SOHO中国年报2024

2024年报 SOHO 中国 SOHO中国有限公司（“本公司”、“公司”、“SOHO中国”或“我们”）的董事（“董事”）会（“董事会”）欣然宣布本公司及其附属公司（合称“本集团”）截至2024年12月31日止年度（“本年度”）的经审核综合年度业绩，连同截至2023年12月31日止年度之比较数字。 目录 2主席报告 3业务回顾 11管理层讨论及分析 13董事会报告 28企业管治报告 43公司资料 45独立核数师报告 主席报告 回顾过去的2024年，SOHO中国经历了充满挑战的一年。2024年，我们最值得称道的成绩，就是在行业下行的环境中，努力维持了运营的“平稳”，这看似平淡，却凝聚了大家的共同付出。 写字楼出租率是经济环境的晴雨表。2024年的写字楼租赁市场“以价换量”是主基调，租金水平持续下降。北京、上海甲级写字楼空置率攀升至近年的高点，市场竞争空前激烈。面对不利的市场环境，公司从第三季度开始及时调整租赁政策，终于在2024年末将出租率稳定在78%，避免了写字楼大量空置、社会资源浪费的局面，为公司的未来平稳发展奠定了基础。 在1995年创立之初，公司便提出“诚实、团结、创新”的六字原则，无论顺境还是逆境，SOHO中国都始终坚守。三十年来，我们坦坦荡荡做事，坚持不说假话、不做假账，为公司赢得了来自股东、租户、供应商等广大合作伙伴的支持。 如今，人工智能将会为世界带来翻天覆地的变化。人工智能的出现，不再局限于为工具赋能，而是为人类自身赋予前所未有的智慧与创造力。过去的一年里，学习成为公司和每位员工共同进步的重要手段。2024年，SOHO中国共组织2,200多场培训，累计参加人次达3.5万。 在新的一年里，让我们怀抱诚实的信念，团结的力量，创新的智慧，在每日每夜的服务中稳步前行、创造价值。在新的一年里，愿平凡者收获喜悦，热爱者拥抱光芒，坚韧者愈发强大，善良者终得温暖。让我们携手同行，为这个充满挑战的时代注入更多美好的力量与希望。 业务回顾 租赁物业组合及主要项目 望京SOHO 望京SOHO产权总建筑面积约522,272平方米，是北京望京地区的大型写字楼及商铺项目。望京SOHO高度近200米，是北京市的地标性建筑。该项目由三栋（塔一、塔二和塔三）建筑构成。塔一及塔二已于2014年底前几乎全部出售。 本集团目前持有望京SOHO塔三整栋和塔一及塔二的部份单位。塔三于2014年9月竣工，产权总建筑面积约157,318平方米，归属于本集团的可租建筑面积约为133,766平方米，其中办公室面积约为123,568平方米，商铺面积约为10,198平方米。 望京地区逐渐成为位于北京东北部的互联网公司的新兴集中区域。望京地区目前也是众多跨国公司的中国总部所在地。 望京SOHO 光华路SOHOII 光华路SOHOII位于北京中央商务区核心，毗邻地铁1号线和10号线。该项目的产权总建筑面积约117,179平方米，归属于本集团的可租建筑面积约为94,279平方米，其中办公室面积约为63,308平方米，商铺面积约为30,971平方米。该项目于2014年11月竣工。 光华路SOHOII 前门大街项目 前门大街项目位于天安门广场南边的前门地区，周边为最大“胡同”（传统北京院落）保护区之一。归属于本集团的可租商铺建筑面积约为51,889平方米。本集团致力于将前门大街项目发展成为旅游景点，凭藉前门地区游客流量大的特点和优势，进一步吸引和巩固符合项目定位的高质量租户。 前门大街项目 丽泽SOHO 丽泽SOHO于北京丽泽金融商务区最核心位置。该项目北侧紧邻丽泽路，距西二环路1公里以内，目前地铁14号线已连通，未来更将与地铁11号线、16号线、新机场快线以及丽泽商务区金融街直连线相连。北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，是北京市重点发展的新兴金融区，该区域将成为金融街的扩展，而金融街区域是全球租金最昂贵的办公区域之一。