我爱我家：2024年年度报告

二零二五年四月 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人谢勇、主管会计工作负责人张海琼及会计机构负责人（会计主管人员）张海琼声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的公司未来经营计划、发展战略等前瞻性描述,属于公司计划性事务，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 公司已在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”章节中，对可能面临的风险及对策进行了分析、描述，敬请广大投资者关注相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司2024年末总股本2,355,500,851股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.043元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...............................................2第二节公司简介和主要财务指标.............................................6第三节管理层讨论与分析..................................................11第四节公司治理..........................................................42第五节环境和社会责任....................................................73第六节重要事项..........................................................77第七节股份变动及股东情况...............................................104第八节优先股相关情况...................................................111第九节债券相关情况.....................................................111第十节财务报告.........................................................112 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）和公司选定的信息披露媒体《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、载有董事长签名的2024年年度报告文本原件。 释义 注：本报告除特别说明外，所有数值保留2位小数，若出现合计数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 □适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。 1、宏观经济情况分析 2024年，国内宏观经济整体稳中有进，经济结构调整持续深化。根据国家统计局公布数据显示，2024年国内生产总值约134.9万亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%，完成年初制定目标。分季度看，一至四季度GDP分别同比增长5.3%、4.7%、4.6%和5.4%，年内经济节奏呈现“前高、中低、后扬”的走势，尤其四季度GDP环比增长1.6%，同比增速为近四年最高值，显示随着2024年9月底以来增量政策的落地，政策系统性转向取得良好成效，国内房地产市场“止跌回稳”，推动经济明显回升，四季度居民人均可支配收入增速较三季度上行0.6个百分点至5.6%，政策对经济的提振作用从消费传导至生产和投资。12月份，官方制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，连续三个月位于临界点以上，制造业继续保持扩张。 从消费端来看，2024年社会消费品零售总额48.8万亿元，同比增长3.5%，增速较2023年回落3.7个百分点，显示出国内仍面临消费增长动能偏弱、有效需求不足的问题。分季度来看，一季度消费增速冲高后迅速回落，二、三季度整体低迷，四季度在政策拉动下修复，一至四季度增速分别为4.7%、2.6%、2.7%和3.8%。四季度社零增速的上行，体现出“以旧换新”政策的效果，消费结构性特征初现反转，当季商品消费增速自2023年以来首次高于餐饮服务消费。去年四季度以来，国家实施了更加积极有为的宏观政策，已经初现成效，在“以旧换新”等政策逐步加码的背景下，有助于进一步扩大国内需求，激发活力，推动经济持续回升向好。 