年报点评15丨龙光集团： “三条红线”全部达标，区域深耕优势彰显

1/ 9 年报点评-克而瑞研究中心 年报点评15丨龙光集团： “三条红线”全部达标，区域深耕优势彰显 【权益销售额1206.9亿，未来三年目标年均增长20%】2020年，龙光凭借深耕优势，销售规模继续突破，全年实现权益销售额1206.9亿元，同比增长31.9%，超额完成年度1100亿元权益销售目标。业绩主要来自粤港澳大湾区、大西南区域，其中珠海、深圳、佛山、南宁、汕头等多个城市破百亿，深耕优势持续扩大。同时，外拓战略也显成效，长三角区域权益销售破百亿。未来三年，龙光将保持稳健的增长节奏，权益销售目标年均增长20%，按此计算2021年权益销售规模将达到1448亿元。 【坚持深耕战略，总储备货值12322亿】投资方面，龙光坚持深耕战略，一方面通过公开市场招拍挂拿地，另一方面通过城市更新业务获取项目。其中，2020年龙光在公开市场获取37个项目，建筑面积达484.2万平方米。截至报告期末，城市更新也已经成为优质土储的重要组成部分，货值超过7100亿元，其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。按龙光测算，公开市场招拍挂土地储备叠加城市更新项目储备总计货值达12322亿，为企业业绩持续增长提供保障。 【归母核心净利润达120.4亿元，盈利水平保持在行业高水平】2020年，龙光的营收与利润规模稳步增长，全年总营收710.8亿元，同比增长23.7%；实现毛利润213.3亿元、净利润133.7亿元，分别同比增长17.6%、15.7%；归母核心净利润也同比上升20.1%至120.4亿元。毛利率为30.0%，净利率18.8%，核心净利率为17.4%，保持在行业高水平，这主要得益于龙光以前低成本的土储以及高盈利性的城市更新业务。 【融资成本低至5.6%，三条红线全部达标】随着深耕优势彰显，叠加良好的基本面和发展前景，龙光深受资本市场认可，年末加权平均借贷成本为5.6%，展现出较强的融资能力。且从财务结构来看，不仅三条红线全部达标，且各项指标进一步优化，其中现金短债比为1.8，净负债率为61.4%，剔除预收款后的资产负债率为69.8%。在“三条红线”管控下，绿色档房企在融资、投资、风险控制上都具备更强的竞争力，可以更大程度地挖掘市场机会，进一步强化自身优势。 2/ 9 年报点评-克而瑞研究中心 【持续巩固提升“城市综合服务商”地位】2020年，龙光由“龙光地产”正式更名为“龙光集团”，实施住宅开发+城市更新+商业运营+产业运营四轮驱动战略，不断巩固提升“城市综合服务商”地位。并从多方面巩固自身的竞争优势，不仅创新推出了现代系全新高端产品系，产品体系持续升级，而且还通过股份奖励计划，形成企业、管理层和投资者的长期利益共同体，实现公司长期战略发展目标。 01销 售 权益销售额增长31.9% 未来三年目标年均增长20% 2020年，尽管受到疫情影响，市场整体承压，但龙光凭借深耕优势，销售规模继续突破。全年实现权益销售额1206.9亿元，同比增长31.9%，销售增速在行业领先，并且超额完成年度1100亿元权益销售目标。从单月来看，销售自4月基本恢复，下半年单月权益销售额均破百亿，尤其是7、8、9连续3个月保持在130亿元之上，推高全年业绩。 3/ 9 年报点评-克而瑞研究中心 从业绩分布结构来看，2020年龙光85%的权益销售额集中在粤港澳大湾区、大西南区域和长三角区域。其中，粤港澳大湾区的业绩贡献最高，区域总计权益销售715.4亿元，占比59.3%，其中珠海、深圳、佛山等城市销售额均过百亿；其次是大西南区域，总计贡献210.6亿元，占比17.4%，南宁市场销售也超百亿，表现依旧突出。整体来说，深耕优势在持续扩大。同时值得注意的是，长三角区域外拓成效也显现，仅用两年时间销售额突破百亿，贡献率达8.4%。 4/ 9 年报点评-克而瑞研究中心 未来三年，龙光将保持稳健的增长节奏，权益销售目标年均增长20%。按此计算，2021年权益销售规模将达到1448亿元，同时全年将推售的权益可售货值约2400亿元，以保证六成的去化率。从近年来的增长态势来看，2019、2020年龙光的权益销售增速均超过30%，叠加深耕优势彰显，达成目标预期向好。 02投 资 坚持深耕战略 总储备货值12322亿 龙光的投资项目主要包括两部分，一是通过公开市场招拍挂拿地；二是通过城市更新业务获取项目。 