中昌国际控股2024 年报

234514222640626768697071136137 公司資料 Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 陳志偉先生（主席）顧嘉莉女士（行政總裁）唐倫飛先生（於二零二四年十二月九日辭任）黃正紅女士（於二零二四年十二月九日獲委任） （按英文字母順序排列）恒生銀行有限公司南洋商業銀行（中國）有限公司上海浦東發展銀行有限公司香港分行 黃強博士王志强先生于丹女士 香港法律：摩根路易斯律師事務所 劉懷鏡先生劉欣先生葉棣謙先生 百慕達法律：Conyers Dill & Pearman 葉棣謙先生（主席）劉欣先生于丹女士 Appleby Global Corporate Services (Bermuda) LimitedCanon’s Court, 22 Victoria StreetPO Box HM 1179, Hamilton HM EXBermuda 陳志偉先生（主席）劉懷鏡先生劉欣先生 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 劉欣先生（主席）王志强先生葉棣謙先生 http://www.zhongchangintl.hk 陳志偉先生趙學廉先生 859 趙學廉先生 安永會計師事務所執業會計師 香港 銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場2座1711室 二 零 二 四 年 報 中昌國際控股集團有限公司（下文稱為「」，連同其附屬公司統稱為「」）主要於香港從事租賃投資物業。本公司於一九九九年十二月十六日根據百慕達一九八一年公司法（經修訂）在百慕達註冊成立為獲豁免有限公司。本公司之股份於香港聯合交易所有限公司上市。 本公司董事（「」，各自為一名「」）會（「」）將繼續推動核心業務穩健發展，從而為本公司及本公司股東（「」，各自為一名「」）創造價值。 各位股東： 本人謹代表董事會，欣然呈報中昌國際控股集團有限公司（「」，連同其附屬公司統稱為「」）於截至二零二四年十二月三十一日止年度（「」或「」）之年報。 二零二四年對本集團而言仍然充滿挑戰。儘管二零二四年香港錄得實質本地生產總值增長率2.5%，但結構性壓力正阻礙著零售業的發展。香港政府統計處公佈的臨時數字顯示，二零二四年香港零售業銷售額較二零二三年同期下跌7.3%。在環球經濟不明朗、地緣政治局勢緊張及香港樓市表現偏弱的疊加影響下，本港經濟及消費市場受到打擊。消費模式轉變、港元強勢以及市民出境外遊和跨境到深圳購物令需求下降等種種因素，正在加快本地零售的跌勢。 展望未來，嚴峻的經濟環境將繼續於二零二五年為香港零售業帶來壓力，但隨著中央政府實施振興內地經濟亦利好香港的各項措施，加上香港政府積極促進旅遊業發展及提振本港氣氛，零售業將會受惠。由於本集團之投資物業主要位處香港銅鑼灣黃金購物區，本集團相信自身仍坐擁良好優勢，可於香港旅遊業及零售業復甦之時捕捉潛在的增長機會。 在持續不確定因素影響下，本集團將繼續專注發展其核心的物業租賃業務，並繼續採取穩健而審慎的方針行事。本集團的首要業務工作是改善其流動資金及財務狀況。本集團現正與金融機構磋商，以續展貸款或重新編排貸款之還款時間。本集團將繼續盡全力採取審慎的資本管理及流動資金風險管理，以迎接前方挑戰。 主席香港，二零二五年三月二十八日 管理層討論及分析 於二零二四財政年度，本集團錄得香港投資物業所得租金收入約32.6百萬港元，較二零二三財政年度的約33.8百萬港元減少約3.6%。租金收入減少，主要由於若干現有租賃協議續約之租金下調以及二零二四財政年度租用率下降所致。 於二零二四年十二月三十一日，本集團之投資物業組合實現租用率（按已出租之總租用面積佔本集團組合的總租用面積之百分比計量）約70.6%（二零二三年十二月三十一日：約84.6%）。租用率下降主要由於整體市況疲弱。