基于价值重塑的不良资产

评估咨询服务部2025年4月 基于价值重塑的不良资产 目录 01 不良资产并非"负资产"，而可能是被低估的价值载体··········································04 02 追本溯源，从源头挖掘"非负资产"································06 03 不良资产的价值重估························································风险判断在不良资产价值重塑中的引领作用···················评估方法以及关注重点的差异·············································重点影响因素···········································································09101211 04 与专业者同行，掘金万亿蓝海市场·······························14 引言 在当前全球经济环境下，不良资产已成为各界关注的热点话题。世界经济的不确定性以及中国经济短期波动的背景下，特别是房地产行业机遇与挑战并存。高负债企业持续面临流动性压力，不良资产问题日益凸显。随着企业债务违约事件的增多，银行、信托等金融机构的不良资产规模有可能进一步扩大。然而，对于某些投资者而言，这却提供了一个机遇。他们可以通过深入分析不良资产产生的原因，精准的评估资产质量、现金流状况以及未来增长潜力，从而有可能以相对较低的成本获取到具备长期价值的资产。这种策略不仅为投资者带来了潜在的投资机会，同时也为持有不良资产的企业或金融机构提供了一种有效的风险化解方案。 01 不良资产并非"负资产"，而可能是被低估的价值载体 传统上，不良资产从以下三个维度进行分析： 从金融机构角度看 从会计准则角度看 从企业角度看 某些资产由于经营不善或市场变化导致价值贬损，进而无法在规定期限内足额、按时收回。 因自有资金投资或受托管理的资产中，由于风险累积而无法按投资协议兑现收益的不良债权，以及无法产生收益且持续贬值的不良股权。 不良资产既涵盖 无法足额、准时回收的债权 资 产，也包含持 续 贬值、难以产生收益的股权资产。 然而，在不良资产价值重塑与挖掘的过程中，我们更倾向于关注其中的"非负资产"。例如，某些房地产企业因信用风险或短期现金流问题导致利息无法偿还，进而形成不良资产，这需要我们理性地将债权和股权与其底层资产进行剥离，从而发掘出不良中的优质部分，实现价值的重塑。深入分析其底层物业资产，可能会发现其地理位置优越，现金流稳定，且收益率略高于市场平均水平等优势，如果通过系列的重组，就可以实现不 良资产的价值挖掘。经过精准的分析和尽职调查，某些债权人可以通过债务重组，成功收购这些底层物业，成为大宗交易的经典案例。因此，从不良资产价值重塑的视角出发，我们更应从底层资产质量的角度去考量，拓宽不良资产的定义范畴，更加聚焦于其中的“非负资产”。 02 追本溯源，从源头挖掘"非负资产" 从根源上分析，不良资产的形成主要可以追溯至金融机构和企业自身两大来源。 对 于 金 融 机 构 而 言 ， 不 良 资 产 主 要 产 生 于 信 贷 业务 。 在 我 国 ， 商 业 银 行 根 据 信 贷 资 产 的 风 险 程 度 ，将 贷 款 划 分 为 五 大 类 ： 正 常 类 、 关 注 类 、 次 级 类 、可 疑 类 和 损 失 类 。 这 其 中 ， 次 级 类 、 可 疑 类 和 损失 类 贷 款 被 统 称 为 不 良 贷 款 ， 它 们 构 成 了 金 融 机构 不 良 资 产 的 重 要 组 成 部 分 。 