COPT国防地产公司（CDP）：2025年第一季度速览 - 每股营运现金流符合预期，2025年指引区间收窄

美国 | 房地产投资信托基金COPT国防物业 1Q25 快速观察 - FFO/sh 符合预期，“25年指引范围收紧 第一季度FFO/营收符合市场预期，而指引保持不变且也符合预期。租赁业务保持稳定，入住率（尽管之前讨论过部分退租）也相对稳定。CDP正按计划实现/超越每年40万平方英尺的空置租赁目标，已完成1.79万平方英尺，约1.95万平方英尺正在预谈判中。我们认为该指引符合预期。 1Q25 FFO/每股收益符合预期，2025财年指引收紧：CDP报告其1Q25正常化FFO/每股收益为0.65美元（同比增长4.8%），较预期高0.01美元，与市场预期和指引区间中点（0.64-0.66美元）相符。尽管天气相关费用超预期，但更高的运营支出被高于预期的租户补偿所抵消。2025财年FFO/每股收益指引区间收窄0.01美元至2.63-2.69美元；其中2.66美元的中点与JEF/市场预期相符，意味着同比增长3.5%。2Q FFO/每股收益指引区间为0.65-0.67美元，符合预期但较市场预期低0.01美元。 我们欣赏的方面：1) 总投资组合出租率为93.6%，符合市场预期（尽管低于我们预期10个基点），且SS年度出租率指引维持在93.5-94.5%；2) 现金流SS净运营收入保持强劲，增长7.1%（防御/IT部门增长4.1%），得益于非防御/IT投资组合中成功的税务申诉（若剔除该收益则增长4.3%）。这似乎符合管理层预期，因为2025财年指引维持在增长2.0-3.5%；3) 开发租赁面积达8.9万平方英尺，高于过去12个月的平均水平3.1万平方英尺。 我们不满意：1）租户留存率74.9%低于TTM加权平均的86.0%，尽管这看似符合预期，因为先前讨论的合同/不续约使得2025财年指导方针维持在75-85%；2）现金/GAAP续约租赁利差为-0.9%/+8.2%，略低于TTM加权平均的+0.6%/+8.7%；3）总租赁面积为647,000平方英尺，续约租赁面积为438,000平方英尺，均低于TTM平均的811,000平方英尺和655,000平方英尺。空置租赁面积120,000平方英尺略低于TTM平均的125,000平方英尺，但管理层重申其年度目标为400,000平方英尺。 CDP在亨茨维尔启动新开发项目：季度结束后，CDP在9700先进门户签订了一份14K平方英尺的租赁协议，使该开发项目达到100%出租率。为捕捉NT市场需求，CDP在8500先进门户的雷德史密斯兵工厂启动了一项150K平方英尺的开发项目；该项目预计耗资5200万美元，并将于2026年第二季度/2027年第三季度完工/投入运营。在9700签订14K平方英尺租赁协议后，该公司在亨茨维尔的250万平方英尺资产组合中已有98.5%被出租，仅剩37K平方英尺的空置库存。 明日中午12点（美国东部时间）召开业绩电话会议：点击此处注册以获取会议电话接入详情。 Jonathan Petersen * | 股票分析师：(212) 284-1705 | jpetersen@jefferies.com彼得·阿布拉莫维茨 * | 股票分析师：(212) 336-7241 | pabramowitz@jefferies.com 凯蒂·埃尔德斯 * | 股权助理+1 (917) 421-1968 | kelders@jefferies.com 公司简介 COPT国防物业 COPT国防物业是一家房地产投资信托公司，主要从事为美国政府及其承包商服务的关键任务国防项目相关物业的收购、开发、拥有、管理和租赁业务。该公司成立于1988年，总部位于马里兰州哥伦比亚。 公司估值/风险 COPT国防物业 我们的目标价格是DDM（股息折现模型）推算的。下行风险：1）政府支出减少；2）租户空间合理化，尤其受并购影响。上行风险：1）国防支出加速；2）高于预期的开发收益率。 分析师认证： 我，彼得·阿布拉莫维茨，证明本研究报告中所表达的 所有观点准确反映了我对相关证券（或公司）的个人看法。我还证明，我的任何部分薪酬与 本研究报告中表达的特定建议或观点没有直接或间接的关系。 我，乔纳森·彼得森，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我就相关证券（或公司）所持有的个人观点。我也证明，我的任何部分薪酬与本研究报告中表达的特定建议或观点没有直接或间接的联系。 I, Katie Elders, hereby certify that all of the views expressed in this research report accurately reflect my personal views regarding the subject security(ies) and subject company(ies). I also certify that no part of my compensation was, is, or will be, directly or indirectly, related to the specific recommendationsor views expressed in this research report. 与所有杰富瑞员工一样，负责本报告中所述金融工具的研究分析师的报酬部分基于公司整体业绩，包括投资银行业务收入。我们力求适时更新我们的研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除定期发布的某些行业报告外，大部分报告在不规则的时间间隔内根据分析师的判断适时发布。 投资建议记录 (第3条第1款e项和第7条《欧盟肉类规则》)建议发布 建议分发 2025年4月28日，21:48美国东部时间。2025年4月28日，21:48美国东部时间。 Jefferies 评级说明 买入 - 描述在我们预期内，证券在12个月期间能提供总计回报（价格升值加上收益率）达到15%或更多的证券。