渣甸中心仍為本集團穩定的核心收入來源，於二零二四財政年度佔本集團總收益約76.5%。 本集團之收益增長及租用率是用以評估其核心租賃業務表現之關鍵計量標準。為應對經濟形勢，本集團於二零二四財政年度採取嚴格的成本控制措施，將經營成本保持於低水平。下表概列本集團之香港物業租賃業務於二零二三財政年度及二零二四財政年度之關鍵績效指標。 於二零二四年，本集團繼續專注於進一步加強其於香港（尤其是銅鑼灣）核心的物業租賃業務之韌性，務求保持長期競爭力及確保在這充滿挑戰之市場中達至可持續發展。本集團之投資物業主要位處香港銅鑼灣黃金購物區。於二零二四財政年度，本集團之租戶主要從事餐飲、美容院及其他零售業務。 管理層討論及分析 下表概列本集團之香港投資物業組合於二零二四財政年度及二零二三財政年度結束時之估值，以及本集團香港投資物業組合於二零二四財政年度與二零二三財政年度之收益貢獻比較。 於二零二四年十二月三十一日，本集團之投資物業由獨立專業估值師重新估值為1,582.1百萬港元（二零二三年十二月三十一日：1,731.1百萬港元）。於二零二四財政年度，投資物業之公平值虧損約149.5百萬港元（二零二三財政年度：50.4百萬港元）於綜合損益及其他全面收入表中確認。投資物業錄得公平值虧損乃主要由於宏觀環境充滿挑戰所致。 管理層討論及分析 於二零二四財政年度，本集團之收益約為32.6百萬港元，較二零二三財政年度之約33.8百萬港元減少約3.6%。租金收入減少，主要由於若干現有租賃協議續約之租金下調以及二零二四財政年度租用率下降所致。 二零二四財政年度之其他收入約為1.3百萬港元（二零二三財政年度：約3.3百萬港元），較二零二三財政年度減少約2.0百萬港元。有關減少主要是由於相比二零二三財政年度，二零二四財政年度(i)銀行利息收入減少；及(ii)渣甸中心樓宇管理費之退款減少所致。 於二零二四財政年度，本集團之僱員成本約為3.1百萬港元，較二零二三財政年度錄得之約4.0百萬港元減少約22.5%。僱員成本減少主要是由於若干員工於二零二三財政年度離職所致。 由於採取嚴格的成本控制措施，二零二四財政年度之其他經營開支約為5.9百萬港元，較二零二三財政年度錄得之約7.3百萬港元減少約19.2%。其他經營開支主要包括投資物業經營成本、專業費用及一般行政開支。 於二零二四年十二月三十一日，本集團之投資物業已由獨立專業估值師重新估值為1,582.1百萬港元（二零二三年十二月三十一日：1,731.1百萬港元）。於二零二四財政年度，本集團於綜合損益及其他全面收入表中確認投資物業之公平值虧損約149.5百萬港元。投資物業錄得公平值虧損主要是由於宏觀經濟充滿挑戰所致。 於二零二四財政年度，本集團之財務成本約為50.5百萬港元，較二零二三財政年度錄得之約43.4百萬港元增加約16.4%。該增加主要是由於二零二四財政年度之股東貸款產生利息所致。 管理層討論及分析 二零二四財政年度之本公司擁有人應佔年度虧損約為176.7百萬港元（二零二三財政年度：虧損約72.9百萬港元）。由於上述原因，二零二四財政年度之虧損主要由於投資物業之公平值虧損約149.5百萬港元及所產生之融資成本約50.5百萬港元所致。 本集團一般以其內部資源以及銀行及其他借貸為其業務營運提供資金。根據本公司控股股東中國信達（香港）資產管理有限公司（「」）與本公司於二零二三年十二月二十八日訂立之貸款協議，中國信達（香港）已同意向本公司授出一筆無抵押貸款授信，本金額最多為130百萬港元，按單利年利率12%計息，期限至二零二四年十二月三十一日，可重續至二零二五年十二月三十一日止。於二零二四年十二月三十一日，中國信達（香港）向本公司授出合共130百萬港元之貸款本金，按單利年利率12%計息，期限至二零二五年十二月三十一日。 於二零二四年十二月三十一日，本集團有未償還銀行及其他借貸約792.0百萬港元（二零二三年十二月三十一日：約870.9百萬港元），其中所有未償還之有抵押銀行及其他借貸須於自二零二四年十二月三十一日起計一年內償還。