苏河湾活力指数年度报告（2025）

运营赋能 服务迭新 引 言 2025年2月5日，上海优化营商环境8.0行动方案发布。作为营商环境的重要构成，区域活力是衡量一个地区发展吸引力与竞争力的重要指标。苏河湾功能区，作为上海“一江一河”战略的重要组成部分和静安区“一轴三带”发展的重点区域，正依托6.3公里的滨水岸线和4.2平方公里的占地成为上海活力城区发展的前沿。 拓展，区域特展数量达58个，文商体旅展融合的“无边界展演”全域开花；伴随城区友好度持续完善，区域认同不断强化。 与此同时，苏河湾功能区携手仲量联行打造苏河湾楼宇动态感知平台，以海量城市数据为底座，形成区域活力介绍和营商环境展示，并以集成平台感知楼宇和企业动态，提升企业服务颗粒度。在苏河湾楼宇动态感知平台上，通过监测20项区域活力指标并生成月度、季度指数报告，对区域服务和运营形成动态反馈。基于此，我们重磅发布《苏河湾活力指数年度报告（2025）》，旨在通过活力发展成果回顾、国际趋势把脉与苏河湾活力特质解读，向市场传递苏河声音，展现其作为上海城市活力新高地的独特魅力与发展潜力，并在城市更新的大背景下，对楼宇经济新趋势予以水岸发展模式思考。 2024年，功能区楼宇与企业活力不断增强，甲级楼宇近两年净吸纳量近10万㎡，截至年末，区域规模以上服务业突破320家，外资企业709家，高成长性科技企业达155家，企业生态加速完善。“奔流计划-两河对话”全球人文产业对话系列、苏河湾大会·全球财富管理论坛、全球商务区创新联合会走进苏河湾等为代表的高能级对话与产业活动不断深入，推动区域国际影响力逐渐彰显。功能区商区活力持续迸发，首发经济效应明显，全年新进品牌首店数量达56家、依托高频次快闪“次元经济”区域竞争力突显；“艺术苏河”内涵不断 本篇《苏河湾活力指数年度报告（2025）》 由苏河湾功能区与仲量联行联合发布 苏河湾功能区管理委员会办公室上海苏河湾（集团）有限公司 苏河湾功能区管理委员会(以下简称管委会)由静安区政府设立，负责统筹协调推进功能区产业发展，推动招商引资、营商环境优化及资源集聚，助力区域经济高质量发展。管委会下设办公室，负责落实管委会重要决策和工作部署，确保任务高效推进与落实，全力当好区域运营商和企业服务商。管委会办公室由苏河湾集团承担运行职责。 上海苏河湾(集团)有限公司（以下简称苏河湾集团）是静安区区属重点国企。以苏河湾地区功能性开发业务为核心，覆盖房产开发、城市更新、园区运营管理、产业集聚、市政基础设施、政府公用配套设施代建及保留建筑的收购、修缮等多项业务。是具有较强资本运营能力和集成服务能力的城市综合运营服务商。 仲量联行 200多年来,作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行(纽交所交易代码:JLL)始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业,公司2024财年收入达234亿美元,业务遍及全球80多个国家,员工总数超过112,000人。我们秉承“塑造房地产的未来,让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场,携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。 目录 04 活力指数构建05 2024苏河湾活力指数楼宇活力：租金韧性全市引领，重点楼宇逆势增长商区活力：城市更新融入产业升级，文商体旅展综合发力企业活力：高成长企业纷至沓来，高能级要素加速跃迁060708 解读苏河湾09 全球视角10 滨水复兴成为全球趋势区域运营推动持续成长1010 苏河湾活力内涵12 苏河湾载体：以动态感知打造楼宇经济样板13 苏河湾产业：以服务生态构建共生产业高地15 苏河湾平台：以主动链接实现全球行业影响19 苏河湾生态：以艺术苏河赋能滨水城区品质21 展望苏河湾23 构建“楼宇经济”创新的苏河湾样板24 数览苏河湾 活力指数构建 2024年，静安区四大功能区建设加速，立足世界级滨水区和现代服务业集聚区站位目标，苏河湾功能区发展势能全面释放。