阿瑞斯商业地产 2025年季度报告

证券交易委员会 ___________________________________________________________________华盛顿特区 20549 表10-Q ☒季度报告，根据1934年证券交易法第13节或第15(d)节的规定季度对于截至2025年3月31日的会计期间☐过渡报告，根据1934年证券交易法第13条或第15(d)条的规定，自_____至_____的过渡期间 ARES 商业房地产公司 目录 第一部分：财务信息项目1. 合并财务报表 截至2025年3月31日（未经审计）和2024年12月31日的合并资产负债表5 2025年3月31日及2024年3月31日止三个月的合并经营报表（未经审计）6综合收益表（亏损）摘要：截至2025年3月31日和2024年（未经审计）7合并资产负债表（截至2025年3月31日三个月及2024年12月31日年度未经审计）82025年3月31日及2024年3月31日止三个月的现金流量表（未经审计）9财务报表合并报表附注（未审计）第10项 2. 管理层关于财务状况及经营成果的讨论与分析37 项 3. 市场风险的定量和定性披露47 条款 4. 控制与程序50第二部分。其他信息项目1. 诉讼程序50 项 1A. 风险因素第50项 2. 未登记股权证券的销售和使用收益51 项 3. 高级证券的默认51 项目 4. 矿山安全披露51 条目5. 其他信息51 项目6. 展品52 签名53 前瞻性陈述 本季度报告中包含的一些声明，根据1995年《私人证券诉讼改革法案》和修订后的1934年《证券交易法案》第21E节（以下简称“《交易法案》”）的定义，构成了前瞻性陈述，我们意图使此类声明受其中包含的避风港条款的保护。本节包含的信息应与报告中其他地方出现的我们合并财务报表及其注释一起阅读。此外，本季度报告中的一些声明（包括以下讨论中的声明）构成前瞻性陈述，这些陈述涉及未来事件或Ares商业地产公司（以下简称“ACRE”及其合并子公司，“公司”、“我们”、“我们”和“我们的”）的未来业绩或财务状况。本报告中的前瞻性陈述涉及许多风险和不确定性，包括： •全球经济趋势和宏观经济状况，包括高通胀、增长放缓、财政和货币政策的变动政策、更高的利率、货币波动以及与其他国家之间的关税和贸易争端引起的变动，以及以及地缘政治不稳定，包括俄罗斯与乌克兰之间的冲突和中东地区的冲突； •利率和信用利差的变化 •管理部门对当前预期信用损失（“预期信用损失”）和当前预期信用损失准备（“预计信用损失准备”）的估计。或“CECLReserves”） •我们的获取、维持、偿还或再融资融资安排的能力，包括证券化。 •市场状况以及我们获取替代债务市场和额外债务及股权资本的能力。 •商业抵押贷款需要重新融资的数额； •商业房地产贷款的需求 •我们的预期投资能力和可用资本； •融资和目标投资的预付利率 •我们预计的杠杆效应。 •违约率或针对目标投资的回收率下降 •我们的商业和投资战略 •我们的预计运营成果； •当前和未来投资的回报或影响 •投资产生的现金流的可收集性和时间，如有。 •关于我们未来向股东进行分配的能力的估计 •借款人在偿还逾期债务中欠款违约的情况，以及我们收取所有应付款的能力。至于我们投资的合同条款； •抵押贷款提前还款率以及此类提前还款对我们的业务影响 •我们规避策略可能或可能不会保护我们免受利率波动的影响的程度。 •投资机会在抵押相关和房地产相关投资及证券方面的可用性 •安全事件或可能对我们或我们的借款人业务造成不利影响的网络攻击； • Ares商业房地产管理有限责任公司（“ACREM”或我们“管理公司”）为我们寻找合适的投资、监控、服务和管理我们的投资以及执行我们的投资策略的能力；• 我们管理公司分配给我们投资机会的能力； • 我们、我们的管理公司及其关联方因要求提供信息或监管程序或调查而可能产生的影响，以及与此相关的费用和支出；• 我们成功识别、完成和整合任何收购的能力；• 我们在为美国联邦收入税目的房地产投资信托（“REIT”）资格得以维持的能力；• 我们维持根据1940年投资公司法（“1940年法案”）免于登记的能力；• 我们对竞争的理解；• 我们可能投资证券市场的总体波动性；• 房地产、房地产资本市场和信贷市场的负面变化以及信贷市场流动性长期下降对我们的业务影响；• 政府监管、税法及税率等的变动（包括对这些规定的解释）；• 标准制定机构（如财务会计准则委员会、证券交易委员会（“SEC”）、国内收入署、我们上市普通股的证券交易所和其他受其规管，以及在可能开展业务的任何外国司法管辖区的相应机构）发布的权威或政策变动；• 美国政府或其他美国以外政府采取的行动和倡议，以及美国政府政策的变化；• 我们行业中市场趋势、房地产价值或债务证券市场的情况。 我们使用诸如“预计”、“相信”、“预期”、“打算”、“预测”、“估计”、“将”、“应该”、“可能”、“会”、“可以”、“或许”等词语来识别前瞻性陈述，尽管并非所有前瞻性陈述都包含这些词语。我们的实际结果和财务状况可能与前瞻性陈述中暗示或表达的内容存在重大差异，原因包括第I部分第1A项“风险因素”中所述的风险、不确定性以及其他因素，这些因素包含在我们的截至2024年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中（“2024年年报”）以及我们的2024年年报和其他后续季度报告（10-Q表格）中。 我们已根据在本季度报告中可用的信息制定本季度的前瞻性声明，并不对任何此类前瞻性声明进行更新承担义务。尽管我们不承担修订或更新任何前瞻性声明的义务，无论是因为新信息、未来事件或其他原因，我们建议您查阅我们可能直接向您披露或通过我们已提交或将来可能提交给SEC的报告进行的任何补充披露，包括根据10-K表格编制的年度报告、根据S-3表格编制的注册声明、根据10-Q表格编制的季度报告和根据8-K表格编制的当前报告。 ARES 商业不动产公司及其子公司合并资产负债表（除股票和每股数据外，单位为千美元） ARES 商业房地产公司及子公司合并利润表（单位：千，除每股数据和股票数据外）（未经审计） ARES 商业房地产公司及其子公司综合收益（亏损）合并报表（千美元）（未经审计） ARES 商业房地产公司及其子公司股东权益合并报表（单位：千，除股份和每股数据外）（未经审计） ARES 商业房地产公司及子公司资产负债表合并现金流量表（单位：千）(审计前) ARES 商业房地产公司及子公司合并财务报表附注截至2025年3月31日（除非注明，否则均为千美元，股份及每股数据，百分比及以下）（未审计） 1. 组织 Ares商业地产公司（连同其合并子公司，“公司”或“ACRE”）是一家专业金融公司，主要直接发起和投资商业地产贷款及相关投资。通过Ares商业地产管理有限责任公司（“ACREM”或公司的“经理”），一家证券交易委员会（“SEC”）注册的投资顾问，也是Ares管理公司（NYSE：ARES）（“Ares管理”或“Ares”）的子公司，一家公开交易的全球领先另类投资管理公司，公司在全美和欧洲拥有战略位置的投资专业人士，他们直接为公司从商业地产（“CRE”）物业的所有者、运营商和赞助商那里寻找新的贷款机会。公司成立于2011年底，并于2012年5月完成了首次公开募股（“IPO”）。公司是一家马里兰州公司，根据管理协议（“管理协议”）由其经理外部管理。 该公司作为一个经营部门运营，主要专注于直接发起和管理针对公司自身账户的多元化商用房地产债务相关投资组合。公司的目标投资包括高级抵押贷款、次级债务、优先股、夹层贷款以及其他商用房地产投资，包括商业抵押贷款支持证券。这些投资通常持有用于投资，并且由办公楼、公寓、零售、工业、住宿、自助仓储、学生住宿、住宅以及其他商业房地产物业或对其拥有的权益直接或间接担保。 