信达地产：信达地产2024年年度报告

公司代码：600657 公司简称：信达地产 信达地产股份有限公司2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人邓立新、主管会计工作负责人（财务总监）周慧芬及会计机构负责人（计划财务部总经理）王琦声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 综合考虑公司实际经营状况及未来发展需求，经公司第十三届董事会第十四次（2024年度）会议审议通过，公司拟定的2024年度利润分配预案为：不进行现金股利分配，亦不进行资本公积金转增股本。 本次利润分配预案尚需提交公司2024年年度股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................8第四节公司治理............................................................................................................................34第五节环境与社会责任................................................................................................................50第六节重要事项............................................................................................................................53第七节股份变动及股东情况........................................................................................................66第八节优先股相关情况................................................................................................................72第九节债券相关情况....................................................................................................................73第十节财务报告............................................................................................................................87 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 营业收入变动原因说明：主要原因为本期房地产项目结转规模较上年同期下降，营业收入金额下降。 归属于上市公司股东净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、每股收益、扣除非经常损益后的每股收益、加权平均净资产收益率、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动原因说明：公司本期结转项目规模及结转收入毛利率下降，房地产销售毛利及对联合营公司的投资收益减少，资产减值金额增加。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因为本期销售商品提供劳务收到的现金减少。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）房地产市场回顾与展望2024年我国经济运行总体平稳 ，就业形势和居民收入仍然面临一定的压力，房地产对经济的拉动作用不及预期，房地产开发投资有所下滑。国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，同比下降10.6%，如下图1所示。与此同时，房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工有所减少。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%；房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%；房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。 2024年全国商品房销售面积、销售金额同比持续下降，不过在房地产放松政策的推动下，下半年降幅有所收窄，如下图2所示。国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%；新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%。 2024年，在行业景气不足、销售总体低迷的影响下，房地产开发企业到位资金持续下滑，不过在融资政策的支持下，降幅有所趋缓，如下图3所示。国家统计局数据显示，2024年，房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15,217亿元，下降6.1%；自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降27.9%。 房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一、二线城市市场好于三、四线城市。报告期内，公司进入的北上广深四个一线城市，长三角的杭州、宁波、合肥、芜湖等城市，长江中游的武汉，以及西部地区的重庆、成都、西安的经济活跃度较高，房地产市场的韧性较强，仍然有一定的市场需求。其中，北京、上海、深圳、杭州、合肥、成都等城市房地产市场已逐步显示出止跌回稳的趋势。2024年，各级政府和监管部门持续放松房地产政策，频繁出台稳市场稳行业的举措，从政策 放松的节奏来看，二季度政策出台频次比一季度有所上升，下半年政策出台力度较上半年有所加码。2024年4月30日，中共中央政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。9月26日，中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2024年，各地继续放松限购政策，推进住房“以旧换新”，落实降低首付比例、降低公积金贷款利率等，有效带动了一部分的购房需求释放，但 房地产市场整体的去库存压力依然较大，市场整体仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2024年12月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，同比下降3.8%；二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，同比下降5.4%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降6.2%。 展望2025年房地产市场形势，总体上房地产政策有利于稳市场、稳预期，有利于市场的止跌回稳。2025年3月5日，政府工作报告提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。展望2025年，房地产市场供需两端政策有望进一步优化，强化做优增量、盘活存量、提高质量，各地去库存举措将加快落实，加大土地和存量商品房收储力度，随着政策效应逐步显现，将有利于提振市场信心，促进房地产市场止跌回稳，其中一线城市、二线热点城市及“好房子”项目将率先止跌回稳，带动市场信心恢复。 （二）公司主要经营工作情况 报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，重点围绕“加快销售回款、创新业务模式、提高专业能力、夯实发展基础”，扎实开展经营管理工作，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。报告期内，公司主要开展了以下工作： 一是加快销售回款。报告期内，公司采取灵活的营销策略，加大现房、商办、车位等存量去化力度，同时健全自销体系，适度开展外部渠道合作，拓宽客户来源，努力加快销售回款。公司加强与外部市场研究机构的交流与合作，强化政策市场监测和营销竞品分析，努力提高市场应变能力。公司抓住需求端政策利好契机，加强节点营销组织，强化品牌整合营销，“五一”期间举办“城市与花儿”综合营销活动，年中举办“信任筑家、达观人生”好房节活动，三季度开展“清爽购房季”主题营销活动，四季度协同中国信达组织并参加“百盘联动线上营销专项活动”，提高了品牌的市场影响力。二是创新业务模式。公司依托中国信达资源，强化集团协同联动，通过协同拓展、行业并购、 项目投资、操盘代建、联合建设、受托