阳光股份：2024年年度报告

2024年年度报告 2025-L31 【2025年4月】 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人陈家贤、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人（会计主管人员）邱琼明声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“十一公司未来发展的展望”的有关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义..............................................................................1第二节公司简介和主要财务指标..........................................................................5第三节管理层讨论与分析....................................................................................11第四节公司治理...................................................................................................32第五节环境和社会责任........................................................................................53第六节重要事项...................................................................................................57第七节股份变动及股东情况................................................................................81第八节优先股相关情况........................................................................................88第九节债券相关情况............................................................................................89第十节财务报告...................................................................................................90 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构□适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据是□否追溯调整或重述原因同一控制下企业合并、会计差错更正 公司本年度发现应收承租人的水、电费实质上为代收代付性质，应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方价款后的净额确认收入，对2023、2022、2021年度确认的水、电费的营业收入、营业成本进行重新确认、计量并追溯重述。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 是□否 因同一控制下企业合并和对应收承租人的水电费按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方价款后的净额确认收入（公司在指定信息披露媒体披露的2025-L36号公告），重述2024年第一季度、第二季度、第三季度财务数据。 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 其他符合非经常性损益定义的损益项目为提供租赁招商及租户管理等服务收入。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、深圳、成都和沈阳。 根据国家统计局数据显示，2024年中国社会消费品零售总额48.79万亿元，比上年增长3.5%，消费市场总体呈恢复态势，但国内有效需求仍显不足。2024年零售商业市场呈现“先扬后抑”态势，上半年市场温和复苏，租金企稳；下半年，部分项目为稳定出租率下调租金，尽管四季度消费市场有所恢复，但市场短期内难以快速反弹。写字楼市场方面，宏观经济整体运行保持平稳，但部分租户企业经营依旧承压，重点城市写字楼市场仍处筑底阶段。各地业主“以价换量”稳定项目出租率的现象较为明显，办公楼租赁需求仍较为疲软，重点城市写字楼租金延续下跌态势。 一、北京商业地产市场情况 1、购物中心方面 2024年1—11月北京社会消费品零售总额同比下降2.8%，全年购物中心出租面积净吸纳量同比提升38%至87.5万平方米，四季度末空置率同比下降0.7个百分点至7.3%，非核心商圈由于品牌调整或装修调改项目较多，招商方向以吸引客流为首要目的，网红餐饮及生活配套占比增加后一定程度上限制了业主租金报价水平，全市购物中心全年平均租金累计下跌1.2%。 2025年北京零售物业市场预计迎来80余万平方米的新增供应，随着北京商务部等七部门联合印发《零售业创新提升工程实施方案》，鼓励存量商业项目往场景化改造、品质化供给、数字化赋能、多元化创新及供应链提升等方向提升，有望吸引更多新业态、新场景的需求落地。 2、写字楼方面 2024年新增供应总量仅录得19.2万平方米，同比降幅达74%，全年全市净吸纳量达34万平方米，带动全市空置率年末同比下降0.7个百分点至21.0%。其中甲级市场贡献净吸纳量总量的81%。新兴区域以及中关村、望京等科技中心去化表现位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等区域因部分金融、科技、医药企业整合至自用楼宇或缩减面积，空置率持续走高。租金方面，以价换量的局面持续，年末全市平均租金面价同样本环比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累计跌幅10.7%。 2025年，北京办公楼市场仅有两个新项目入市，带来总计24万平方米的办公面积增量，而存量可租面积依然充裕。租户的房地产策略目标更趋复合、多元，兼顾成本、效率、品质与规模等多方面要素，并在选址交易、项目管理、运营管理等环节寻找更大的优化空间。业主针对这些需求的解决方案创新，有助于增加租户粘性，树立市场口碑，提升项目租赁表现。 二、深圳商业地产市场情况 1、购物中心方面 2024年全年共录得6个项目共计62.3万平方米的新增供应入市，虽然新项目体量较大，但得益于良好的招商结果叠加存量项目的入驻率改善，全年共录得71.7万平方米的净吸纳量，实现显著的同比增长。整体市场空置率同比下降1.2个百分点至3.8%。租金方面，一方面零售及高端餐饮业绩表现疲弱促使业主提供了更为优惠的租金以吸引租户。另一方面，随着新增供应不断入市，项目间的竞争在加剧，特别是位于核心区地铁沿线分布较为密集的购物中心以及老旧购物中心受影响较大，因此市场平均租金同比继续下跌1.6%至每天每平方米18.5元，跌幅扩大。 2025年新增供应依然充沛，预计将有超过90万平方米新增供应入市，得益于若干项目已经取得较好的预租率，因此整体市场的空置率将依然处于低位。需求方面，经济复苏较为缓慢的情况下，整体消费增长预计依然有限，因此预计市场平均租金将依然呈小幅下降的趋势，但与此同时，业主通过竞争差异化、引入新品牌、注入新元素来不断提升购物中心客流的探索行为也将不断创新，并导致项目间的分化更为明显。 2、写字楼方面 2024年深圳优质办公楼市场新增供应持续充沛，17个项目共计121.0万平方米的新增供应交付使用，同比上升4.7%。至年末，整体市场空置率同比上升1.3个百分点至22.2%。租金方面，经济复苏缓慢的情况下，以价换量贯穿全年，2024年全年租金跌幅为5.5%，跌幅同比加深2.7个百分点，为近年来跌幅的高点。 2025年全市新增供应预计超100万平方米，主要分布在后海和前海两个片区。需求方面AI持续发展将带动科技需求的稳定增长，跨境电商行业的发展也将带动相应办公需求的增长，此外，宽松货币政策及宏观经济政策刺激下带动的金融和消费行业的不断向好，将令企业的经营业绩保持稳定或有好转，因此预计市场的吸纳量将继续处于修复及改善状态。但整体市场空置率受新增供应影响将会小幅升高，而经济修复缓慢及企业对未来不确定性的担忧也将令租金继续下调，以价换量的策略将会延续。 三、成都商业地产市场情况 1、购物中心方面 2024年成都零售物业市场共迎来6个购物中心开业，合计约70万平方米的新增供应，同比增长48.6%。截至年末，市场整体空置率同比下降1.6个百分点至9.4%。次级商圈继续承压，空置率居11.7%，年内品牌资源竞争激烈，运营商以价换量，带动全年租金累计跌幅达2.1%。 展望2025年，成都零售物业市场新增供应将大幅回落，预计约21万平方米的购物中心开业，市场阶段性迈入存量周期。各主体应抓住升级机遇，通过引入更多样化的体验元素，打造能与消费者产生共鸣，并逐步创造一种情感依恋感的多元场景；同时，积极招引其产品融入创新元素的新品牌，并利用“限时概念”或短期租约来定期更新产品、服务和体验；此外，运营商还应投资配套设施和硬/软件，以提供整体的商业生态系统。 2、写字楼方面 2024年成都优质办公楼市场共录得7栋新落成楼宇交付，合计约42.5万平方米的新增供应，同比增长24.7%。全年净吸纳量同比上升90.2%，但较前周期仍处低位。截至年末，优质办公楼市场整体空置率同比上升0.8个百分点至27.3%。其中，尽管甲级楼年净吸纳量同比增长2.6倍，但受充沛供应影响，空置率持续攀升，同比上升4个百分点至34.9%。供需矛盾加深，业