辰兴发展2024年度报告

CONTENTS目錄 2公司資料4財務摘要5主席報告8管理層討論及分析23董事及高級管理層履歷28董事會報告42企業管治報告61環境、社會及管治報告102獨立核數師報告109綜合損益表110綜合全面收益表111綜合財務狀況表113綜合權益變動表115綜合現金流量表117財務報表附註203五年財務摘要205Corporate Information207Financial Highlights208Chairman’s Statement212Management Discussion and Analysis227Biographies of Directors and Senior Management232Directors’ Report246Corporate Governance Report265Environmental, Social and Governance Report306Independent Auditor’s Report313Consolidated Statement of Profit or Loss314Consolidated Statement of Comprehensive Income315Consolidated Statement of Financial Position317Consolidated Statement of Changes in Equity319Consolidated Statement of Cash Flows321Notes to the Financial Statements407Five Year Financial Summary 公 司 資 料 田華先生（主席 ）裘永清先生高建華女士 白選奎先生（主席 ）白武魁先生白國華先生董世光先生 田華先生（主席 ）高建華女士白選奎先生 田華先生裘永清先生高建華女士 白選奎先生（主席 ）裘永清先生高建華女士 李謝佩珊女士 香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師香港中環干諾道中111號永安中心25樓 白國華先生李謝佩珊女士 中國工商銀行股份有限公司中國招商銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司山西銀行股份有限公司 公 司 資 料 有關香港法律競天公誠律師事務所有限法律責任合夥 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681 Grand CaymanKY1-1111, Cayman Islands 有關中國法律山西鼎正律師事務所 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716舖 Cricket Square , Hutchins DrivePO Box 2681 Grand CaymanKY1-1111, Cayman Islands 中華人民共和國（「」）山西省晉中市榆次區安寧大街18號 香港聯合交易所有限公司（「」） 2286 www.chen-xing.cn 香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心40樓 財 務 摘 要 辰興發展控股有限公司（「」）董事（「」）會（「」）謹此向本公司股東（「」）宣佈本集團連同其附屬公司（統稱「」）截至二零二四年十二月三十一日止年度（「」）的經審核年度業績連同截至二零二三年十二月三十一日止年度的比較數字。 —報告期內本集團已簽約銷售額約人民幣217.9百萬元，相應的已簽約建築面積（「」）約33,070平方米，較去年同期分別减少約56.3%及减少約48.3%；—報告期內本集團的收入約人民幣1,198.6百萬元，其中來自物業開發的收入約人民幣1,197.3百萬元；—報告期內本集團的毛利約人民幣118.1百萬元，其中來自物業開發的毛利約人民幣116.7百萬元；—報告期內本集團的淨虧損約人民幣130.4百萬元，其中本公司權益持有人持有應佔淨虧損約人民幣162.2百萬元；—於報告期末，本集團土地儲備的總建築面積達到約2,173,365平方米及土地儲備的平均成本每平方米約人民幣875.6元；—報告期內本集團的已簽約平均售價（「」）每平方米約人民幣6,589.1元；—報告期內本公司的每股基本虧損約人民幣0.27元；及—董事會已決議不宣派截至二零二四年十二月三十一日止年度的末期股息。 主 席 報 告 尊敬的各位股東： 本人謹代表董事會提呈本集團截至二零二四年十二月三十一日止年度的全年業績。 二零二四年，中國房地產市場在經歷了前幾年的深度調整與政策優化後，逐步進入了一個更加理性和穩定的發展階段。市場整體展現出較強的韌性，供需關係進一步趨於平衡，自住型購房需求穩步釋放。各級政府針對房地產市場實施了一系列精準調控政策，包括限購、限貸、限售以及優化土地供應等措施，旨在穩定市場預期、防範系統性風險，並推動市場長期健康發展。一線城市的房價增速繼續放緩，部分熱點區域的房價甚至出現了小幅回調，市場整體趨於平穩；二、三線城市的房價表現分化明顯，部分經濟基礎較好、人口流入較多的城市房價保持穩定，而一些經濟活力不足的城市則繼續面臨下行壓力。總體來看，由於消費者置業意願趨於謹慎，消費信心恢復緩慢，導致全年銷售總額和銷售面積仍未能實現顯著增長，市場修復進程較為緩慢。 土地市場方面，政府繼續優化土地供應結構，增加了對保障性住房和租賃住房用地的供應比例，土地溢價率進一步下降。房地產企業在拿地策略上更加注重風險控制和項目盈利性，傾向於選擇區位優越、開發潛力大的地塊，土地市場競爭趨於理性。同時，政府通過完善土地拍賣規則和加強市場監管，進一步規範了土地市場秩序，避免了過度競爭和地價過快上漲。 金融政策方面，房地產金融監管持續加強，房地產貸款增速保持低位運行，金融機構對房地產企業的信貸支持更加審慎。