从投资端来看，房地产行业仍是主要拖累因素。全年来看，国内新建商品房销售面积和金额分别同比下降12.9%和17.1%，降幅较2023年扩大4.4个百分点和10.6个百分点，销售均价下行4.8%。全国房地产开发投资额为10.0万亿元，同比下降10.6%。不过四季度以来，一系列针对性、组合性强的宏观调控措施开始为行业释放动能，四季度商品房销售面积和金额分别同比增长约0.6%和1.2%，较三季度大幅上行约12.2个百分点和17.5个百分点， 是2022年以来单季度增速首次转正，地产政策组合拳效果初步显现。 展望2025年，国内经济有望在多重有利因素的支撑下实现进一步稳步复苏。《2025政府工作报告》中已经明确指出，今年国内将实施更加积极的财政政策，全方位扩大国内需求，提高赤字率，增发特别国债，政府和普通居民负债能力或将得以改善。此外，2025年将继续保持适度宽松的货币政策，并进一步适时降息降准，保持流动性充裕。与此同时，针对房地产市场，中央政治局会议已经明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，并且已经取得初步成效，房地产行业对经济的拖累因素将有望减轻。总之，随着生产需求的进一步恢复，以及一系列稳增长、促消费政策措施的落地，国内经济有望在2025年实现进一步复苏。 2、存量房买卖市场发展情况分析 回顾2024年，国内存量房买卖市场整体继续呈现“量增价跌、以价换量”的态势；从行业运行节奏来看，全年则表现为前低后高、跌幅逐季收窄直至同比转正的走势。 首先，二手房市场“量增”表现为核心城市二手房成交量继续保持复苏趋势，这主要得益于政府及各城市房地产政策的持续放松加码，刚性及改善型购房需求持续释放。根据第三方机构克而瑞的统计数据显示，2024年国内一线城市及部分强二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京的二手房成交套数分别同比增长13.0%、19.8%、2.1%、60.4%、21.6%和1.6%，国内二手房市场成交量整体呈现复苏趋势。另一方面，“价跌”主要是由于行业供需环境的改变、经济形势的影响以及居民收入预期和消费信心的走弱。根据国家统计局数据显示，2024年12月国内70个大中城市二手住宅销售价格指数相比2023年同期下降8.1%；根据Wind统计数据，2024年12月国内一线城市二手住宅销售价格指数相比2023年同期下降6.7%。 其次，2024年国内二手房市场还继续呈现出对新房市场的加速替代效应。克而瑞监测数据显示，2024年，其监测的重点35个城市二手房总成交面积约为2.3亿平方米，较2023年增长4.5%。对比来看，2024年其监测的35个城市新房总成交面积约1.4亿平方米，较2023年下降约24%，二手房市场成交量正在逐步超越新房市场。二手房成交持续好于新房销售，主要有以下几方面原因：一是受市场影响，部分购房者仍然对新房交付存在担心，转而去购买二手房；二是过去两年，各部门陆续出台了“认房不认贷”、调整首付款比例和贷款利率、降低二手房交易税费、调整普通及非普通住宅标准等需求端支持政策，这些政策层面的调整，对二手房需求释放起到了积极的作用。另外，从长期因素看，二手房成交占比的逐步提升是房地产市场逐渐进入存量房时代发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求逐步转向二手房， 二手房对新房形成一定的供应替代。 第三，从年内二手房市场运行节奏来看，行业呈现“前低后高”走势，尤其第四季度市场量价均出现一定幅度的回暖。上半年，受整体经济环境的影响，各核心城市的二手房成交量、房价仍然保持着去年以来的下行趋势，尤其房价的下行趋势一直持续至9月份。过去两年累计来看，核心城市房价从最高点至最低点的回落幅度达到25-30%左右，下跌幅度明显。但从5月份开始，随着“517”系列政策的推出，市场需求率先出现小幅复苏，各城市月度成交量同比增速开始陆续转正，6-9月份市场整体呈现以价换量的局面。9月底中央政治局会议果断部署一揽子增量政策，并首次提出要推动房地产市场“止跌回稳”，释放出刺激市场的强烈信号。随之而来的四季度，核心城市二手房交易量出现明显复苏，房价也呈现触底回升的迹象。根据国家统计局公布数据，一线城市二手住宅销售价格在10月份出现了近13个月以来首次转涨，10、11、12月分别环比上涨0.4%、0.4%、0.3%，四季度累计涨幅达到1.1%。 展望2025年，我们认为随着一系列房地产宽松政策的落地以及宏观经济的持续复苏，二手房买卖市场有望从2024年的“量增价跌”回到“量增价稳”的良好态势。一方面，政府的各项刺激政策仍在持续发挥效力，这有望带动成交量的进一步回暖，另一方面，随着成交量的回升、挂牌量的下降以及居民消费信心的逐步修复，二手房市场成交价格有望逐步筑底企稳。 从更长期的维度看，我们对国内存量房市场的中长期增长趋势仍维持乐观态度。2024年，国内存量房买卖市场的整体交易规模约在7-8万亿元之间，我们预计在2030年之前，该交易规模会突破10万亿元，将超过新房的市场交易规模。存量房市场增长的主要驱动因素来自以下几个