中国海外宏洋集团二零二四年年报

股份代號: 00081 10公司及股東資料11董事局及委員會12財務摘要14主席報告書20管理層討論及分析38企業管治報告66董事及行政架構69董事局報告93獨立核數師報告 98綜合收益表99綜合全面收益表100綜合財務狀況表102綜合權益變動表104綜合現金流量表106綜合財務報告附註207五年財務概要208主要物業及物業權益詳情235詞彙表 公司及股東資料 香港皇后大道東一號太古廣場三座七樓701-702室電話：(852) 2988 0600傳真：(852) 2988 0606網址：www.cogogl.com.hk 本公司股份在聯交所上市。 20241231已發行股份 黃玉頤 聯交所：00081彭博：81:HK路透社：0081.HK 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓電話：(852) 2980 1333傳真：(852) 2810 8185電郵：is-enquiries@vistra.com 電話：(852) 2988 0600傳真：(852) 2988 0606電郵：cogo.ir@cohl.com 羅兵咸永道會計師事務所執業會計師及註冊公眾利益實體核數師 電話：(852) 2988 0600傳真：(852) 2988 0606電郵：cogo.pr@cohl.com （按英文字母順序）中國農業銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司香港分行上海銀行股份有限公司中信銀行股份有限公司中國建設銀行（亞洲）股份有限公司中國建設銀行股份有限公司招商銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司創興銀行有限公司招商永隆銀行有限公司星展銀行香港分行恒生銀行有限公司香港上海滙豐銀行有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司中國工商銀行股份有限公司興業銀行股份有限公司南洋商業銀行有限公司中國郵政儲蓄銀行股份有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司 2024年度全年業績公告2025年3月26日暫停辦理過戶登記手續日期（以出席股東週年大會）2025年6月18日至2025年6月23日（包括首尾兩日）記錄日期（以出席股東週年大會）2025年6月23日股東週年大會2025年6月23日暫停辦理過戶登記手續日期及記錄日期（以收取末期股息）2025年6月27日末期股息單寄發日期2025年7月15日或前後 董事局及委員會 庄勇主席楊林行政總裁周漢成副總裁、首席合規官兼總法律顧問鍾瑞明主席林健鋒范駿華 翁國基副主席劉萍(1)郭光輝(2)林健鋒主席翁國基鍾瑞明范駿華 林健鋒范駿華范駿華主席鍾瑞明林健鋒庄勇 財務摘要 財務摘要 主席報告書 主席報告書 本人欣然提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二四年十二月三十一日止年度之全年業績回顧及二零二五年展望。 二零二四年度，本集團實現收入為人民幣458.95億元，同比下跌18.6%。本公司擁有人應佔之溢利達人民幣9.54億元，同比下跌58.5%。每股基本盈利為人民幣26.8分。 本公司董事局經審慎評估綜合業績表現和未來業務發展之流動資金需求後，建議就截至二零二四年十二月三十一日止年度派發末期股息每股港幣7仙（二零二三年：每股港幣11仙），計及於二零二四年十月派發之中期股息為每股港幣3仙（二零二三年：每股港幣5仙），全年股息合計將為每股港幣10仙（二零二三年：每股港幣16仙）。全年派息比率為34.9%。 二零二四年，面對外部壓力加大、內部困難增多的複雜嚴峻形勢，中國經濟運行總體平穩、穩中有進，下半年隨著一系列政策的陸續出台，社會信心逐步提振、經濟逐步回升。 二零二四年，中國房地產市場整體仍呈現調整態勢。