龙光集团2024年报

年报 2024 龙光集团有限公司 于开曼群岛注册成立之有限公司 股份代号 海南陵水龙光•天境海岸 目录 公司简介 2 财务摘要 3 奖项 4 公司资料 6 公司架构 8 主席致辞 12 管理层讨论与分析 16 董事及高级管理人员简介 22 企业管治报告 25 董事会报告书 39 独立核数师报告 56 综合损益表 62 综合全面收益表 63 综合财务状况表 64 简明综合权益变动表 66 综合现金流量表 67 财务报表附注 70 五年财务摘要 175 主要物业表 176 2 龙光集团有限公司 公司简介 佛山天宸 龙光集团有限公司（“龙光集团”或“集团”）创立于1996年，2013年在香港联合交易所主板上市（股份代号：3380.HK），2017年进军海外及香港特别行政区，拥有房地产开发国家一级资质、建筑工程施工总承包国家一级资质及工程设计甲级资质。 龙光集团是一家致力于构建美好生活的城市综合服务商。自成立以来，集团秉持“责任筑城，臻心建家”的品牌理念，全国化布局粤港澳大湾区、长江三角洲核心都市圈及西南、中部城市群等中国最具价值的核心都市圈。截至2024年12月31日，集团可供开发的土储面积约2,361万平方米，其中大湾区和长江三角洲区域土储货值占比约76%，布局城市结构较好。历经20余年的发展，集团形成了天系、玖系、江南系等产品线，迄今已开发逾200个地产项目，为超过百万人口提供优质人居服务。 集团坚持可持续发展战略，2024年获全球着名指数编制公司MSCI维持“A”级ESG评级。 财务摘要 2024年年报 3 7,179 23,265 综合损益表摘要 截至十二月三十一日止年度 （人民币百万元） 二零二四年 二零二三年 收入 23,265 47,167 净亏损 (6,618) (8,858) 本公司权益股东应占亏损 (6,298) (8,935) 每股亏损—基本（人民币分） (113.95) (161.65) —摊薄（人民币分） (113.95) (161.65) （人民币百万元） （人民币百万元） 2023 2024 2023 2024 19,046 47,167 收入合约销售 龙光集团有限公司 奖项 4 龙光集团有限公司 奖项 1 2 集团奖项 1卓越指数•房地产卓越表现—2024房地产卓越企业表现 （龙光集团有限公司） 颁发机构 观点指数研究院 22024年度杰出ESG实践企业（金桥奖） （龙光集团有限公司） 颁发机构 思维财经•投资者网 2024年年报 5 2024年年报 1(i)1(ii) 23 项目奖项 1(i)影响力指数•博鳌风尚表现—2024年度影响力人居项目 （上海龙光•天曜） (ii)卓越指数•房地产卓越表现—2024海岸线宜居旅度大盘 （龙光汕头熙海岸花园） 颁发机构 观点指数研究院 22024中国房地产地标建筑品牌项目 （深圳龙光•锦绣公园壹号） 颁发机构 中国房地产报社及中国城市与区域治理研究院 32024年优秀高端地产项目 （上海龙光•天曜） 颁发机构 乐居财经研究院 6 龙光集团有限公司 公司资料 董事 执行董事 纪海鹏先生（主席） 赖卓斌先生（行政总裁）黄湘玲女士 陈勇先生周吉先生 独立非执行董事 张化桥先生廖家莹女士蔡穗声先生刘勇平博士 审核委员会 廖家莹女士（主席） 蔡穗声先生张化桥先生 薪酬委员会 张化桥先生（主席） 纪海鹏先生廖家莹女士 提名委员会 纪海鹏先生（主席） 张化桥先生廖家莹女士 公司秘书 苏嘉敏女士 授权代表 陈勇先生 苏嘉敏女士 核数师 栢淳会计师事务所有限公司 锦绣公园一号 执业会计师及注册公众利益实体核数师 7 2024年年报 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 总部及中国主要营业地点 中国深圳 宝安区兴华路南 龙光世纪大厦B座2002室 香港主要营业地点 香港 柯士甸道西1号环球贸易广场68楼02–03A室 公司网址 深圳龙光•锦绣公园壹号 http://www.logangroup.com 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司 香港夏悫道16号远东金融中心17楼 主要往来银行 中国工商银行（亚洲）有限公司 上市资料 本公司普通股于香港联合交易所有限公司主板上市 （股份代号：3380.HK） 8 龙光集团有限公司 公司架构 董事会 薪酬委员会审核委员会 提名委员会 总裁室 投资委员会招标委员会 绩效和薪酬委员会 可持续发展委员会 经营法务室 风险控制室 审计监察室 投资发展中心 营销管理中心 大运营管理中心 人力及综合办公室 资本运营中心 资金管理中心 财务管理中心 区域╱城市公司 总经理室 营销管理部大运营部法务部财务管理部人力行政部 2024年年报9 为 股东及客户 创造更大价值 凯玥 10龙光集团有限公司 海南陵水龙光•天境海岸 2024年年报11 臻心建家 责任筑城 12 龙光集团有限公司 主席致辞 尊敬的各位股东： 本人谨代表龙光集团有限公司董事会（“董事会”）提呈本集团截至二零二四年十二月三十一日止年度之全年业绩。 业务回顾 中国房地产业于二零二四年继续处于调整周期，年内全国房地产开发投资同比下降10.6%至人民币100,280亿 元；其中住宅投资为人民币76,040亿元，同比减少10.5%；商品房销售面积97,385万平方米，同比下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%；商品房销售额人民币96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。 面对困难的一年，本集团积极主动应对挑战，及时调整经营策略，持续落实精细化管理，实施强化项目销售及资金回笼的措施，保障项目的开发运营，全力以赴做好“稳经营、保交付”，二零二四年全年合计顺利完成项目交付70个批次、约2.8万套，兑现企业承诺，展现出责任担当。 