丽泽金融商务区将开发建设高檔写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施，将为金融街区域周边金融类企业的持续扩张提供良好的支持。 丽泽SOHO规划的产权总建筑面积约156,485平方米，总可租建筑面积约135,637平方米。该项目已于2019年12月竣工。 丽泽SOHO SOHO复兴广场 SOHO复兴广场位于上海最繁华及最具现代魅力的商业街淮海中路，直达地铁10号线及13号线，邻近商业气氛最多彩多姿之上海新天地商区。SOHO复兴广场产权总建筑面积约124,068平方米，可租建筑面积约88,234平方米，其中办公面积约46,344平方米，商铺面积约41,890平方米。该项目于2014年9月竣工。 SOHO复兴广场 外滩SOHO 外滩SOHO处于上海外滩区域，毗邻上海最知名的景点城隍庙，地处外滩立体交通枢纽及游艇码头旁。 该项目归属于本集团的可租建筑面积约为72,006平方米，其中，办公面积约为50,347平方米，商铺面积约为21,659平方米。该项目于2015年8月竣工。 外滩SOHO SOHO天山广场 SOHO天山广场位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，虹桥涉外贸易中心是上海市第一个涉外商务区，外资企业云集，同时也汇聚了长宁区的主要办公、商业和高端住宅项目。SOHO天山广场紧邻天山路商业街，直达地铁2号线娄山关站。 SOHO天山广场的产权总建筑面积约155,827平方米。该项目办公和商铺部份于2016年12月竣工，总可租建筑面积约97,751平方米，其中，办公面积约为74,498平方米，商铺面积约为23,253平方米。另外座落于上海天山广场的凯悦嘉轩酒店已于2017年11月完工，并于2018年2月底开始营业。 SOHO天山广场 古北SOHO 古北SOHO位于上海市长宁区虹桥涉外贸易中心核心地段，距SOHO天山广场仅有1公里。 该地块东至伊犁路，南至红宝石路，西至玛瑙路，北至虹桥路。该项目与地铁10号线伊犁路站地下连通，同时紧邻古北财富中心等甲级写字楼。 该项目的产权总建筑面积约146,692平方米，总可租建筑面积约为112,541平方米。该项 目已于2019年1月完工。 古北SOHO 管理层讨论及分析 财务回顾 营业收入 受宏观经济环境疲弱拖累写字楼及商铺物业租赁市场持续承压，本年度实现营业收入约人民币15.40亿元，2023年约为人民币16.79亿元，同比下降约8%。 盈利能力 本年度毛利约为人民币12.80亿元，2023年约为人民币13.79亿元，同比下降约7%。本年度物业租赁业务毛利率约为83%，2023年约为82%。 费用控制 本年度本集团继续实行有效的费用控制措施。本年度销售费用约为人民币0.32亿元， 2023年约为人民币0.33亿元。本年度行政费用约为人民币0.96亿元，2023年约为人民币 1.36亿元。 财务收入及费用 本年度财务收入约为人民币0.05亿元，较2023年财务收入约人民币0.12亿元减少约人民币0.07亿元。 本年度财务费用约为人民币7.22亿元，较2023年财务费用约人民币7.78亿元减少约人民币0.56亿元。 所得税费用 本年度所得税费用约为人民币1.80亿元，较2023年所得税费用约人民币2.26亿元减少约人民币0.46亿元。 本集团所得税包括中国企业所得税、土地增值税以及递延税项。本年度中国企业所得税约为人民币0.54亿元，2023年约为人民币0.56亿元。本年度土地增值税约为人民币人民币0.56亿元，2023年为人民币0.35亿元。本年度递延所得税约为人民币0.70亿元，2023年约为人民币1.35亿元。 管理层讨论及分析 银行贷款、其他贷款及资产抵押 于2024年12月31日，本集团的总借贷共计约人民币155.56亿元。于2024年12月31日，本集团约人民币152.08亿元的借贷以本集团的投资物业作为抵押。 