阿卡迪亚不动产信托 2025年季度报告

华盛顿特区 20549 表10-Q 请在括号内通过勾选标记表示，注册人（1）是否在上一个12个月（或注册人被要求提交此类报告的较短期间）内根据1934年证券交易法第13节或第15(d)节的规定提交了所有必须提交的报告，以及（2）是否在过去90天内符合此类提交要求。 请在括号内勾选，以表明注册人是否在过去的12个月内（或注册人被要求提交此类文件的时间段内）按照S-T规则405（本章节第232.405条）的规定，电子提交了所有必须提交的互动数据文件。 请在括号内用勾号标明注册人是否为大型加速报告公司、加速报告公司、非加速报告公司、小型报告公司或新兴增长公司。参见《证券交易所规则》第12b-2条中关于“大型加速报告公司”、“加速报告公司”、“小型报告公司”和“新兴增长公司”的定义。 如果是一家新兴增长公司，请在方框内勾选，以表示申报人已选择不使用根据《交易所法案》第13(a)节提供的新或修订后的财务会计准则所规定的延长期限。☐ 指明注册人是否为空壳公司（根据《法案》第12b-2条定义），是 ☐ 否 ☒ 截至2025年4月25日，共有1,309,609,190股有收益普通股（每股面值0.001美元，“普通股”），流通在外。 第一部分 - 财务信息 1.财务报表 445678102025年3月31日及2024年12月31日简明合并资产负债表（未经审计） 2.管理层对财务状况及经营成果的讨论与分析39 3.关于市场风险的定量和定性披露51 4.控制与程序53 第二部分 - 其他信息 1.法律程序54 1A.风险因素54 2.未注册股权证券的销售及所得资金的使用54 3.默认高级证券54 4.矿山安全披露545.其他信息54 6.展览55签名56 特别声明关于前瞻性陈述 本季度报告（本“报告”）中包含的某些陈述，根据修订后的1933年证券法第27A条和修订后的1934年证券交易法第21E条的规定，可能包含前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于某些假设，描述了我们未来的计划、战略和预期，通常可以通过使用“可能”、“将会”、“应当”、“预期”、“预测”、“估计”、“相信”、“意图”或“预测”等词汇，或者它们的否定形式，或者其他类似的变体或同义词来识别。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性以及其他可能使我们的实际结果和财务表现与前瞻性陈述中表达或暗示的未来结果和财务表现存在重大差异的因素，包括但不限于：（i）宏观经济条件，包括地缘政治条件和不稳定以及全球贸易中断，可能导致资本市场和其他资金来源的中断或无法获取，以及银行和金融服务行业的中断和不稳定，以及通货膨胀的上升；（ii）我们实施业务战略的成功，以及我们识别、承保、融资、完成和整合多元化收购和投资的能力；（iii）一般经济条件或我们可能不时竞争的市场中的经济条件的变化，包括最近宣布的关税对我们承租人和其客户的影响，以及这些影响对我们和我们的承租人的收入、利润和资金来源；（iv）由于通货膨胀上升、利率变化和其他因素导致的借款成本增加；（v）我们在到期时偿还、重新融资、重组或延长债务的能力；（vi）我们对合资企业和非合并实体的投资，包括我们缺乏单独决策权以及对合资伙伴财务状况的依赖；（vii）我们从开发和再开发项目中获得预期财务结果的能力；（viii）我们的承租人在租期到期时与我们续约的能力和意愿，我们在非续约或我们在更换现有承租人时行使其更换权的情况下，将我们的物业以相同或更佳条件重新出租的能力，以及我们可能与更换现有承租人有关的义务；（ix）我们因环境问题可能承担的潜在责任；（x）我们物业因灾难性天气和其他自然事件造成的损害，以及气候变化对物理的影响；（xi）任何公共卫生危机的经济、政治和社会影响，以及围绕公共卫生危机的不确定性，该危机对我们及其承租人的业务、财务状况、经营结果和流动性产生不利影响；（xii）未投保的损失；（xiii）鉴于经济、市场、法律、税收和其他因素，我们维持房地产投资信托（“REIT”）资格的能力和意愿；（xiv）信息技术安全漏洞，包括与远程技术使用相关的网络安全风险增加；（xv）关键管理人员的流失；（xvi）我们关于企业责任指标、目标和方法估算的准确性，以及承租人愿意和有能力协作报告此类指标和实现此类目标的能力，以及政府监管对我们企业责任工作的 影响。 