阿瑞斯商业地产 2025年季度报告

华盛顿特区，20549__________________________________________________________________ FORM 10-Q 根据第1934年证券交易法第13条或第15(d)条提交的季度报告季度截至2025年3月31日止期 ☐根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条的过渡报告 从 _____ 至 _____ ARES商业地产公司 (Exact name of Registrant as specified in its charter) 45-3148087 标明是否注册人（1）已根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条在过去的12个月内（或注册人被要求提交此类报告的较短期内）提交了所有提交的告，以及（2）是否已受 对于过去90天的此类申报要求：是 否 标明“√”表示注册人在前12个月内（或注册人被要求提交的较短期限内）已根据规则405（S-T条例 §232.405）的规定提交了所有必需的交互式数据文件电子版。提交此类文件）。是 否 通过对号勾选，表明注册人是否为大加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、小型报告公司或新兴增长公司。参见《交易所法案》第12b-2规则中“大加速申报公司”、“加速申报公司”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。（勾选一项）： 大型加速申报人☐加速申报者☒非加速申报公司☐小型报告公司☐新兴成长型公司☐ ：通过复选标记表明注册人是否为空壳公司（根据交易所法案第12b-2条的定义）。是 ☐ 否 ☒ 说明发行人各类别普通股的最新可行日期的流通股份数量。ClassOutstanding at May 2, 2025 目录 页 第一部分。财务信息 Some of the statements contained in this quarterly report constitute forward-looking statements within the《1995年私营证券诉讼改革法》的含义以及《证券交易法》第21E条1934年修订版（以下简称“交易所法案”），我们打算将这些陈述纳入安全港条款的保障范围 其内容。本节包含的信息应与我们在10-Q表格季度报告中其他位置出现的合并财务报表及其附注一并阅读。此外，本季度报告中的部分陈述（包括在下述讨论中）构成前瞻性陈述，这些陈述与未来事件或Ares商业地产公司（“ACRE”以及与其合并子公司一起构成“公司”、“我们”、“我们”和“我们的”）的未来业绩或财务状况相关。本报告包含的前瞻性陈述涉及若干风险和不确定性，包括： • 全球经济趋势和经济状况，包括高通胀、增长放缓、财政和货币政策的变化、高利率、汇率波动以及因与其他国家之间的关税和贸易争端而造成的变化，以及地缘政治不稳定，包括俄罗斯与乌克兰之间的冲突以及中东地区的冲突； •利率和信用利差的变化； •管理层对当前预期信用损失（“CECL”）的估计以及对当前预期信用损失储备（“CECL储备”或“CECL储备”）； •我们获得、维持、偿还或再融资融资安排（包括证券化）的能力； •市场状况以及我们获取替代债务市场和额外债务及股权资本的能力； •需要重新贷款的商业抵押贷款金额； •商业地产贷款的需求； •我们的预期投资能力和可用资本； •我们目标投资项目的融资和预付款利率； •我们预期的杠杆作用； • 针对我们的目标投资，违约率或回收率下降； •我们的业务和投资战略； •我们预计的运营业绩； • 当前和未来投资的回报或影响； •我们投资所带来的（如有）应收款项和现金流的时间安排； •与我们未来向股东进行分配的能力相关的估算； •借款人未按期支付未偿债务款项以及我们根据投资合同条款收回所有应计款项的能力； •我们住房贷款的预付款率及其对业务的影响； • 