在境外整体债务重组方面，本集团和财务顾问一直与全体债权人积极沟通，秉持公平的原则对待所有债权人，并在二零二五年一月六日取得重大进展，公告了有关境外债务的整体重组方案，该方案旨在确保本公司能持续经营，从而维护其利益相关者的整体利益。二零二五年一月十日已就境外债务的整体重组方案与现有票据持有人组成的债权人小组达成一致并订立了债权人支持协议（“整体CSA”），这代表着本集团整体债务重组的重要里程碑。截至二零二五年二月二十七日，持有本集团境外债务本金总额其中的62.07亿美元（包括现有票据、股本挂钩证券(ELS)、现有贷款以及结构性融资及担保债务）中超过80.8%的同意债权人已加入整体CSA。在方案公告后的短短一个多月内本集团获得了债权人对整体境外债务重组方案的广泛认可和支持，反映出公司以最大诚意公平对待债权人，保护了债权人整体利益。 在境内债务重组方面，二零二四年七月十一日，本集团全资附属公司深圳市龙光控股有限公司发行的二十一笔境内公司债券及资产支持专项计划调整本息兑付安排等议案均获得持有人会议表决通过，这给本集团时间来制定符合行业实际的重组方案。二零二五年三月十七日本集团在境内向投资人发布了整体境内债重组方案，结合当前市场环境及公司业务实际情况，提供了多元选项兼顾不同类型投资人需求，公司将积极与投资人沟通以获得支持并通过整体境内债重组方案。 13 2024年年报 未来展望 中央政府在过去一年提出促进房地产市场止跌回稳的目标，不断出台优化增量住房和消化存量住房的措施， 持续放宽核心城市限购，下调首付比例和贷款利率，加快实施城中村和危旧房改造，推进收购存量商品房等支持房地产行业的政策，惟政策效果显现需要一个过程。本集团将继续坚持生产经营和债务管理两手抓，一方面继续采取积极措施“保交付，稳经营”。另一方面，本集团的境外债务整体重组方案获得大多数债权人支持批准，将加快推进境外债务整体重组方案实施落地，也将继续与境内债务重组的各类债权人进行沟通，尽最大努力完成境内外整体债务重组。 致谢 本人藉此机会代表董事会对集团全体股东、投资者、合作伙伴、客户及社会各界的信任和支持致以衷心谢意。 同时感谢全体员工的恪尽职守，共度行业难关。 主席纪海鹏香港 上海龙光‧天曜 二零二五年三月二十七日 14龙光集团有限公司 发展 战略 定位“城市综合服务商” •产业运营 •商业运营 •住宅开发 •城市更新 2024年年报15 海南陵水龙光•天境海岸 16 成都龙光•天瀛 龙光集团有限公司 管理层讨论与分析 表现摘要 二零二四年 二零二三年 人民币千元 人民币千元 收入 23,264,613 47,166,787 其中：物业开发 22,964,107 46,781,883 物业经营收入 300,506 384,904 毛利 (5,075,271) (4,509,443) 年内亏损 —权益股东应占 (6,298,354) (8,934,542) —非控股股东应占 (320,130) 76,430 —总计 (6,618,484) (8,858,112) 总资产 212,585,908 248,382,061 现金及银行结余 8,653,773 13,171,546 权益总额 24,805,171 32,733,411 权益股东应占权益总额 20,237,421 27,482,946 17 2024年年报 香港•港岛南区 凯玥 项目介绍： 673,067 总销售面积 平方呎 潮州 龙光•阳光锦府 项目介绍： 总建筑面积 98,338平方米 融汇东方禅意之雅与现代都会格调，以龙光式美好生活打造潮安人居新范式 集团在香港首个临海豪宅项目，傲踞港岛南区着名海岸线，已于2022年第四季度落成 18 龙光集团有限公司 管理层讨论与分析 业务回顾 物业开发 二零二四年，我国经济发展外部压力加大，内部困难增多，房地产整体形势依旧复杂严峻，前三季度市场表现低迷。九月二十六日，中国中央政府明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，多部门合力出台政策组合拳，年末部分重点城市销售初现回暖迹象，但政策效果仍有待持续观察。在此背景下，本集团二零二四年度销售额不可避免地下降，但本集团灵活调整营销策略、合理铺排可售资源，竭力将不利影响降到最低。 合约销售 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集团实现权益合约销售约人民币71.8亿元。二零二四年的合约销售中，大湾区、长江三角洲区域、西南区域及其他区域占比分别约为52.1%、14.9%、9.2%及23.8%。 二零二四年权益合约销售 区域 金额 占比 建筑面积1 占比 平均售价 （人民币 百万元） （平方米） （人民币元╱平方米） 大湾区 3,743 52.1% 172,318 34.5% 23,890 长江三角洲区域 1,065 14.9% 56,838 11.4% 17,863 西南区域 661 9.2% 54,446 10.9% 11,623 其他区域 1,710 23.8% 215,676 43.2% 7,851 合计 7,179 100.0% 499,278 100.0% 14,805 1.不包含车位 新开工项目 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集团规划总建筑面积约为37万平方米。 竣工项目 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集团规划总建筑面积约为352万平方米。 发展中项目 于二零二四年十二月三十一日，本集团规划总建筑面积约为763万平方米。 19 2024年年报 深圳龙光•锦绣公园壹号 土地储备 截至二零二四年十二月三十一日止年度，本集团未透过公开市场“招拍挂”的方式获取任何新项目。 于二零二