辰兴发展2023年度报告

2023 ANNUAL REPORT CONTENTS 199Corporate Information201Financial Highlights202Chairman’s Statement206Management Discussion and Analysis223Biographies of Directors and Senior Management228Directors’ Report242Corporate Governance Report261Environmental, Social and Governance Report298Independent Auditor’s Report305Consolidated Statement of Profit or Loss306Consolidated Statement of Comprehensive Income307Consolidated Statement of Financial Position309Consolidated Statement of Changes in Equity311Consolidated Statement of Cash Flows313Notes to the Financial Statements395Five Year Financial Summary 2公司資料4財務摘要5主席報告8管理層討論及分析25董事及高級管理層履歷30董事會報告44企業管治報告63環境、社會及管治報告100獨立核數師報告107綜合損益表108綜合全面收益表109綜合財務狀況表111綜合權益變動表113綜合現金流量表115財務報表附註197五年財務摘要 公 司 資 料 田華先生（主席 ）裘永清先生高建華女士 白選奎先生（主席 ）白武魁先生白國華先生董世光先生 田華先生（主席 ）高建華女士白選奎先生 田華先生裘永清先生高建華女士 白選奎先生（主席 ）裘永清先生高建華女士 李謝佩珊女士 香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師香港中環干諾道中111號永安中心25樓 白國華先生李謝佩珊女士 中國工商銀行股份有限公司中國招商銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司山西銀行股份有限公司 公 司 資 料 有關香港法律競天公誠律師事務所有限法律責任合夥 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square ,Hutchins DrivePO Box 2681 Grand CaymanKY1-1111,Cayman Islands 有關中國法律山西鼎正律師事務所 香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716舖 Cricket Square ,Hutchins DrivePO Box 2681 Grand CaymanKY1-1111,Cayman Islands 中華人民共和國（「」）山西省晉中市榆次區安寧大街18號 香港聯合交易所有限公司（「」） 2286 www.chen-xing.cn 香港灣仔皇后大道東248號大新金融中心40樓 財 務 摘 要 辰興發展控股有限公司（「」）董事（「」）會（「」）謹此向本公司股東（「」）宣佈本集團連同其附屬公司（統稱「」）截至二零二三年十二月三十一日止年度（「」）的經審核年度業績連同截至二零二二年十二月三十一日止年度的比較數字。 —報告期內本集團已簽約銷售額約人民幣499.1百萬元，相應的已簽約建築面積（「」）約63,923平方米，較去年同期分別減少約21.3%及減少約21.2%；—報告期內本集團的收入約人民幣300.4百萬元，其中來自物業開發的收入約人民幣298.2百萬元；—報告期內本集團的毛虧損約人民幣42.1百萬元，其中來自物業開發的毛虧損約人民幣44.3百萬元；—報告期內本集團的淨虧損約人民幣145.8百萬元，其中本公司權益持有人持有應佔淨虧損約人民幣151.8百萬元；—於報告期末，本集團土地儲備的總建築面積達到約2,701,551平方米及土地儲備的平均成本每平方米約人民幣834.6元；—報告期內本集團的已簽約平均售價（「」）每平方米約人民幣7,807.8元；—報告期內本公司的每股基本虧損約人民幣0.25元；及—董事會已決議不宣派截至二零二三年十二月三十一日止年度的末期股息。 主 席 報 告 尊敬的各位股東： 本人謹代表董事會提呈本集團截至二零二三年十二月三十一日止年度的全年業績。 二零二三年，中國房地產市場經歷了一系列的政策調控與市場自我調整，房地產市場整體展現出較強的韌性，呈現出新的發展態勢。總體來看，市場供需關係逐步趨於平衡，投資性購房需求得到抑制，而自住型購房需求穩步釋放。二零二三年，各級政府部門針對房地產市場實施了一系列調控政策，包括限購、限貸、土地供應等政策，頻繁優化樓市政策和出台各類調控機制，以穩定市場預期和防範市場風險。這些政策對房地產市場的投資氛圍和消費心理產生了較大影響，使得市場回歸理性，市場行業泡沫逐漸減少，在政策調控和市場機制的雙重作用下，市場房價增速明顯放緩，一線城市尤為明顯。與此同時，二、三線城市房價增速相對平穩，部分城市甚至出現小幅下跌。但由於消費者置業意願改變，消費信心不足，消費預期降低，導致銷售總額和銷售面積大幅減少，銷售市場修復緩慢。 土地市場方面，政府加大了對土地供應的調控力度，土地供應結構更加合理，土地溢價率逐漸下降。房地產企業拿地策略也趨於謹慎，更加注重土地的使用效率和項目盈利性。在金融方面，隨著金融監管的加強和房地產市場的規範發展，房地產金融風險得到有效控制。信貸政策對房地產市場的影響逐漸顯現，房地產貸款增速放緩，許多房地產企業在信貸政策的影響下逐步緩解經營資金的壓力。 二零二三年，房地產行業在技術創新、業務模式、服務提升等方面取得了顯著進步。