5/ 9 年报点评-克而瑞研究中心 公开市场招拍挂：2020年，龙光继续坚持深耕战略，在核心城市精准投资，全年新增37个项目，建筑面积达484.2万平方米，较2019年投资有所放缓，年内首进上海、宁波、南京、温州，且持续加仓苏州、嘉兴等城市，继续深化长三角都市圈战略布局。 截至2020年12月31日，龙光公开市场招拍挂总土地储备为3922万平方米，储备价值持续增加，达5222亿元。 城市更新：近年来，龙光城市更新业务的战略地位不断凸显，已经成为优质土储的重要组成部分。在专业团队的支持下，龙光的城市更新业务具备占用资金少、利润率高、增长率快、转化率高等特征，已经在行业形成差异化竞争优势。2020年， 6/ 9 年报点评-克而瑞研究中心 新增城市更新项目31个，货值达3003亿元。截至报告期末，龙光共计拓展布局109个城市更新项目，布局于11个城市，可转化货值约7100亿元，其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。并且2018-2020年，已孵化货值超900亿元，未来三年转化效率将进一步提速，预计可孵化货值约1500亿元。 公开市场招拍挂叠加城市更新业务发展，龙光的储备规模优势突出，截至2021年2月，两部分的总土储建筑面积达到7200万平方米，按龙光测算，总土储货值达12322亿元，保障企业业绩持续增长。 03盈 利 归母核心净利润达120.4亿元 盈利水平保持在行业高水平 在销售规模高速扩张的同时，龙光的营收与利润规模也稳步增长。全年总营收710.8亿元，同比增长23.7%；实现毛利润213.3亿元、净利润133.7亿元，分别同比增长17.6%、15.7%；归母核心净利润也同比上升20.1%至120.4亿元。利润率方面，毛利率为30.0%，净利率18.8%，核心净利率为17.4%，尽管较2019年有所微降，但仍保持在行业高水平，这主要得益于龙光以前低成本的土储以及高盈利性的城市更新业务。另外，龙光每股建议派末期股息58港仙，2020全年股息合计为每股101港仙，相当于股东应占核心利润的40%。 7/ 9 年报点评-克而瑞研究中心 04偿 债 融资成本低至5.6% 三条红线全部达标 随着深耕优势彰显，叠加良好的基本面和发展前景，龙光深受资本市场认可，不仅获得花旗、瑞银、中金、野村证券、美银证券、星展银行等国内外大行一致推荐，并于2020年3月被纳入恒生综合指数大型股，可持续发展能力不断增强。 8/ 9 年报点评-克而瑞研究中心 年内，龙光不断探索多元化的低成本融资管道，新增借贷平均成本为5.45%，年末加权平均借贷成本为5.6%，较2019年末6.1%继续下降0.5个百分点，成本优势显著，展现出较强的融资能力。截至报告期末，龙光共持有现金428.7亿元，总有息负债为801.4亿元，并且从财务结构来看，不仅三条红线全部达标，且各项指标进一步优化，其中现金短债比为1.8；净负债率较2019年末显著下降6个百分点至61.4%；剔除预收款后的资产负债率降至69.8%，该指标2019年末是76.1%。在“三条红线”管控下，绿色档房企在融资、投资、风险控制等方面都具备更强的竞争力，可以更大程度地挖掘市场机会，进一步强化自身优势。 05战 略 9/ 9 年报点评-克而瑞研究中心 持续巩固提升“城市综合服务商”地位 2020年，龙光多业态发展规划进一步明确，实施住宅开发+城市更新+商业运营+产业运营四轮驱动战略，并建立立足地产产业链多元化和标准化的商业模式，从房屋资产、空闲服务，生活平台等维度满足城市居民需求。从具体战略动作来看，主要有以下三点： 一是，更名为龙光集团，以配合公司多业态发展战略的推进。英文名称由“LoganProperty Holdings Company Limited” 更 改 为 “Logan GroupCompany Limited”，中文名称由“龙光地产控股有限公司”更改为“龙光集团有限公司”，此外，英文股份简也称由“LOGAN PPT”更改为“LOGAN GROUP”，中文股份简称将由“龙光地产”更改为“龙光集团”。 二是，持续提升产品力。2020年是龙光产品力持续提升的一年，并创新推出了现代系全新高端产品系，产品体系持续升级。 三是，推行长期事业合伙人计划，强化职业经理人共创共享价值机制。为有效实现企业中长期业绩增长目标，推动股东价值持续增长，吸引行业优秀人才加盟以及激励、保留公司的优秀核心人才，2020年5月龙光采纳股份奖励计划，该计划有效期15年，有助于形成企业、管理层和投资者的长期利益共同体，实现公司长期战略发展目标。