此 外 ， 信 托 公 司 、证 券 公 司 、 基 金 公 司 、 保 险 公 司 等 其 他 金 融 机 构在 运 用 自 有 资 金 进 行 投 资 时 ， 也 可 能 因 多 种 原 因（如投资失败、管理不善等）形成不良资产，进一步增加了金融不良资产的总量。 这些不良资产的形成，不仅影响了金融机构的资产质量，还可能对其稳健经营和持续发展构成威胁。因此，金融机构需要采取有效措施加强风险管理，防范和化解不良资产风险。同时，对于已经形成的不良资产，应积极寻求处置和化解的途径，以最大限度地减少损失或盘活资产。 同时，值得注意的是，随着金融资产管理公司逐步拓宽其商业化业务领域，它们在自身投资活动中所产生的不良资产也被纳入了金融不良资产的范畴，这一点同样值得我们关注。 在企业及非金融机构领域，不良资产同样占据着重要的地位。企业在日常经营活动中，往往会因购置资产、销售产品或提供服务等与其他企业形成债权债务关系。然而，当债务企业遭遇销售回款缓慢、市场需求减少或经营管理不当等问题时，便可能导致资金紧张，甚至陷入 偿付能力不足的困境。此时，它们未能按期偿还的债务便会转化为违约债务，从而成为企业不良资产的一部分。但另外一个层面，这类底层资产在经过与债权和债务的剥离后，同样有可能蜕变为值得投资者关注的投资资产。 无论不良资产最终体现于金融机构账面，还是直接源自企业本身，其根源往往可归结为债务人未能有效协调短期资金周转需求与宏观经济周期变化之间的矛盾。这种错配可能发生在企业自身，也可能通过信贷关系传导至金融体系。通过对不良资产进行收购、管理与处置，不仅有助于盘活沉淀资产，释放其潜在价值，还可进一步实现资产价值的重塑。重塑后的资产不仅有助于企业纾解经营压力、改善财务结构，也有助于增强其跨越经济周期的抗风险能力，从而推动资产结构优化与可持续发展。 03 不良资产的价值重估 资产价值涵盖多种类型，而价值类型则是指代表现资产特定价值内涵、属性及其合理指向的各类价值定义的集合。不良资产价值重估是以特定时点为基准，综合运用多种方法和技术对不 良资产的价值进行细致估算、测算及深入分析的过程。这一过程需紧密结合收购策略、处置方式以及不良资产的独特特征，以精准评估其真实价值。 01风险判断在不良资产价值重塑中的引领作用 不良资产价值的重塑，其核心驱动力源于对风险的精准判断。因此，重塑价值的估算基础在于对风险等级的确定和风险的量化评估。从另一个维度来看，不良资产价值的重塑与处置方式息息相关。通常，资产价值的实现多与交易活动紧密相连，这也从不良资产管理的角度引发了一系列创新实践，如不良资产证券化、科技与不良资产的结合，以及新兴不良资产基金公司的入市等，这些都为不良资产盘活带来了新的需求方向。但无论如何，从资产重塑的视角出发，风险已然被深度融入不良资产的管理流程中。 资产时，我们通常会从现金流及其折现值的角度来审视资产。然而，对于以不良资产为核心的资产评估，尽管我们也采用现金流方法，但更多地会从风险角度来判断可实现的现金流，从而将风险驱动因素纳入不良资产重估的价值体系中。 另一方面，根据不良资产的成交类型、处置方式及处理办法，以及重组需求所引发的市场价格重新制定，我们会综合考虑其可实现的处置率、债权人的风险加成关联关系等因素。在达成最终成交目标的过程中，我们会基于风险进行判断，这些构成了我们看待不良资产价值重构的核心要素。 深入挖掘风险层面，从经济学角度而言，价值本质上由资产的内在价值所决定，而市场价格则是其外在表现。在估值或评估 在不良资产重塑价值的实际操作层面，显然会催生出全新的需求。随着市场化发展的深入推进，我们在不良资产管理、分类以及价值挖掘方面的能力和动力得到了显著提升。除了对部分低效资产采取暂时搁置以减少消耗的策略外，我们需要更加注重通过重组来提升大部分资产的价值。在传统处置方式如本息清收、诉讼、破产清算、债务重组、债转股、对外转让、委托处置、合作处置以及打包处置的基础上，我们不断探索并开拓出新型的处置手段。这些创新举措不仅丰富了不良资产处置的工具箱，更对不良资产价值的重塑提出了新的挑战和需求。 