公司已根据1986年内部收入法（修正案）（“法典”）选举并具备资格作为房地产投资信托（“REIT”）在美国联邦所得税范围内纳税，自2012年12月31日结束的纳税年度开始。只要公司每年在扣除向股东支付股息之前，将其所有REIT应纳税收入分配出去，并符合REIT的其他要求，公司通常将不会就其REIT应纳税收入缴纳美国联邦所得税。 目录 2. 重大会计政策 随附的未审计的合并财务报表应与审计的合并财务报表以及公司提交给美国证券交易委员会的2024年12月31日止财政年度10-K表格年度报告中的财务状况和经营业绩的管理层讨论和分析一起阅读。 参阅公司截至2024年12月31日的年度报告（10-K表格），了解公司关于会计政策的描述。公司已在下方就以下内容进行了披露：一是必须在季度报告中披露的内容，二是公司在本报告日期视为关键的内容。 演示基础 随附未经审计的合并中期财务报表是根据美国公认会计原则（“GAAP”）和权责发生制编制的，包括公司的账户、公司控制的合并可变利益实体（“VIE”）及其主要受益人，以及公司的全资子公司。未经审计的合并中期财务报表反映了管理认为对公平展示公司在报告期内的经营成果和财务状况必要的所有调整和重分类。所有公司间余额和交易都已消除。 未经审计的合并中期财务报表是根据GAAP编制的，并符合10-Q表格报告要求和S-X法规第10条的要求。本期经营成果不一定能代表任何其他中期或最终可能实现的截至2025年12月31日的年度结果。 估计在编制财务报表中的应用 按照GAAP准则编制财务报表，要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响某些报告金额和披露。全球宏观经济条件，包括高通胀、财政和货币政策的变化、高利率、可能的市场流动性问题、货币波动、劳动力短缺和供应链挑战，可能会对公司和其借款人产生负面影响。这些当前的宏观经济条件可能会持续或加剧，并可能导致美国经济或其他全球经济出现经济放缓或衰退。我们预计，美国或其他主要全球经济长期衰退可能会对我们的业务和运营产生重大不利影响。 公司认为，截至2025年3月31日，其合并财务报表所依据的估计和假设是合理的，并具有可支持性。然而，由于全球经济和公司业务的不确定性，截至2025年3月31日的任何估计和假设，本质上比没有当前和潜在宏观经济条件影响的情况下更不确定。实际结果可能与这些估计不同。 variableInterestEntities 公司对其在VIE中的所有权益进行评估以进行合并。当公司的权益被认定为可变权益时，公司评估其是否被视为VIE的主要受益人。VIE的主要受益人须合并VIE。财务会计准则委员会（“FASB”）会计准则编码（“ASC”）主题810，巩固定义主要受益人为拥有以下双重资格的当事人：(i)指导对VIE的经济表现产生重大影响的活动的权力，以及 (ii) 承担损失并从VIE获得可能具有重大意义的利益的义务。公司考虑到其可变利益，以及任何与之相关的当事人的可变利益，以做出这一判断。当这两个因素同时存在时，公司被视为主要受益人，并合并VIE。当其中一个因素不存在时，公司不是主要受益人，并且不合并VIE。 目录 为了评估公司是否有权指导对VIE经济绩效影响最大的VIE活动的权力，公司考虑了所有事实和情况，包括其在设立VIE中的作用以及其持续的权利和义务。这项评估包括首先，确定对VIE经济绩效影响最大的活动；其次，确定哪些当事人，如果有，对这些活动拥有权力。一般来说，做出影响VIE的最重要决策的当事人或有权单方面去除这些决策者的当事人被认为有权指导VIE的活动。 为了评估公司是否需要承担VIE的亏损或享有从VIE中获得可能显著收益的权利，公司考虑了其所有的经济利益，包括债务和股权投资、服务费及其他被视为VIE变动利益的安排。此次评估需要公司在确定这些利益在总计中是否被视为对VIE可能具有重要意义时，运用判断力。在评估重要性时考虑的因素包括：VIE的设计，包括其资本结构；利益的从属关系；支付优先级；在公司资本结构内部不