智能化、綠色化、個性化成為行業發展的新趨勢。房地產企業紛紛加大研發投入，推動產品創新和服務升級，以適應市場需求的變化。 本公司亦受到房地產行業與市場環境的整體影響，二零二三年銷售業績總體低於預期目標，本公司的銷售市場主要集中於三線、四線城市，庫存積壓較少，全年新開工面積較少，銷售額大幅降低，但面臨的風險仍處於可控範圍，在董事會及本公司經營層的不懈努力下，及時調整經營策略，對公司業務進行分級篩選，通過整合業務和出售非重點項目以減緩經營壓力，積極化解出現的風險，同時積極尋找優秀的合作夥伴共同發展，從而保證本集團穩定運營。 主 席 報 告 於報告期內，本集團已簽約銷售額約人民幣499.1百萬元，較去年同期減少約21.3%；簽約總建築面積分別約63,923平方米，較去年同期減少約21.2%。 於報告期內，本集團實現收入約人民幣300.4百萬元，較去年同期減少約74.9%，其中來自物業開發的收入約人民幣298.2百萬元，較去年同期減少約74.9%。本公司權益持有人應佔淨虧損約人民幣151.8百萬元，較去年同期的本公司權益持有人應佔淨利潤減少約1,553.8%，該減少主要是由於銷售的減少以及房產項目計提減值準備所致。 於報告期末，本集團的土地儲備面積約2,701,551平方米。 董事會已決議不宣派截至二零二三年十二月三十一日止年度的末期股息。 二零二四年，隨著政策調控的持續深入，房地產政策將繼續保持穩健中性的基調，以構建房地產發展新模式為目標，出台更加精准的樓市優化政策措施，加強對房地產市場的監管，以促進房地產市場平穩健康發展。房地產供需結構將更加趨於平衡，將重點推進保障性住房、「平急兩用」公共基礎設施，城中村改造等工程，剛性和改善型住宅需求將增長。同時，在風險防控的基礎上，金融機構將會為房地產企業提供合理的融資環境，加速推進行業整合，房地產行業的競爭將更加集中於自身實力，以適應市場變化的需要。同時，隨著科技創新和行業變革的深入推進，房地產市場將迎來更加廣闊的發展空間。 隨著宏觀環境的改善，預計房地產市場將逐漸修復，但由於市場觀望情緒較大，消費者信心不足和購買力降低，短期內市場修復過程將緩慢進行。同時，改善型住宅市場將迎來窗口期，隨著剛需市場的飽和以及政府對合理改善型住宅需求釋放的支持，預計未來改善型住宅需求將會迎來突破發展。根據對當前中國房地產市場形勢及對未來發展形勢的預判，二零二四年，本公司將順應行業調整方向，把握市場週期變化，以去化庫存和轉向改善型住宅市場為主要方向，調整公司發展戰略，抓住市場機遇，實現穩健發展。 二零二四年，本公司將跟隨本公司項目所在城市出台的地方調控政策積極對經營戰略做出相對應調整，及時調整營銷策略，尋找市場突破口，加快銷售回款，從銷售端改善公司經營現狀。同時，本公司將繼續整合現有經營業務，盤活現有資產，處置閒置項目，增加本公司優質資產，降低經營風險。本公司將及時瞭解政策變化，有效利用金融信貸政策，多渠道尋找金融支持和合作夥伴，做好防範和化解本公司風險防控。 本公司將更加注重技術創新的應用，積極引入新技術，新材料，新工藝，提升建築品質，將重點打造智能化和個性化，引入智能家居、智慧物業等產品，提升客戶居住體驗。隨著環保意識的提升，綠色建築將成為發展趨勢，本公司將著力發展綠色建築，深入研究節能、環保的建築材料和工藝，滿足消費者對綠色建築的需求，更加符合市場和行業發展要求，以提高本公司產品市場競爭力。 本公司將繼續專注於開發高端改善型住宅物業，抓住改善型住宅市場的機遇，將以滿足改善型住宅置業需求，提供更高質量和更優服務的高端改善型住宅為目標，擴大高端改善型住宅市場份額，同時，本公司將通過行業整合和公司業務整合，探尋多元化的商業發展模式，積極順應行業發展趨勢，加強品牌建設和提供服務品質，全面提升本公司的行業競爭力。 最後，本人謹代表董事會對本公司管理層及全體員工的辛勤努力致以誠摯的謝意。同時，向廣大投資者、客戶、合作夥伴給予本集團的大力支持與信任表示由衷地感謝。 主席 中國山西晉中二零二四年三月二十七日 管 理 層 討 論 及 分 析 報告期內，本集團已簽約銷售額約人民幣499.1百萬元，較去年同期減少約21.3%。報告期內，本集團的收入約人民幣300.4百萬元，較去年同期減少約74.9%。收入中來自物業開發的收入約人民幣298.2百萬元，較去年同期減少約74.9%。報告期內，本集團的淨虧損約人民幣145.8百萬元，其中本公司權益持有人應佔淨虧損約人民幣151.8百萬元。 本集團截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度，已簽約銷售額分別約人民幣499.1百萬元及人民幣634.1百萬元，減少約21.3%。截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度已簽約總建築面積分別約63,923平方米及81,090平方米，減少約21.2%。本集團按地理位置劃分的已簽約銷售額來自晉中、太原、綿陽、海口，分別約人民幣29.6百萬元、人民幣88.5百萬元、人民幣334.2百萬元、人民幣46.8百萬元，分別佔本集團已簽約銷售額總額約5.9%、17.7%、67.0%及9.4%。 管 理 層 討 論 及 分 析 管 理 層 討 論 及 分 析 本集團根據開發階段將物業項目分為三類：已竣工物業、開發中物業及持作未來開發物業。由於部分項目分多期陸續開發，單一項目可能包括處於不同竣工階段、開發中或持作未來開發的不同階段。 於報告期末，本集團已竣工的總建築面積約3,183,414平方米並擁有總建築面積約2,701,551平方米的土地儲備，當中包括(i)已竣工但未出售的總建築面積約108,671平方米；(ii)開發中的總建築面積約1,666,616平方米，及(iii)持作未來開發的規劃總建築面積約926,264平方米。 本集團選擇性地保留大部分自主開發且具有戰略價值的商業物業的所有權，用於產生持續穩定的收益。於報告期末，本集團擁有總建築面積合共約21,613平方米的投資物業。 管 理 層 討