上述所述因素并非详尽无遗，其他可能对公司的未来成果和财务表现产生不利影响的因素可能存在，包括《2024年12月31日结束的年度报告》（10-K表）下的“风险因素”部分讨论的风险以及公司向美国证券交易委员会（SEC）提交的其他定期或现期报告中列出的因素，包括“以下”标题下所述者。项目1A. 风险因素"和"项目2. 管理层对财务状况及经营成果的讨论与分析在此报告中。这些风险和不确定性应考虑在内，以评估本报告中包含或通过参考纳入的任何前瞻性陈述。任何前瞻性陈述仅反映截至本日期的情况。公司明确声明，不承担或承诺公开发布任何更新或修订任何前瞻性陈述的义务，以反映公司对该事项的预期变化或基于此类前瞻性陈述的事件、条件或情况的变化。 特别说明有关某些引用 所有文档中关于“注释”的提及均指代第一部分提到的注册人《简明合并财务报表》的注释。项目1. 财务报表. 3 权益变动表（未经审计）2025年3月31日止三个月及2024年 1. 机构、列报基础和重要会计政策摘要 组织 阿卡迪亚房地产信托（以下简称“信托”，包括其合并子公司，统称为“公司”），是一家位于马里兰州的房地产投资信托（REIT），是一家专注于在美国高门槛、供应受限、人口密集的大都市地区拥有、收购、开发和管理的零售物业的全面整合型权益REIT。 公司所有资产均由Acadia Realty Limited Partnership（以下简称“运营合伙企业”）及其运营合伙企业拥有权益的实体持有，所有运营活动均通过这些实体进行。截至2025年3月31日和2024年12月31日，信托作为唯一的普通合伙人对运营合伙企业拥有约96%的控制权，有权按其持股比例分享运营合伙企业的现金分配和损益。有限合伙人主要是代表将特定资产或实体中的权益贡献给运营合伙企业的实体或个人，以换取有限合伙权益的普通或优先单位（“普通OP单位”或“优先OP单位”），以及作为长期激励补偿被授予限制性普通OP单位（“LTIP单位”）的员工。注释13有限合伙人持有普通OP和LTIP单位通常有权按一比一的换算比例将其单位交换为公司有收益利益普通股（每股面值0.001美元）的股份（“普通股”）。这种结构被称为伞型合伙企业REIT或“UPREIT”。 截至2025年3月31日，公司在其核心投资组合（“核心投资组合”）中拥有161处物业的权益（包括处于不同发展阶段和再开发阶段的物业），这些物业要么由运营合伙企业或其子公司100%拥有，要么通过合资企业权益部分拥有，但不包括通过投资管理拥有的物业。公司还在一个投资管理平台上拥有52处物业的权益，通过该平台，我们的运营合伙企业和外部机构投资者主要投资于机会型和价值型零售房地产（“投资管理”）。作为投资管理平台的一部分，我们通过以下机会基金进行活跃投资，包括：阿卡迪亚战略机会基金II有限责任公司（“基金II”）、阿卡迪亚战略机会基金III有限责任公司（“基金III”）、阿卡迪亚战略机会基金IV有限责任公司（“基金IV”）、阿卡迪亚战略机会基金V有限责任公司（“基金V”及与基金II、III和IV一起的“基金组合”）。公司将基金作为可变利益实体（“VIE”）进行合并，公司作为主要受益人，因为它（i）有权指导对基金经济效益影响最大的活动，（ii）有义务承担基金的损失，以及（iii）有权从基金获得可能具有重大意义的好处。作为投资管理平台的一部分，我们还对其他合投工具进行了活跃投资，这些工具使我们能够与大型机构投资者合作。我们通过与我们的三位非合并合投合作伙伴（持股比例从5%到20%）保持重大的所有权权益，这些合投合作伙伴采用权益法进行核算。每一项合投都是基于个别协商，可能导致不同的经济条款。213处核心投资组合和投资管理物业主要由街道和城市零售以及郊区购物中心组成。 