荣盛发展：2024年年度报告

荣盛房地产发展股份有限公司 2024年年度报告 2025-025 2025年04月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人邹家立、主管会计工作负责人景中华及会计机构负责人（会计主管人员）穆旸声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 北京澄宇会计师事务所（特殊普通合伙）为公司出具了带强调事项段的无保留意见的审计报告，公司董事会、监事会、董事会审计监督委员会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，特此提醒投资者及相关人士应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司主要业务所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到相关政策影响较大；在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险；房地产开发属于资金密集型行业，在项目开发过程中需要大量的资金投入，开发周期长，资金周转速度较为缓慢。若房地产市场的波动对公司销售资金回笼产生不利影响，公司可能面临因资金周转速度较慢而导致的现金流量不足风险。敬请广大投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义....................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................................11第四节公司治理................................................................................................................................................42第五节环境和社会责任..................................................................................................................................62第六节重要事项................................................................................................................................................67第七节股份变动及股东情况.........................................................................................................................92第八节优先股相关情况..................................................................................................................................100第九节债券相关情况.......................................................................................................................................101第十节财务报告................................................................................................................................................106 备查文件目录 1、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。 4、其他相关资料。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 （一）宏观经济运行回顾 2024年，国家加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新进展。特别是及时部署出台一揽子增量政策，推动社会信心有效提振，经济社会发展主要目标任务顺利完成。国家统计局数据显示，2024年国内生产总值1,349,084亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。 （二）房地产市场运行回顾 2024年，中央和地方密集出台房地产相关系列政策，全国房地产市场整体降幅有所收窄。城市之间的新房销售延续分化，部分一、二线城市得益于供给缩量提质，叠加新政效应，部分楼盘新房成交止跌回稳。 1、区域分化加剧 据国家统计局数据，2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。 另外，市场分化成为2024年最显著特征。统计局数据显示，一线、二线城市新房价格环比持续收窄，一线城市环比走势于2024年11月转正，二线城市环比走势于2024年12月转正；而三线城市环比持续走低。 2、开工施工竣工持续下行 据统计局数据，2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513,330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53,660万平方米，下降23.0%。房屋竣工 面积73,743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,741万平方米，下降27.4%。 另外，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76,040亿元，下降10.5%。 3、房企融资的到位资金同比延续下滑趋势 2024年，房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15,217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降27.9%。 4、地产行业政策 2024年稳定楼市政策密集出台。2024年4月召开的中央政治局会议，提出要“持续 防范化解重点领域风险”、“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。从具体执行层面来看，重在通过“需求端降成本+供给端去库存+金融端防风险”组合拳稳定市场。 在需求端，2024年出台多项政策降低购房门槛和成本。2024年5月开始，各地陆续取消限购政策，新政从贷款利率、首付比例和公积金三个方面进行优化。2024年11月，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布了税收优惠政策，主要针对房屋交易契税、土地增值税和增值税，取消普通住宅和非普通住宅标准，进一步降低购房成本。 在供给端，政府调整政策优化库存和土地供应。央行设立3,000亿元“保障性住房再贷款规模”，鼓励地方国企收购存量房转为保障性住房，各地陆续推出“以旧换新”的政策，对旧房更换新房予以财政方面的补助。自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求严格落实“以需定供”，统筹安排全年的住宅用地供应，特别对于库存压力大、去化周期超长的城市，要暂停新增商品住宅用地出让。 在金融支持和风险化解方面，2024年，金融监管总局与住建部联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求将合规房地产项目纳入“白名单”，推动金融机构增强对“白名单”项目融资的支持力度。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 （一）公司所从事的主要业务 报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。同时，公司布局了康旅、物业、产业新城等与房地产开发相关的多个板块。 （二）2024年度公司主要经营情况 1、报告期总体经营情况总结 在政府和专班的领导和支持下，公司各大区、各板块坚持“四保一守”的方针，即“保运营、保平衡、保交付、保货值、守底线”，以现金流为主线，以项目为中心，精心 安排、扎实工作，各项工作取得了较大进步，债务规模下降，债务结构优化，守住了不发生重大风险的底线。 报告期，公司持续提升经营质量，尤其增强酒店、商管等轻资产运营能力，提前布局，努力夯