世荣兆业：2024年年度报告

2024年年度报告 2025年04月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人李绪鹏、主管会计工作负责人汪礼宏及会计机构负责人（会计主管人员）汪礼宏声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 作为房地产开发企业，公司在本年度报告中列示的有关经营计划与投资部署仅代表公司根据目前可预见的经营环境所做出的对未来的合理安排，可能会随经营环境的变化而发生变更，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意相关风险。公司目前面临的主要风险有：一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大；二、项目集中风险：公司的土地储备绝大部分在珠海，项目集中在珠海；三、市场环境风险：房地产市场受到多种因素的影响。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以809,095,632为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.1元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................10第四节公司治理...............................................................................................................................31第五节环境和社会责任..................................................................................................................50第六节重要事项...............................................................................................................................51第七节股份变动及股东情况..........................................................................................................69第八节优先股相关情况..................................................................................................................76第九节债券相关情况......................................................................................................................76第十节财务报告...............................................................................................................................77 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；三、报告期内在中国证监会指定网站巨潮资讯网和公司选定的信息披露报纸《证券时报》、《中国证券报》、《证券日报》、《上海证券报》上公开披露过的所有文件正本及公告原稿；四、载有公司法定代表人签名的2024年年度报告正本；以上文件均备置于公司证券部以供查阅。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值□是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2024年，面对国内外经济形势多重不确定性，我国经济展现出强大韧性和活力。2024年是实施"十四五"规划的关键一年，也是加快构建新发展格局的重要一年，全国经济运行总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务顺利完成，高质量发展扎实推进，新质生产力稳步发展，我国经济实力、科技实力、综合国力持续增强。 2024年，全国房地产政策环境延续了上年度的宽松基调，但调控力度和精准度显著增强。2024年1月，住建部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，推动房地产融资协调机制的建立，推进金融机构对房企项目“白名单”给予融资支持。3月，“两会”政府工作报告提到：优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。5月，中国人民银行发布通知取消首套房和二套房商贷利率下限，降低商品房住宅首付比例，下调个人住房公积金贷款利率。9月，国务院新闻办公室举行新闻发布会，降准、降息、下调存量房贷利率、支持资本市场等政策悉数出台；中央政治局会议定调要“促进房地产市场止跌回稳”。10月，五部委发布楼市“四个取消、四个降低、两个增加”政策。11月，财政部等联合发布税收优化政策，通过契税优惠扩大、增值税减免、土地增值税预征率下调等措施，促进房地产市场平稳健康发展。 根据国家统计局数据，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%；全国房屋竣工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%；全国商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%；全国商品房销售额96,750亿元，下降17.1%；全国商品房待售面积75,327万平方米，比上年增长10.6%；房地产开发景气指数，由去年末的93.36下降至本年末的92.78。房地产投资持续收缩，竣工增速回落，销售仍未企稳，库存增速放缓，景气指数小幅下降。 珠海是公司主要房地产项目所在城市。2024年，珠海市经济运行保持稳定增长，全市地区生产总值4,479.1亿元，同比增长3.5%，经济持续恢复向好。在“房住不炒”的主基调下，珠海房地产市场进入深度调整期，政策环境进一步宽松，市场逐步筑底企稳。3月，珠海发布《关于印发优化规划管理助力高质量发展若干措施的通知》，通知明确“推动高品质住宅建设、降低土地开发成本、优化规划审批管理”三大方面举措，助力开发减负，促活房企供给。5月，珠海住建局发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，全面取消商品房限购，取消商品房限售年限，提升公积金贷款额度等；同月实行降低首付比例，取消利率下限等住房信贷政策。6月，横琴粤澳深度合作区印发《关于促进横琴粤澳深度合作区房地产市场平稳健康发展的若干措施》，在合作区范围内同步取消商品住房限售年限。至此，珠海全面解除限购。10月，工商银行、交通银行、招商银行等多家银行发布存量房利率下调通知。11月，根据政府官方公告，自2025年1月1日起，横琴粤澳深度合作区实施赴澳门旅游“一签多行”政策。 根据珠海市统计局数据，2024年，全市商品房竣工面积347.28万平方米，同比下降10.0%，其中，住宅竣工面积209.69万平方米，同比下降21.4%。全市商品房销售面积251.17万平方米，同比下降7.3%，其中，住宅销售面积203.46万平方米，同比下降6.2%。全市商品房待售面积793.59万平方米，同比增长16.8%，其中住宅待售面积313.51万平方米，同比增长18.8%。 综上，2024年，房地产市场在政策宽松环境下逐步调整，销售仍承压但年末出现回暖信号，整体呈现“前低后高”走势。随着有关利好政策落地及经济基本面的修复，市场有望在2025年进一步企稳回升。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位 报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要经营项目业态以住宅开发、销售为主，辅以配套商业，同时，正在逐步涉及商业综合体的建设及运营。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司项目已得到市场的高度认可，在区域内保持有力的竞争优势。 （二）公司主营业务面临的主要风险及应对措施 1、政策风险：房地产行业是关系到国计民生的重要产业，国家从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。公司如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。 应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。 2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区，在珠海市斗门区的业务占绝对比重。 应对措施：适当加快公司现有土地开发，加速利润释放，积极拓展外地项目，加快多元化产业布局。 3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周转速度较慢。同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。 应对措施：合理安排资金计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务成本处于合理范围。 4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位