关），和•总并表负债19.9亿美元（其中19.1亿美元与债务相关）。 截至2024年12月31日，除我们的运营合伙企业外，我们的合并VIE实体拥有： •总计合并资产为37.7亿美元（其中33.8亿美元与房地产投资相关），和•总计并表负债18.6亿美元（其中18.0亿美元与债务相关）。 随附的未经审计的合并财务报表是根据美国证券交易委员会（SEC）的规定以及美国财务会计准则委员会（FASB）在《美国会计准则汇编》（ASC）中确立的美国通用会计准则（US GAAP）编制的。根据SEC的规定和规则，某些通常包含在美国GAAP编制的合并财务报表中的信息和脚注披露可能已被浓缩或省略，尽管我们认为这些披露足以确保它们的陈述不会误导。随附的未经审计的合并财务报表包括我们认为呈报财务信息所需的全部调整，包括正常重复性调整。本期间的经营成果并不一定预示着截至2025年12月31日的年度预期结果。应将本期的合并财务报表与我们在2024年10-K报表附注中的年度合并财务报表结合起来阅读。任何关于房产数量或类别、面积、每平方英尺金额、公寓单元和地域的参考，均超出了我们根据美国公众公司会计监管局（PCAOB）的标准对我们合并财务报表进行审计的独立注册公共会计师事务所的审计范围。 2. 重大会计政策概述 我们未对在 2024 年度的 10-K 表格年报中披露的重大会计政策进行任何更改。 估计的使用 编制符合美国通用会计准则（US GAAP）的合并财务报表，要求管理层做出某些估计，这些估计会影响合并财务报表及附注中报告的金额。实际结果可能与这些估计有重大差异。 收入确认 租赁收入和租户回收 我们根据第842主题对我们的租赁收入和可变租赁支付进行处理，例如租户回收和停车收入。我们采取了一种实用的简便方法，允许我们将租赁收入、租户回收和某些停车收入合并计算。租赁收入和租户回收从租户租赁中包括在我们的合并经营业绩表中。租户回收为2025年3月31日结束的三个月和2024年分别为1.22亿美元和9100万美元。停车收入包括在我们的合并经营业绩表中的停车及其他收入中。 可收藏性 根据第842主题，我们进行评估以确定承租人租赁协议下应付款项是否很可能被收回。此项评估涉及到一种需要根据当时估计时不确定事项进行判断和估算的方法，包括承租人特定因素、特定行业状况以及一般经济趋势和条件。 对于我们判断有可能收回所有租赁款项的租赁，我们继续在租赁期限内按直线法记录租赁收入。对于我们判断不可能收回所有租赁款项的租赁，我们将租赁收入限制在按直线法或现金法确认的收入中较低者。在我们认为几乎所有租赁款项不可能收回的期间，我们将出租收入和承租人回收作为租金收入和承租人回收的冲减。如果我们随后收回了之前已冲销的款项，则所收回的款项将作为租赁收入和承租人回收的增加在收回的期间记录。如果我们对可收回性的判断发生变化，我们将记录按直线法和现金法应确认的租赁收入之间的差额，作为当期调整租赁收入和承租人回收。 收入税 我们已经选择根据税法作为REIT进行纳税。在满足作为REIT纳税的条件下，我们通常不对目前分配给股东的、从我们REIT资格活动获得的收益征收公司级所得税。我们就通过TRS获得的收益需缴纳公司级所得税。 新会计公告 美国通用会计准则的变更以财务会计准则委员会（FASB）发布的会计准则更新（ASUs）的形式实施。我们考虑了所有ASUs的适用性和影响。截至本报告日期，财务会计准则委员会尚未发布任何我们预期将适用并对我们的合并财务报表产生重大影响的ASUs。 3. 房地产投资 下表总结了我们在房地产方面的投资： 合作巩固 X 合伙企业X是我们与另一位投资者共同拥有的合资企业，拥有洛杉矶次级市场布伦特伍德和比弗利山区的两处A级办公楼，总面积为40万平方英尺。2025年1月1日，我们修改了合伙企业X的运营协议，导致合伙企业X成为VIE，我们成为主要受益人，并于2025年1月1日开始合并合伙企业X。合伙企业X的结果从2025年1月1日起纳入我们的运营结果。在2025年1月1日之前，合伙企业X采用权益法核算，我们占合伙企业X净收入的份额包含在我们的经营业绩报告中，列为未合并基金的收入。 合作企业X的合并要求我们在合并财务报表中确认合资企业的可辨认资产和负债的公允价值，以及非控股权益的公允价值（2.02亿美元）。我们确认了一项收益为4720万美元，以调整我们对合资企业的现有投资的账面价值至其合并后的估计公允价值。收益是通过以下差异计算得出的：(a)合作企业X的资产公允价值减去其负债；(b)非控股权益的公允价值、我们对合作企业X的投资的账面价值，以及合作企业X的其他综合收益中我们的份额之和。 我们根据对未来现金流的估计和其他估值技术，在初次合并时确定了合伙X的资产和负债的公允价值。我们通过收入和销售比较估值方法估计了合伙X的物业公允价值，包括但不限于我们估计的租金率、可比销售、收入增长率、资本化率和折现率。假设债务按预期未来支付的现值和当前利率记录为公允价值。由于余额的短期性质，其他收购资产（包括现金和假设负债）按成本记录。下表总结了合资企业初次合并的购买价格分配情况。 10900 Wilshire 购置 在2025年1月2日，我们管理的一家合资企业，其中我们拥有30%的股份，收购了位于Westwood的10900 Wilshire Boulevard的一栋17层、247,000平方英尺的办公楼。2024年，该合资企业通过购买一笔担保债务，将财产所有权转让，部分资金来自6180万美元的贷款。参阅第8注以了解我们的债务披露。我们将此次收购视为资产收购，所收购房产的运营结果已从收购之日起纳入我们的合并运营结果。下表总结了所收购资产和承担负债的公允价值。 4. 地面租赁 我们根据位于夏威夷檀香山的土地租赁协议支付租金，该协议于2086年12月31日到期。租金固定为每年73.3万美元，直至2029年2月28日，之后将重新设定为现有土地租金和市场租金中较高者。 截至2025年3月31日，土地租赁使用权资产账面价值为740万美元，土地租赁负债为1080万美元。 租金费用，包含在我们合并经营状况表中的办公费用，截至2025年3月31日和2024年，每个三个月期间均为18.3万美元。 下表假设在2029年2月28日之后，地租支付将继续每年733,000美元，展示了截至2025年3