我们的对冲策略在多大程度上可能或不可能保护我们免受利率波动的影响； • 房贷相关和房地产相关投资及证券的投资机会的可用性； •可能对我们的业务或我们借款人的业务产生不利影响的Security incidents or cyber-attacks; 目录• Ares Commercial Real Estate Management LLC（“ACREM”或“我们的管理人”）寻找 我们使用诸如“预期”、“相信”、“预计”、“打算”、“预测”、“估计”、“将”、“应当”、“可能”、“将会”、“可能会”和类似的表达来识别前瞻性陈述，尽管并非所有前瞻性陈述都包含这些词。我们的实际结果和财务状况可能因任何原因，包括我们在2024财年12月31日结束年度报告中第1A项“风险因素”中列出的风险、不确定性及其他因素，而与前瞻性陈述中暗示或表达的内容产生实质性差异（该年度报告简称为“2024年度报告”），以及在我们2024年度报告中包含的其他信息或我们在后续季度报告10-Q表格中的其他地方包含的信息。 我们已基于本季度报告发布之日可供我们获取的信息，对其中包含的前瞻性陈述进行了基础，并假定无义务更新任何此类前瞻性陈述。尽管我们未承诺因新信息、未来事件或其他原因而修订或更新任何前瞻性陈述，但建议您查阅我们可能直接向您披露或通过已提交或未来可能向SEC提交的报告（包括10-K年度报告、S-3注册声明、10-Q季度报告和8-K即时报告）中可能包含的任何额外披露。 目录 ARES 商业地产公司及其附属公司合并财务报表附注 2025年3月31日 ：(以千为单位，除股东权益、每股数据、百分比以及另有说明外) (未经审计的) 1. 组织 Ares商业地产公司（包括其合并子公司，以下简称“公司”或“ACRE”）是一家专业金融机构，主要从事直接发起和投资商业地产贷款及相关投资。通过Ares商业地产管理有限责任公司（“ACREM”或公司“管理人”），一家美国证券交易委员会（“SEC”）注册的投资顾问及Ares管理公司（纽约证券交易所：ARES）（“Ares管理”或“Ares”）的子公司（Ares管理是一家公开交易、全球领先的另类投资管理人），公司拥有战略性地分布在美国和欧洲的投资专业人士，他们直接为公司与商业地产（“CRE”）物业的所有者、运营商和发起人获取新的贷款机会。公司成立于2011年末，并于2012年5月完成首次公开募股（“IPO”）。公司由其管理人外部管理，根据管理协议（“管理协议”）的条款进行。 该公司作为一个单一运营部门运营，主要专注于为自身名义直接发起和管理多元化的与商业地产债务相关的投资组合。该公司的目标投资包括高级抵押贷款、次级债务、优先股、夹层贷款和其他商业地产投资，其中包括商业抵押贷款支持证券。这些投资通常用于投资目的，并由办公楼、多户住宅、零售、工业、酒店、自助仓储、学生住房、住宅和其他商业房地产物业，或其中的所有权利益提供担保，直接或间接提供担保。 该公司根据1986年《国内税收法典》（以下简称“税典”）进行了选举并符合资格，在美国联邦所得税方面按房地产投资信托公司（“REIT”）纳税，自2012年12月31日结束的税务年度起。只要该公司在向股东支付股息的扣除额之前每年分配其全部REIT应税收入，并符合REIT的其它各项要求，通常就不会就其REIT应税收入缴纳美国联邦所得税。 目录 2. 重要会计政策 伴随的未经审计的合并中期财务报表应与经审计的合并财务报表以及公司在截至2024年12月31财年提交给SEC的10-K年度报告中包含的相关管理层财务状况讨论与分析一起阅读。 参见该公司截至2024年12月31财年的10-K年度报告，以了解该公司常规会计政策的描述。该公司在下方披露了关于列报基础和其他会计政策的信息，这些政策（i）需要按季度披露，或（ii）截至本报告日期，该公司认为至关重要。 