津滨发展：2024年年度报告

2024 年年度报告 2025-03 2025 年 4 月 2024 年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人（会计主管人员）李建民声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：拟向全体股东每 10 股派送现金红利 0.95 元（含税）。本次分配不派发红股，也不进行资本公积转增股本。 目录 第一节 重要提示、目录和释义.......................................................................................................................2第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................................. 6第三节 管理层讨论与分析................................................................................................................................10第四节 公司治理.................................................................................................................................................. 24第五节 环境和社会责任.................................................................................................................................... 38第六节 重要事项.................................................................................................................................................. 39第七节 股份变动及股东情况........................................................................................................................... 47第八节 优先股相关情况.................................................................................................................................... 54第九节 债券相关情况......................................................................................................................................... 54第十节 财务报告.................................................................................................................................................. 55 备查文件目录 （一）载有法定代表人、总经理、公司主管会计工作的负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告、审阅报告原件。 （三）报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 （四）第八届董事会 2025 年第一次会议决议。 上述文件置备地点为公司董事会办公室。 释义 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 公司最近一个会计年度经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值□是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用 □不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 注:本报告中可能存在部分表格合计数与各分项值直接相加之和在尾数上略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。 第三节 管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2024 年房地产政策力度明显加大。中央层面，提出进一步推动城市房地产融资协调机制落地、统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。各部委方面，央行设立了 3000 亿元保障性住房贷款，降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人住房贷款利率政策下限。财政部等三部委也提出了降低住房交易契税等税收优惠政策，对房地产市场给予了很大的支持。 市场方面，全国：2024 年 1-12 月，全国新建商品房销售面积为 9.7 亿平方米，同比下降 12.9%，商品房销售额为9.7 万亿元，同比下降 17.1%。其中，商品房期房销售 6.7 亿平方米，同比下降 22.2% ；但商品房现房销售 3.0 亿平方米，同比增长 19.1%，现房销售占比 30.8%，较 2023 年提升 8.3 个百分点。2024 年天津市房地产商品住宅的销售面积为1108.4 万平米，同比下降 0.2%。其中，现房的销售面积有 551.1 万平米，较上年增加了 93.4 万平米，同比增长 20.2%；期房的销售面积共 557.3 万平米，较上一年减少了 94.3 万平米，与全国趋势基本相同。可见房地产市场仍处于低位运行，但是已经明显出现企稳的现象。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 在报告期内，公司专注于房地产开发领域，深耕精品住宅领域。积极推进多个项目的建设与运营，梅江项目 H1 地块工程有序进行推进；H2、H3、H4 销售情况正常；滨堡项目按计划实现交付；中海云麓公馆项目已实现竣工交付结算。同时，公司按照有关部门的审核复核意见对造纸厂地块土地整理项目相关收入和成本进行了确认。 报告期内公司经营工作主要围绕以下几方面展开： 1、主要项目建设情况：梅江 H1 地块，目前单体楼栋的主体结构已完工，主体外檐、配建外檐及地库区域施工稳步推进中。 2、主要项目销售情况： （1）梅江项目全年住宅销售额为 2.65 亿元。 （2）滨堡公司项目于 2024 年 3 月顺利完成首批交付，项目全年住宅销售额 5.78 亿元。 3、储备项目推进情况：滨和泰达公司项目紧密结合住宅新政，现已完成设计方案。售楼处已开放推广。 4、参股的中海云麓公馆项目已交付，2024 年住宅已完成大部分销售，目前处于尾盘阶段，本年度实现收益 2.12 亿元。 5、土地整理收入 10.12 亿元，源于河东造纸厂地块土地整理清算，清算工作于年内完成收入及成本的结转。 持有型资产经营管理方面，汉沽科技园厂房出租率稳定，停车场及车库、金融街地下室租赁经营同比持平。物业服务实现部分项目签约与续签。 土地一级开发情况 □适用不适用 发展战略和未来一年经营计划 本年度，公司发展战略与上一年度比较未进行调整。展望 2025 年，市场呈现止跌回稳态势，但市场整体仍处于筑底阶段，在此大环境下，公司需精准把握行业脉搏，积极调整经营策略，扎实推进现有项目的开发建设，适时把握项目销售推盘节奏，保障公司可持续稳定的发展态势。2025 年度，公司主要工作方向一是做好现有可结算项目的销售工作，保障 2025 年度持续盈利；二是做好在建和待开发项目的建设工作，为实现销售和以后年度确认收入打好基础。 2025 年主要工作计划如下： （一）抓好项目开发和销售工作 1、梅江项目 H1 项目一期将重点完成室内装修、配套及园林施工；二期年底首批次首栋主体楼栋达到预售条件。 公司将集中资源与精力，全力推进梅江项目存量房源和车位的去化，通过多种营销策略与手段，力争实现销售目标。H1 项目已按计划于 2025 年初部分楼座开盘实现了开盘售罄。该项目定位天津市高端市场，作为销售工作的核心任务，通过精准营销策略与高效客户服务，全力促进成交转化。同时，充分发挥 H1 项目的品牌影响力与市场热度，带动存量项目的去化工作，加速实现存量项目的清盘目标。 2、滨堡公司项目 为进一步提升项目影响力，促进拓客到访与签约转化，滨堡项目将多管齐下：一方面，拓展大客户资源，为高净值客户量身定制专属服务；另一方面，借助多平台线上拓客，让项目触达更广泛人群；同时，持续提升销售团队的专业素养，以更优质的服务助力客户签约入驻。 3、泉州红树湾项目 2025 年，项目积极推进 B 区地下室总登工作，扎实推进 B 区车位及 AB 区商业的销售的启动工作。 4、滨和泰达项目 2025 年，该项目工作重心明确锚定在工程规划许可证与销售许可证的获取。至年末，项目所有楼栋将全部实现出正负零，完成全部供货，充分满足市场需求。 5、中海云麓公馆项目 中海云麓公馆项目剩余存货力争 2025 年上半年清盘，包括自持租赁部分计划实现整售，以便高效盘活资产。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 □不适用 本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起