传统方式 创新方式 重点影响因素03 在评估资产时，我们始终遵循基本的"三面"与"五率"原则，这是大家耳熟能详的评估框架。然而，在不良资产的领域，我们还需特别关注一个关键指标――综合变现率。在过往的业务实践中，我们会结合多个维度进行综合判断，以物业估值为例物业所在城市的能级、当地房地产市场的供需状况、物业在当前及未来的成交能力与去化速度，以及持有人是否提供风险担保或加成等综合判断。 期过程中的表现。在这一过程中，我们特别强调资产的成熟稳定性与运营能力，尤其是收入组合的来源是否分散以及集中度如何。这些指标有助于我们重新评估物业或不良资产的价值。 在涉及资产处置和实现时，我们依然会从处置方案的合规性和参数合理性等传统角度进行考量――因为处置过程中可能会引发与产权相关的问题，所以这些方面的审慎评估至关重要。 此外，从现金流角度来看，我们重视现金流的可实现性。除了对当期现金流进行评估外，我们也关注不良资产在穿越长短周 运营及现金流 合规性 评估框架核心要素 充分考虑不可抗力因素的影响未来现金流预期资本性支出安排综合考量参数的合理性综合变现率土地剩余使用年限等特殊因素的合理量化 权属清晰，资产范围明确多权属发展的方法适用性抵押等他项权利的情况权属处置的可实现性 需要重点分析"三面"――收入基本面、成本支出面和收益持续面，"五率"――出租率、增长率、净营收益率、资本化率（收益率）和折现率（报酬率）方法合理，动态调整市场是"锚" 具备成熟稳定的运营模式，运营收入有较好增长潜力租金收缴情况良好收入来源合理分散长期可持续大于短期波动 不良资产行业的双重性――逆周期与顺周期，主要体现在其独特的周期模式上。不良资产行业具有显著的周期性特征，其运作模式融合了逆周期与顺周期两种机制，具体体现为“逆周期收购、顺周期出售”的动态策略，即逆势入场，与市场常规的收购或出售行为方向相反的操作。而顺周期行为则指在宏观经济回暖、市场信心恢复的阶段，企业经营状况改善，资产价格回升，市场对风险，资产的接受度提高，类似地，资产管理机构将前期收购并优化管理的不良资产逐步出售，实现价值释放和收益变现。这一出售行为顺应了市场价格上行的趋势，是一 种顺周期操作。不良资产行业的周期模式本质上是一种跨周期的套利和风险对冲机制。 进一步深入分析不良资产价格的形成机制可以发现，其价格波动受多种因素交织影响。其中，宏观经济调控、财政与货币政策的调整，以及监管环境和金融政策的变化，构成了主要的外部驱动因素。这些政策工具不仅直接影响市场流动性和资产估值，也通过预期管理和市场信心间接推动资产价格的波动。不良资产价格因此呈现出高度的政策敏感性和周期联动性。 为了更全面地理解不良资产价值的影响因素，我们可以从三个层面进行分析： 宏观层面： •经济环境：宏观经济状况对不良资产价值具有直接影响。经济繁荣时期，整体资产价格上升，有助于提升不良资产的回收价值；而在经济衰退背景下，资产价值下行，不良资产处置难度加大，价值进一步缩水。 •社会文化分析：社会文化因素如消费者行为、投资观念等，也会间接影响不良资产的价值。例如，对债务违约的社会接受程度可能影响不良贷款的回收率。 •技术环境：技术进步如大数据、人工智能等在不良资产运作的各个环节中应用，可以更高效的监控风险并提升处置效率。从而影响不良资产的价值。 中观层面： •行业概况与吸引力：特定行业的市场状况、增长前景等会影响该行业内不良资产的价值。例如，在朝阳行业中，即使是不良资产，也可能因为行业的整体增长而具有潜在的升值空间。 •行业生命周期：行业所处的生命周期阶段（如起步、成长、成熟、衰退）对不良资产的价值有显著影响。在成熟或衰退阶段，行业内的竞争可能更加激烈，导致不良资产的价值下降。 •行业政策：政府对特定行业的政策扶持或限制，会直接影响该行业内企业的经营状况，从而间接影响不良资产的价值。 微观层面： •企业基本情况：企业的财务状况、经营策略、市场地