运营合伙企业是基金的唯一普通合伙人或管理成员，为资产管理、物业管理、建设、开发、租赁和法律服务赚取费用或优先分配。基金产生的现金流按比例分配给各自的合伙人或成员（包括运营合伙企业），直到每个合伙人或成员获得一定的累积回报（“优先回报”）和所有资本贡献的回报。此后，剩余现金流中的20%分配给运营合伙企业（“促进”），80%分配给合伙人或成员（包括运营合伙企业）。基金与运营合伙企业之间的所有交易在合并时已消除。 演示基础 临时简化合并财务报表是根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）和美国证券交易委员会（“SEC”）的规章制度编制的。因此，它们不包括按照GAAP编制的完整财务报表所需的所有信息和脚注。所呈现的临时期间的运营结果并不一定表明可能期望的全年结果。随附的简化合并财务报表中所提供的信息反映了管理层认为对于上述临时期间的简化合并财务报表进行公平展示所必需的所有调整。此类调整包括常规的经常性项目。 根据GAAP要求，公司管理层需对影响中期简明合并财务报表及其附注中报告金额的估计和假设进行判断。其中，最重要的假设和估计涉及房地产估值、可折旧寿命、收入确认以及应收票据和应收租金的回收性。应用这些估计和假设需要对未来的不确定性进行判断，因此实际结果可能与这些估计存在差异。 这些临时压缩合并财务报表应与公司2024年年度报告（10-K表格）中包含的截止至2024年12月31日的2024年合并财务报表一并阅读。 片段 我们定义我们的报告分部与我们的内部报告方法和我们的首席运营决策者制定关键运营决策、评估财务结果、分配资源和管理我们的业务的方式保持一致。因此，我们已根据我们资产和服务的经济特征和性质，确定了三个报告分部：核心投资组合、投资管理和结构化融资。请参阅Note 12. 最近的会计声明 在2023年8月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了会计准则更新（“ASU”）ASU 2023-05，“商业合并 - 合资企业成立（子主题805-60）：确认和初始计量（ASU 2023-05）。ASU 2023-05规定了在合资企业成立时，对合资企业单独财务报表中贡献的会计处理。在修订之前，美国财务会计准则委员会（FASB）没有就合资企业在成立时承担的资产和负债的初始计量提供具体的权威指导。ASU 2023-05要求合资企业按照公允价值（符合企业合并指南的公允价值计量例外情况）识别和初始计量其资产和负债。ASU 2023-05自2025年1月1日起对所有成立日期在或之后且成立日期在2025年1月1日或之后的合资企业生效，允许提前采用。采用此标准对公司的合并财务报表没有产生重大影响。 2023年12月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新（ASU）2023-09“所得税（主题740）：所得税披露的改进”（“ASU 2023-09”），以扩大所得税的披露要求，特别是关于有效税率调整和已支付所得税。ASU 2023-09将于2024年12月15日之后的年度期间生效，允许提前采用。公司目前正在评估采用此项ASU对合并财务报表中披露预期影响的评估。 2024年11月4日，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新第2024-03号（ASU 2024-03），“利润表——报告综合收益——费用细分披露（子主题220-40）：利润表费用细分”（“ASU 2024-03”），要求对公开商业实体（PBEs）的利润表费用进行细分披露。此外，2025年1月，FASB发布了ASU 2025-01，以明确ASU 2024-03的生效日期。该会计准则更新并不改变实体在利润表上呈现的费用标题；相反，它要求将某些费用标题在财务报表附注的披露中细分到指定的类别。此指南适用于所有PBEs，并于2026年12月15日后开始的年度报告期和2027年12月15日后开始的中期报告期生