于2024年12月31日，净资产负债率约为41%（于2023年12月31日：约41%），以净借贷“总借贷”减“现金及现金等价物”减“限制性银行存款及结构性存款”）除以归属于母公司股东权益计算。 汇兑波动及利率风险 于2024年12月31日，本集团的外币债务总额约为人民币3.48亿元，占本集团总借贷约2.2% （于2023年12月31日：外币债务总额约为人民币3.58亿元，占本集团总借贷约2.3%）。同时，本公司于2024年12月31日的平均融资成本仍保持较低水平，约4.3%（于2023年12月31日：约4.7%）。本年度，本集团的经营现金流量及流动性并未因汇兑波动受到重大影响。 或有负债 本集团与若干银行签订了协议对其物业买家的按揭贷款提供担保。于2024年12月31日，本集团就该等协议向银行提供担保的按揭贷款总金额约人民币0.03亿元（于2023年12月31日：约人民币0.08亿元）。 资本承担 于2024年12月31日，本集团的资本承担合计约为人民币0.08亿元（于2023年12月31日：约为人民币0.02亿元）。 雇员及薪酬政策 于2024年12月31日，本集团雇员人数为1,650人，其中包含物业公司雇员1,467人。 本集团的雇员薪酬主要包括基本薪金及考评薪金。考评薪金根据表现考评按月度厘定。本集团的雇员薪酬是根据多个因素来确定的，其中包括雇员的资历、岗位职能、工作经验、工作表现以及当地的市场行情。本集团会定期对薪酬与福利政策进行检讨，以确保所提供的薪酬待遇保持竞争力，并符合相关劳动法规的要求。其他福利包括医疗计划及奖金。 董事会报告 主营业务 本集团主要业务为房地产开发、物业租赁及相关服务。本集团主营业务在本年度并无重大变动。 业绩及股息 董事会决议不派发本年度的末期股息（2023年：零）。 股息政策 董事会已批准及采纳一项股息政策（“股息政策”），该政策为在建议或宣派股息时，一方面让本公司股东分享本公司溢利，同时预留足够储备以共本公司日后发展之用。 董事会有权根据本公司组织章程细则（“组织章程细则”）和所有适用的法律法规，向本公司股东宣派及派发股息。本公司不会保证将会在任何特定期间内建议或宣布派发任何特定金额的股息。 董事会于建议或宣派股息前，须考虑下列有关本集团的因素： •物业运营状况； •现金流状况； •实际和预计财务情况； •资本需求和支出计划； •市场环境和发展战略；及 •董事会认为任何可能相关的其他因素。 任何本公司财政年度的股息均须由股东批准，且不得超过董事会所建议之金额。董事会将不时检讨股息政策是否适宜。 概无股东放弃或同意放弃任何股息的安排。 财务概要 下表为本集团过去5个会计年度内已公布的业绩、资产及负债的摘要。此摘要并非经审核之财务报表部份。 本集团已公布业绩摘要–截至12月31日止年度： 2024年 2023年（注） 2022年（注） 2021年（注） 2020年（注） 单位：人民币千元营业收入 1,540,432 1,678,546 1,775,090 1,741,739 2,191,637 税前利润 62,312 46,207 507,821 264,792 1,600,066 所得税费用 (179,996) (226,279) (443,316) (388,744) (1,056,600) 年度净（亏损）╱利润 (117,684) (180,072) 64,505 (123,952) 543,466 净（亏损）╱利润归属于： 母公司股东 (113,441) (179,899) 61,208 (131,098) 535,604 非控股权益 (4,243) (173) 3,297 7,146 7,862 每股基本（亏损）╱盈利（人民币） (0.02) (0.03) 0.01 (0.03) 0.10 每股摊薄（亏损）╱盈利（人民币） (0.02) (0.03) 0.01 (0.03) 0.10 每股中期股息（人民币） – – – – – 每股末期股息（人民币） – – –