持空 - 描述我们预期在12个月内提供总回报（价格升值加上收益）为正15%或负10%的证券。表现不佳 - 描述那些我们预期在12个月内总回报（价格上涨加上收益）为负10%或更低的证券。 预期总回报（价格升值加上收益）对于评级为“买入”且平均证券价格持续低于10美元的证券，在12个月内为20%或更高，因为这些公司的波动性通常高于整体股市。对于评级为“持有”且平均证券价格持续低于10美元的证券，预期总回报（价格升值加上收益）在12个月内为正负20%。对于评级为“表现不佳”且平均证券价格持续低于10美元的证券，预期总回报（价格升值加上收益）在12个月内为20%或更低。 NR - 投资评级和目标价格已被暂时暂停。此类暂停符合相关法规和/或美林证券政策。 CS - 覆盖暂停。Jefferies已暂停对该公司的覆盖。NC - 未涵盖。Jefferies不覆盖该公司。受限 - 描述在与Jefferies参与某些交易的情况下，公司政策或适用的证券法规禁止某些类型的沟通，包括投资建议。 Monitor - 描述其公司基本面和财务状况正受到关注的证券，对于此类证券不提供财务预测或对公司投资价值的意见。 估值方法 Jefferies的评级分配方法可能包括以下因素：市值、到期日、增长/价值、波动性和未来12个月的预期总回报。目标价格基于多种方法，可能包括但不限于市场风险分析、增长率、收入流、折现现金流（DCF）、EBITDA、每股收益（EPS）、现金流（CF）、自由现金流（FCF）、EV/EBITDA、市盈率（P/E）、PE/增长率、P/现金流、P/自由现金流、溢价（折价）/平均组EV/EBITDA、溢价（折价）/平均组市盈率、资产拆分估值、净资产价值、股息回报以及未来12个月的净资产收益率（ROE）。 Jefferies品牌选择 Jefferies 权益组合精选包括我们在过去12个月内从股票分析师的最佳股票建议中挑选的股票。股票选择基于基本面分析，并可能考虑分析师信心、差异化分析、有利的风险/回报比以及Jefferies分析师推荐的投資主题。Jefferies 权益组合精选将仅包含买入评级股票，数量可能因分析师的纳入建议而变化。股票会随着新机会的出现而新增，当纳入原因改变、股票达到预期回报、不再评级为买入以及/或触发止损时则会被移除。标准普尔股票120天波动率在最低四分位区的股票将继续维持15%的止损，其余股票将采用20%的止损。权益组合精选并非旨在代表推荐的股票投资组合，也不按行业划分，但我们会注明我们认为某个精选股票属于哪种投资风格，例如成长型或价值型。 可能阻碍我们实现价格目标的风险。 本报告是为广泛传播而准备的，不提供针对个别投资者的具体投资建议。因此，本报告中讨论的金融工具可能并非适合所有投资者，投资者必须根据其具体投资目标和财务状况，并视需要自行聘请财务顾问，做出自己的投资决策。本报告中推荐金融工具的过往业绩不应被视为对未来结果的指示或保证。本报告中提到的任何金融工具的价格、价值及其产生的收入都可能上涨或下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化的影响。如果某金融工具以投资者本国货币以外的货币计价，汇率变动可能对报告中所描述的该金融工具的价格、价值或收入产生不利影响。如价格以非美元货币显示，请注意我们的本地货币价格目标基于前一个交易日的汇率转换（除非另有注明）。若该日期之后汇率出现波动，将影响非美元目标价格，且不应再依赖这些目标价格。此外，投资于其价值受基础证券货币影响的证券（如ADR）的投资者，实际上承担了货币风险。 在本报告中被提及的其他公司 • COPT国防地产 (CDP: 26.69美元, 买入) 注释：上图中“评级和目标价历史”图表中的每个方框代表在过去三年中，分析师对某公司发起评级变动、目标价调整或终止对该公司覆盖所做的动作。图例： ：I：启动覆盖，D：停止覆盖，B：买入，H：持有，UP：表现不佳 其他重要披露 其他重要披露 Jefferies从事业务，并寻求与其研究报告涵盖的公司进行业务往来，并期望从这些公司获得或意图寻求投资银行服务中的其他活动作为补偿。因此，投资者应注意Jefferies可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。投资者应将本报告视为其投资决策中的单一因素。 Jefferies股票研究指的是由以下Jefferies金融集团 Inc. (\"Jefferies\")公司雇用的分析师生产的研究报告： 加拿大：Jefferies证券公司，该公司在加拿大十三个司法管辖区均注册为投资经销商，并且是加拿大投资监管组织（CRO）的会员，包括由Jefferies证券公司与另一家Jefferies实体联合制作（并由Jefferies证券公司分销）的研究报告。 当摩根大通证券公司分发由摩根大通有限公司、摩根大通国际有限公司、摩根大通（日本）有限公司、东京分公司或摩根大通印度私营有限公司制作的研究报告时，你被建议，摩根大通有限公司、摩根大通国际有限公司、摩根大通（日本）有限公司、东京分公司和摩根大通印度私营有限公司根据国家指令31-103注册要求、豁免和持续注册人义务中包含的经销商注册要求豁免，在其管辖区域内作为经销商运营，因此摩根大通有限公司、摩根大通国际有限公司、摩根大通（日本）有限公司、东京分公司和摩根大通印度私营有限公司均无需且不是在其管辖区域内注册的经销商或顾问。你被建议，如果摩根大通有限公司或摩根大通国际有限公司制作了此研究报告，它并非根据加拿大关于加拿大研究报告的披露要求制作。 英国：Jefferies International Limited，由金融服务行为管理局授权和监管；在英国和威尔士注册，注册号为1978621；注册地址：伦敦主教门100号，EC2N 4JL；电话+44 (0)20 7029 8000；传真+44 (0)20 7029 8010。 德国：Jefferies GmbH，受德国联邦金融监管局（BaFin）授权监管，BaFin-ID：10150151；注册办公地址： Boc