前三季度新房銷售同比下降明顯，但九月相關「促進中國房地產市場止跌回穩」政策出台，釋放了強勁維穩信號，為市場注入信心，第四季以來，新房成交量出現明顯回升。根據中國國家統計局數據，二零二四年全國商品住宅銷售金額及面積分別下跌17.6%及14.1%。根據克而瑞數據，二零二四年全國典型百城商品住宅銷售金額人民幣4.6萬億元，同比下跌25.8%；銷售面積2.2億平方米，同比下跌29.4%；銷售均價21,100元每平方米，同比上漲6.0%。調整鞏固態勢持續。 在當前市場環境下，部分城市已呈現止跌回穩的跡象，但整體市場的止跌回穩還需要時間，不確定性仍存在。本集團會以積極心態應對挑戰，以穩健審慎保持韌性，以戰略篤定穿越週期，推進本集團可持續發展。 主席報告書 二零二四年，受全球地緣政治風險加劇及供應鏈從「全球化」向「區域化」重構的影響，美聯儲等主要央行維持相對高利率政策，導致全球主要經濟體增長放緩。中國經濟在穩增長政策支持下，實現溫和復甦，國內生產總值同比增長5.0%，展現中國經濟的韌性。然而，內需復甦勢頭仍較溫和，消費和投資動力不足，同時出口面臨外部需求疲軟和供應鏈調整的雙重挑戰，經濟增長仍需政策進一步支持以鞏固復甦基礎。 年內，房地產企業債務問題和市場信心仍是制約中國房地產投資和銷售的關鍵因素，行業仍處於調整期。土地成交規模降至10億平方米，新開工面積下跌，行業庫存規模收窄。第四季以來行業銷情向好，房地產行業正在進入新平衡點，銷售規模築底在望。雖然行業長期庫存壓力仍在高位，但從需求端分析，市場將完成階段性的調整，購房者信心也將迎來實質性的恢復。在複雜的市場環境中，本集團安全穩健運行，應佔權益合約銷售額實現同比增長，市場排名進一步提升，穩的基礎不斷夯實、進的動能不斷增強、好的因素不斷積累。 本集團透過不斷提升管理刻度，聚焦支持一綫業務，穩中求進，以進促穩，於穩健中尋求發展。年內，本集團連同其聯營公司及合營公司（統稱「本集團系列公司」）合約銷售額為人民幣401.10億元，同比下降6.3%；本集團所佈局城市總體合約銷售規模同期下降34%，本集團市場佔比有所提升。合約銷售面積為348.35萬平方米，同比下降1.4%。應佔權益合約銷售額實現人民幣342.56億元，同比上升2.1%，根據克而瑞數據，行業排名18位，較二零二三年上升12位。本集團持續推進庫存去化，住宅平均銷售價格約每平方米人民幣12,400元，同比下降5.9%。於年末時，累積認購未簽約額為人民幣3.86億元，其總合約面積為34,200平方米。 於年內，本集團進一步推動項目精細運營，強化投運銜接，推行卓越刻度，實現新項目快開提速。全年開盤平均工效144天，同比縮短63天；精準供貨，實現供銷匹配，新開工供貨去化率連年提升，去化率約44.4%，同比提升超6個百分點，對現金流產生正面貢獻。 本集團商業物業經營規模穩步增長，重點項目高效推進。全年營收突破4.84億，同比增長19.7%；本集團系列公司已出租面積48.0萬平方米，同比增長14.1%。汕頭黃金海岸水上樂園二期、惠州中海廣場環宇天地成功開業；寫字樓項目出租情況良好，北京中海國際中心、合肥中海觀園及蘭州中海廣場等項目均實現90%以上出租率。 於年內，本集團以領先同業、超越自己為目標。隨著其他頭部房企更集中資源投放於一線城市，本集團於佈局的主要二三線城市中的優勢更見明顯，市場佔有率進一步擴大。二十三個城市的銷售金額位列當地的前三名，其中在贛州、汕頭、呼市、銀川、南通、泰州、揚州等十一個城市排名第一，較二零二三年增加四個。 主席報告書 本集團堅持「三個主流」的投資原則，佈局主流城市，投資主流地段，發展主流產品；密切關注潛在投資機會，精準投資，積極補充優質土地。結合行業週期與二三線城市的特點，本集團立足所在市場，發揮精準客研、精益產品、央企品牌等比較優勢，把握每一個城市的結構性投資機會；同時在城市基本面良好與行業基本面健康的市場，尋求進一步深耕擴大市場份額。二零二四年，本集團系列公司通過公開市場招拍掛，合共獲得十一個優質項目，補充土地儲備，增加公司在當地的市場份額和競爭力。