世荣兆业：2023年年度报告

2023年年度报告 2024年04月 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人李绪鹏、主管会计工作负责人汪礼宏及会计机构负责人（会计主管人员）汪礼宏声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 作为房地产开发企业，公司在本年度报告中列示的有关经营计划与投资部署仅代表公司根据目前可预见的经营环境所做出的对未来的合理安排，可能会随经营环境的变化而发生变更，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意相关风险。公司目前面临的主要风险有：一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大；二、项目集中风险：公司的土地储备绝大部分在珠海，项目集中在珠海；三、市场环境风险：房地产市场受到多种因素的影响。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以809,095,632为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.26元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................11第四节公司治理...............................................................................................................................29第五节环境和社会责任..................................................................................................................45第六节重要事项...............................................................................................................................47第七节股份变动及股东情况..........................................................................................................57第八节优先股相关情况..................................................................................................................63第九节债券相关情况......................................................................................................................64第十节财务报告...............................................................................................................................65 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；三、报告期内在中国证监会指定网站巨潮资讯网和公司选定的信息披露报纸《证券时报》、《中国证券报》、《证券日报》、《上海证券报》上公开披露过的所有文件正本及公告原稿；四、载有公司法定代表人签名的2023年年度报告正本；以上文件均备置于公司证券部以供查阅。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据是□否追溯调整或重述原因会计政策变更、其他原因 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况 根据《企业会计准则解释第16号》规定，自2023年起对租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易，因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，由原不确认递延所得税，变更为分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产，并相应对2022年期初数进行追溯调整。 追溯调整或重述的其他原因 2022、2021年度非经常性损益金额根据2023年12月22日中国证券监督管理委员会公告（2023）65号《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》进行了追溯调整。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 □是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2023年，国内外经济运行中的不稳定不确定因素仍然较多，经济下行压力加大，但我国经济回升向好，长期向好的基本趋势没有改变。2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，全年经济社会发展主要目标任务圆满完成，高质量发展扎实推进，社会大局保持稳定，全面建设社会主义现代化国家迈出坚实步伐。 2023年，我国房地产市场仍是深度调整的一年，房地产市场供求关系发生重大变化，各级政府部门频繁优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行。2023年3月，“两会”政府工作报告指出，2023年坚持稳中求进工作总基调，有效防范化解优质头部房企风险，促进房地产业平稳发展。同月，央行发布公告，于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。6月，贷款市场报价利率（LPR）调整，1年期、5年期均较上一期下降10个基点。7月，中共中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展”。8月，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。同月，中国人民银行、金融监管总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。10月，中央金融工作会议强调，要促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱。12月，中央经济工作会议明确了“稳中求进、以进促稳、先立后破”的宏观总基调，坚持“房住不炒”方向不变，坚持因城施策，满足刚性和改善性住房需求，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 根据国家统计局数据，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%；全国房屋竣工面积99,831万平方米，比上年增长17%；全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%；全国商品房销售额116,622亿元，下降6.5%；全国商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19%；房地产开发景气指数，由年初的94.39下降至年末的93.36。房地产投资、销售等指标降幅较上年收窄，房地产竣工面积增加较快，“保交楼”工作在稳步推进，效果持续显现。 珠海是公司主要房地产项目所在城市。2023年，珠海经济运行持续恢复向好，全市地区生产总值4,233.2亿元,增长3.8%。在“房住不炒”的主基调及房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，在政策积极信号相继释放的大背景下，珠海市相关政策陆续出台。2月，珠海市政府工作报告提出深化实施“珠海英才计划”，完善人才安居、子女教育、金融支持等全方位服务保障体系。3月，珠海市人民政府发布了《珠海市人民政府关于印发珠海市2023年国民经济和社会发展计划的通知》，提出持续调整优化房地产调控政策措施，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场有序回暖。5月，珠海市人民政府印发《珠海市贯彻落实〈广东省关于激发企业活力推动高质量发展的若干政策措施〉实施方案》，提振市场信心，激发市场活力。7月，“港/澳车北上”政策正式实施，进一步促进了粤港澳大湾区的互联互通及经贸融合发展。9月，珠海市人民政府官网发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，“认房不认贷”政策正式落地。11月，珠海市住房和城乡建设局官网发出《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对住宅备案价、公积金贷款、预售证办理、阳台半计容面积比例等事项均进行了政策优化及支持，促进全市房地产市场平稳健康发展。 根据珠海市统计局数据，2023年，全市商品房竣工面积376.27万平方米，同比增长44.7%，其中，住宅竣工面积266.17万平方米，同比增长90.8%。全市商品房销售面积269.82万平方米，同比下降20.6%，其中，住宅销售面积215.92万平方米，同比下降18.9%。全市商品房待售面积682.68万平方米，同比增长20.2%，其中住宅待售面积266.88万平方米，同比增长44.5%。 综上，2023年，房地产政策环境持续宽松，但市场信心缺失、房价预期下降、市场需求及购买力透支等因素依然制约着市场修复节奏，市场尚未筑底企稳，预计未来将会有较长时间的信心修复阶段。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产