二零二四財政年度的銀行及其他借貸減少，主要是由於二零二四財政年度內償還銀行借貸所致。 於二零二四年十二月三十一日，本集團持有現金及銀行結餘約16.7百萬港元（二零二三年十二月三十一日：約123.0百萬港元）。現金及銀行結餘減少乃主要由於二零二四財政年度內：(i)償還銀行借貸；及(ii)支付銀行借貸利息所致。 本集團於二零二四年十二月三十一日之資產負債比率（按總負債除以總資產計算）約為51.5%（二零二三年十二月三十一日：約48.7%）。本集團於二零二四年十二月三十一日之流動比率（按流動資產除以流動負債計算）約為0.02（二零二三年十二月三十一日：約0.14）。於二零二四年十二月三十一日之流動比率較二零二三年十二月三十一日下降，主要是由於本集團之現金及銀行結餘大幅減少所致。 於二零二四年十二月三十一日，本集團錄得流動負債淨額約787.5百萬港元（二零二三年十二月三十一日：約760.6百萬港元）。流動負債淨額主要因本集團須於一年內償還之銀行及其他借貸到期。本集團持續經營之能力主要取決於本集團之可動用財務資源是否充足。董事認為，本集團具備充足的營運資金以應付其於一年內到期之財務責任。 管理層討論及分析 於二零二四年十二月三十一日，本公司之已發行股本為1,125,027,072股股份。於報告期間，本公司之已發行股本並無任何變動。 於二零二四年十二月三十一日，本集團之資產淨值約為776.7百萬港元，較於二零二三年十二月三十一日之資產淨值約953.5百萬港元減少約18.5%。按於二零二四年十二月三十一日之已發行普通股總數1,125,027,072股計算，每股資產淨值約為0.69港元（二零二三年十二月三十一日：約0.85港元）。 本集團之交易往來及其貨幣資產及負債主要以港元及人民幣計值。本集團定期審視其主要資金狀況，從而確保具備足夠的財務資源履行其財務責任。 董事不建議就二零二四財政年度派付任何股息（二零二三財政年度：無）。 13.21 於二零一八年三月二十日，本公司之間接全資附屬公司益輝置業有限公司（「」）與恒生銀行有限公司（「」）就本金額為570百萬港元之定期貸款訂立協議。於二零一八年六月十五日，益輝與恒生銀行就本金額為212百萬港元之定期貸款訂立補充協議。 於二零一八年六月十五日，順龍置業有限公司（「」）及峰麗有限公司（「」）（均為本公司之間接全資附屬公司）各自與恒生銀行分別就本金額為50百萬港元及25百萬港元之定期貸款訂立協議。 於二零二一年二月五日，峰麗、順龍及益輝（「」及各為「」）各自收到恒生銀行（通過其律師）發出之函件（「」），當中提及相關借款人違反財務契諾，指本公司（作為彼等各自之擔保人）之綜合有形淨值低於2,000,000,000港元之最低要求（「」）。誠如向各借款人發出之該函件所述，倘若相關借款人能夠於該函件日期起計一個月內符合若干免除條件（「」），包括向恒生銀行作出不少於164.0百萬港元之部份還款（「」），並按恒生銀行之要求向恒生銀行提供令人信納之憑證，則恒生銀行可能免除有關違約情況之規定。 管理層討論及分析 於二零二一年三月十八日，該等借款人分別收到恒生銀行（通過其律師）對彼等各自提出免除有關違約情況之規定的要求所給予之回覆。恒生銀行告知該等借款人，待（其中包括）該等借款人(i)符合該等免除條件；及(ii)於二零二一年六月三十日或之前向恒生銀行提供令人信納之憑證後，恒生銀行擬免除有關違約情況之規定。 於二零二一年八月二十三日，該等借款人分別收到恒生銀行（通過其律師）對彼等各自提出延長向恒生銀行作出部份還款之限期的要求所給予之回覆。恒生銀行告知該等借款人，已允許該等借款人將作出部份還款之期限延至二零二一年九月三十日。 於二零二一年十月四日，該等借款人分別收到恒生銀行（通過其律師）發出之回覆，指：(i)鑑於該等借款人並無根據其日期為二零二一年八月二十三日的函件所給予的延期於二零二一年九月三十日或之前償還任何部份還款，未能作出有關還款被視為相關融資函件及融資協