演示的基础 随附的未经审计的合并中期财务报表按照美国公认会计原则（“GAAP”）的权责发生制会计基础编制，并包括本公司、本公司控制的合并可变利益实体（“VIEs”）以及本公司全资子公司的账目。未经审计的合并中期财务报表反映了管理层认为对公 司截至所列期间的经营成果和财务状况的公允列报所必需的所有调整和重分类。所有内部往来余额和交易均已抵销。 未经审计的合并中期财务报表是根据美国公认会计原则（GAAP）编制的，并遵循10-Q表格和S-X法规第10条的披露要求。本期经营成果不一定能反映任何其他中期期间或截至2025年12月31日财年最终可能达到的结果。 在财务报表编制中使用估算 遵循GAAP准则编制财务报表需要管理层作出影响部分报告金额和披露内容的估计与假设。全球宏观经济状况，包括高通胀、财政与货币政策变动、高利率、潜在的全面市场流动性问题、汇率波动、劳动力短缺以及供应链挑战，均有可能对本公司及其借款人造成负面影响。当前的宏观经济状况可能持续或加剧，并可能导致美国经济或其他全球经济出现经济放缓或衰退。我们预期美国或其他主要全球经济的长期衰退可能对我们的业务和运营产生实质性不利影响。 该公司认为，截至2025年3月31日，其合并财务报表所依据的估计和假设是合理的，并能获得支持，然而，全球经济和该公司业务的不确定性，使得截至2025年3月31日的任何估计和假设，相比于当前宏观经济条件当前及潜在影响不存在的情况下，固有地更不确定。实际结果可能与这些估计存在差异。 可变利益实体 该公司评估其在所有可变利益实体（VIE）中的利益，以进行合并。当公司的利益被认定为可变利益时，公司会评估是否被视为该VIE的主要受益人。VIE的主要受益人必须对该VIE进行合并。财务会计准则委员会（FASB）会计准则编号（ASC）第810主题，整合, 将主要受益人定义为同时具有 (i) 对能够最显著影响其经济表现的可变利益实体活动的控制权, 以及 (ii) 承担损失义务和从可变利益实体获得潜在重大利益的权利的一方。公司在其可变利益以及其关联方的任何可变利益方面进行此认定。当这两项因素都存在时,公司被视为主要受益人, 并对其可变利益实体进行合并。当其中一项因素不存在时, 公司不是主要受益人,且不对其可变利益实体进行合并。 目录 为评估该公司是否拥有指导对VIE经济表现影响最显著的VIE活动的权力，该公司考虑了所有相关事实和情况，包括其在设立VIE中的作用以及其持续的权利和责任。此评估包括首先，识别对VIE经济表现影响最显著的活动；其次，识别哪些主体（如有）对这些活动拥有权力。通常，做出对VIE影响最重大决策的主体或拥有单方面移除这些决策者的权利的主体，被认为拥有指导VIE活动的权力。 为评估公司是否承担吸收VIE损失的义务或有权从VIE获得可能对其有重大意义的利益，公司考虑了其所有经济利益，包括债务和股权投资、服务费以及其他被视为VIE可变利益的安排。此项评估要求公司运用专业判断，确定这些利益合计是否被视为对VIE有重大意义。评估重大性时考虑的因素包括：VIE的设计，包括其资本结构；利益的次级地位；支付优先权；各利益类别在公司资本结构中的相对份额；以及公司持有这些利益的原因。 对于公司确定为主要受益人的境外投资企业，其所有底层资产、负债、股权、收入和费用均被合并入公司的合并财务报表。 该公司持续进行复核：(1)根据特定事件，先前在多数投票权框架下评估的实体是否已成为可变利益实体（VIE），因此应适用VIE合并框架；(2)与其参与VIE相关的事实和情况的变化是否导致该公司对VIE的合并结论发生变化。参见本合并财务报表中包含的注释14，以进一步了解该公司对VIE的讨论。 受限现金 受限现金包括与公司合并VIEs持有的房地产相关的存放在金融机构的资金。 用于投资的贷款 该公司发行商业房地产（CRE）债务及相关工具，通常用于投资持有。投资持有的贷款按成本计价，扣除未摊销的购买折扣、延期贷款费用和开办费用以及成本回收收益（“账面价值”）。贷款通常由房地产提供担保。与基础担保物业的表现和价值以及借款人的财务和经