房地產企業的融資環境依然偏緊，部分企業通過優化資產負債結構、加快去庫存和多元化融資等方式緩解資金壓力。 總體來看，二零二四年的中國房地產市場在政策調控和市場機制的共同作用下，政府鼓勵房地產企業探索新的發展模式，推動行業向高質量發展轉型，市場泡沫進一步減少，消費者信心逐步恢復，房地產行業實現從高速增長向高質量發展的轉變。 二零二四年，房地產行業在技術創新、業務模式優化和服務提升方面繼續取得顯著進展。智能化、綠色化和個性化仍然是行業發展的核心趨勢，房地產企業進一步加大研發投入，推動產品和服務的全面升級，以更好地適應市場需求的變化。數字化轉型成為行業的主流方向，許多企業通過大數據、人工智慧和物聯網技術，提升了項目的設計、建造和運營效率，同時為消費者提供了更加個性化和智能化的居住體驗。 在這一背景下，本公司也積極應對行業變革，儘管受到整體市場環境的影響，二零二四年的銷售業績仍然面臨巨大挑戰。本公司的銷售市場主要集中於三線、四線城市，這些城市的房地產市場在經歷了前幾年的調整後，逐步趨於穩定。由於庫存積壓較少，全年新開工面積保持較低水準，銷售總額雖未達到預期目標，但整體風險仍處於可控範圍內。 主 席 報 告 在董事會和經營層的領導下，本公司及時調整了經營策略，進一步優化業務結構，對非核心項目進行了清理和整合，通過出售部分非重點資產減輕了經營壓力。此外，本公司還加大了對綠色建築和智能化社區的投入，以滿足市場對高品質住宅的日益增長的需求。 總體來看，儘管二零二四年房地產市場的整體環境依然複雜，但本公司通過靈活的經營策略和積極的業務調整，保持了本集團的穩定運營，並為未來的可持續發展奠定了堅實基礎。 於 報 告 期 內，本 集 團 已 簽 約 銷 售 額 約 人 民 幣217.9百 萬 元，較 去 年 同 期 減 少 約56.3%；簽 約 總 建 築 面 積 約33,070平方米，較去年同期減少約48.3%。 於報告期內，本集團實現收入約人民幣1,198.6百萬元，較去年同期增加約299.0%，其中來自物業開發的收入約人民幣1,197.3百萬元，較去年同期增加約301.5%。本公司權益持有人應佔淨虧損約人民幣162.2百萬元，較去年同期增加約6.9%，該增加主要是由於開發中物業之撇減減少導致淨虧損減少，利息費用化增加和可收回土地成本減值導致淨虧損增加。 於報告期末，本集團的土地儲備面積約2,173,365平方米。 董事會已決議不宣派截至二零二四年十二月三十一日止年度的末期股息。 二零二五年，隨著政策調控的持續深化和房地產發展新模式的逐步構建，房地產市場預計將進入一個更加理性和健康的發展階段。政策層面將繼續保持穩健中性的基調，出台更加精準的調控措施，進一步優化供需結構，滿足剛性和改善型住房需求。同時，政府將加強對房地產市場的監管，防範系統性風險，推動行業向高質量發展轉型。 在供需關係方面，隨著政策的引導和市場機制的完善，房地產市場的供需結構將更加趨於平衡。保障性住房和租賃住房的供應比例將顯著提升，城中村改造和城市更新項目將成為市場的重要推動力。改善型住宅需求預計將迎來快速增長，成為市場的主要增長點。隨著消費者對居住品質要求的提高，智能化、綠色化和個性化住宅產品將更受市場青睞。 金融政策方面，金融機構將在風險防控的基礎上，為房地產企業提供更加合理的融資環境，支持優質企業的健康發展。行業整合將進一步加速，資源將向綜合實力強、經營穩健的企業集中，市場競爭將更加注重產品品質和服務能力。房地產企業將通過多元化融資管道和優化資產負債結構，提升抗風險能力。 從市場修復進程來看，隨著宏觀經濟的逐步改善和政策的持續發力，房地產市場預計將逐步回暖，但由於消費者信心恢復緩慢和購買力受限，市場修復過程仍將較為緩慢。改善型住宅市場將成為行業的重要突破口，隨著剛需市場的逐漸飽和，改善型需求將迎來新的發展機遇。 基於對行業趨勢的預判，二零二五年，本公司將順應市場變化，繼續以去化庫存和拓展改善型住宅市場為核心戰略方向，優化產品結構，提升產品競爭力。本公司將緊跟政策導向，及時調整經營策略，加快銷售回款，盤活現有資產，處置低效項目，進一步降低經營風險。同時，本公司將積極尋求多元化的融資管道和戰略合作夥伴，增強資金鏈的穩定性。 在技術創新方面，本公司將加大對新材料、新工藝和智能技術的應用，提升建築品質和居住體驗。高質量改善型住房將成為產品開發的重點方向，本公司將著力打造高端設計、品質一流、自然人居環境的綠色建築項目，滿足消費者對高品質生活的需求。通過引入節能環保技術和材料，本公司將進一步提升產品的市場競爭力，順應行業可持續發展趨勢。 此外，本公司將繼續專注於高端改善型住宅市場的開發，以滿足消費者對高品質居住環境的需求為目標，擴大在高端市場的份額。同時，本公司將積極探索多元化的商業模式，加強品牌建設和服務品質提升，全面提升企業的綜合競爭力。通過行業整合和業務優化，本公司將抓住市場機遇，實現穩健發展，為股東和客戶創造更大價值。 最後，本人謹代表董事會對本公司管理層及全體員工的辛勤努力致以誠摯的謝意。同時，向廣大投資者、客戶、合作夥伴給予本集團的大力支持與信任表示由衷地感謝。 主席 中國山西二零二五年三月二十六日 管 理 層 討 論 及 分 析 報告期內，本集團已簽約銷售額約人民幣217.9百萬元，較去年同期減少約56.3%。報告期內，本集團的收入約人民幣1,198.6百萬元，較去年同期增加約299.0%。收入中來自物業開發的收入約人民幣1,197.3百萬元，較去年同期增加約301.5%。報告期內，本集團的淨虧損約人民幣130.4百萬元，其中本公司權益持有人應佔淨虧損約人民幣162.2百萬元。 本集團截至二零二四年及二零二三年十二月三十一日止年度，已簽約銷售額分別約人民幣217.9百萬元及約人民幣499.1百萬元，減少約56.3%。截至二零二四年及二零二三年十二月三十一日止年度已簽約總建築面積分別約33,070平方米及63,923平方米，減少約48.3%。本集團按地理位置劃分的已簽約銷售額來自