新增總樓面面積1,189,200平方米，新增總土地價格為人民幣52.29億元。新增權益樓面面積1,141,400平方米，新增權益土地價格為人民幣48.74億元。 截至二零二四年十二月三十一日止，本集團系列公司擁有土地儲備的總樓面面積為13,778,100平方米，其中，本集團權益樓面面積為11,590,700平方米。 本集團秉持長期主義，聚焦產品標準化研究，建立「低成本、高品質、快交付」的精益產品開發體系，年內完成若干標準化樓型戶型與房間模塊、戶型部品體系研究，發佈住宅產品標準及成本刻度標尺；完成戶內精裝交標方案研究，包括收納、燈光、智慧化、個性化、機電、材料五金、精工等專項研究方案，解決精裝修痛點問題。同時研究成果快速落地，助力合肥悅府、贛州天樾、銀川臻如府、南通臻如府等項目提升經營效率及銷售業績。 本集團交付能力領先，予客戶充分信心，全年交付套數約為36,000套，交付滿意度為94%，交付滿意度超行業95分位。在行業調整期保證了項目的品質交付，贏得了客戶的信任與認可，品牌優勢進一步突顯。 本集團於行業調整期間，財務保持穩健，年內持續加強經營性現金流管理，強化銷售回款，年內本集團系列公司銷售回款達人民幣381億元，經營性現金流連續三年為正。現金儲備超過人民幣270億元，淨負債比率由去年末的46.0%下降至33.1%，「三條紅線」保持「綠檔」，財務穩健。年內加權平均融資成本為4.1%，保持行業低位。港幣及美元之有息債務比例從去年末的32.6%調整至本年末19.0%，持續優化匯率風險管理及債務結構。緊抓政策視窗，獲批4筆經營性物業貸款，累計提款人民幣25.75億元，盤活商業資產。 年內綠色融資工作穩步推進。於香港，本集團新增五筆可持續發展表現掛鈎人民幣貸款，金額人民幣35.89億元。 主席報告書 本集團貫徹落實可持續發展理念，積極提高ESG資訊披露品質，創新發佈「宏洋領潮，碳索未來」年度專題，首次開展滿足AA1000國際標準的ESG報告鑒證。主動參評MSCI、GRESB、Wind ESG、標普等行業主流ESG評級。MSCI評級連續兩年提升，獲得內地房地產企業最高評級A級；Wind ESG評級更新，本公司獲得房地產行業最高AA級評級並首次躋身行業前三名；GRESB評分達到95分的新高，保持四星級的評級。同時也獲得聯合國可持續發展目標香港成就獎、中國企業碳中和表現榜節能減碳成效獎等多個獎項。 旗下附屬公司深圳市中宏低碳建築科技有限公司（「中宏低碳」）逐步開拓ESG及衍生業務，以市場化方式為綠色發展賦能。連續兩年承接中建集團碳盤查工作，並為中建集團、中國建材協會、前海低碳示範園區等提供ESG平台建設服務。年內，中宏低碳順利取得國家高新技術企業認定和完成深圳市「專精特新」中小企業認定。 於年內，本集團積極踐行社會責任，在呼和浩特、紹興、銀川、贛州等地打造希望小學碳中和走進課堂全系列公益活動，助力中國海外溫家河希望小學節能改造，並獲國內首家碳中和小學認證，助力贛州江口希望小學成為江西省第一所碳中和校園；同時，多地舉辦綠色低碳主題社區活動，通過「智碳星球」碳普惠自研產品有效推廣全民低碳文化。 展望二零二五年，政策將以促進房地產市場止跌回穩為目標。中國房地產市場將迎來更多的政策機遇。本集團綜合評判所在城市的市場和項目情況，確立了「中而美」的發展定位，聚焦深耕重點二三線城市。「中」指的是規模中等；「美」體現在好房子、好效益。圍繞主責主業進行專業化經營，把安全性和高周轉放在首位。 本集團堅信在所深耕城市會有更好的發展。首先，對比成熟市場，二三線城市擁有較大發展潛力。中國的人口城市化率約67%，還有大量農業農村人口向城市轉移，二三線城市仍然擁有很大的發展潛力，部分經濟發展較好的城市，繼續保持人口淨增長，本集團的主要市場仍然大有可為。其次，現時二三線城市有能力參與競爭的房企數量大幅減少。本集團在資源整合能力、機會把握能力、本地化深耕的品牌影響力等方面，將有更大的競爭優勢。第三、中海地產的品牌影響力、成熟的產品體系、供應鏈成本優勢，以及專業敬業的團隊，將推動本集團進一步提高核心競爭力。 房地產市場進入下半場，是