发挥滨水优势，商务区逐渐成型，甲级办公楼供应超百 万 方，租 金 位 列 全 市 第 二 梯 队 ；优 质 企 业 纷 至 沓 来，2021-2024年，企业数量年平均增长率超10%，截至2024年底，苏河湾在营注册企业数量已超1万家；结合苏州河历史文化遗产焕新，“艺术苏河”商旅文体展融合高频率呈现，平均每周举办1场艺术特展，首发经济破圈迭代，平均每周落地1家全国/区域首店或品牌快闪首站，首秀首展轮番登场。 于此视角，系统内集成了一套大数据驱动的区域活力指数报告自动生成功能，通过月度和季度监测，为城市运营者提供20项区域活力数据辅助决策。 从指标的构建来看，我们认为一个区域的“活力”体现来源于3个方面：一是直观反映楼宇经济晴雨表的入驻率、租金水平；二是作为商业区，在商业、消费、文化上以其丰富多样性，实现外向型吸引力的不断提升；三是作为商务区，应当成为全球企业竞相进驻的热门地点，吸引优质产业和高水平人才集聚。 高速发展中的滨水商务区对精细化的区域运营提出了更高的要求。围绕楼宇经济建设，苏河湾集团携手仲量联行推出楼宇经济动态感知系统，通过集招商、服务、管理多场景于一体的定制化城市运营管理平台工具，探索企业服务数字化实践 。在当前环境下，综合活力已成为衡量区域发展水平的关键因素。我们借助系统的三维数据底座，详尽整合统计数据、楼宇数据及工商数据等海量动态信息，得以超越传统的租金和空置率等指标，更全面地评估和洞察区域活力。基 基于上述认识，我们提出了楼宇活力、商区活力、企业活力3个一级指标，并向下设立9大目标，选取20个关键指标评价苏河湾区域发展潜力和活力现状，尝试构建一个全面、深入、多维的苏河湾活力指数评价体系。这些指标将以2024年度数据为基数，未来将对区域活力进行年度评价，形成苏河湾区域活力指数，评估框架如下图所示。 2024苏河湾活力指数 楼宇活力 楼宇活力指数 112万㎡甲级办公楼供应 6.9元/㎡/天甲级办公楼租金 72%甲级办公楼入驻率 12家优质商办运营商 租金韧性全市引领，重点楼宇逆势增长 租金水平跻身全市第二梯队 商区活力 企业活力 高成长性企业纷至沓来 高新技术及专精特新企业数量走势 解读苏河湾 解读苏河湾 全球视角 滨水复兴成为全球趋势 区域运营推动商务生态持续成长 滨水区域历来是许多国际城市的发源地，承载着城市的历史、文化与经济命脉。然而，随着工业化和城市经济的快速发展，许多水岸区域逐渐被边缘化。近半个世纪以来，伴随生产生活方式的转变，水岸再次成为全球城市城市更新及经济发展的重点聚焦版块。这一回归并非简单的空间复兴，而是蕴含着水岸在新时代背景下的全新发展内涵。 滨水区位的天然禀赋为成长型企业提供了空间集聚的初始优势，而要实现产业生态的可持续发展，则需构建系统性运营支撑体系。 在产业赋能维度，需建立专业化运营平台，通过统一主体统筹城市形象塑造、产业载体升级和创新服务供给⸺如拉德芳斯商务区由区域开发公司主导构建产城融合生态，东伦敦科技城依托科研设施集群搭建企业成长加速器，这类实践本质上是通过要素集成平台突破传统空间开发模式。 首先，滨水区域往往是一座城市最早发展起来的地方，深厚的历史基底推动了人文价值的回归，唤醒了人们对城市根源的文化认同。其次，滨水区域便利的交通条件与完善的资源配套，使其成为科技创新企业竞相入驻的热土，为城市经济注入新动能。再次，滨水区域开放包容的氛围，有利于激发创新思维和促进跨领域合作，成为创新创意经济的培养皿。此外，水岸作为城市的标志性空间，不仅承载着本地文化的传承与创新，更通过“因水对话”实现了与全球的连接。滨水区域以其独特的区位优势和文化魅力，成为城市对外交流的窗口，吸引全球资源、人才和资本的汇聚，推动城市在国际舞台上的竞争力与影响力不断提升。 在人才吸引维度，构建从“空间活力到价值认同”的递进机制，将滨水区的生态景观优势转化为文化消费场景，借助高频率的公共事件营造和复合型功能空间，推动人才从短期驻留向长期归属转化。这种"产业赋能平台+人文生态系统"的协同机制，将滨水区从物理空间载体转化为价值创造的战略支点，最终在区域经济竞争中构筑区域发展护城河。 解读苏河湾 巴黎塞纳河-拉德芳斯 伦敦泰晤士河-东伦敦科技城 产业特征 集聚近3600家企业，企业总部占比近50%金融、科技、能源、咨询等多个领域地区GDP近600亿欧元相当于巴黎大区8% 以数字经济为带动，发展科技、金融、媒体吸引4500+家企业进驻，以估值10亿美元以上的独角兽为特色（占英国40） 金融总部 平台服务 完善科技配套基建建设，如BT超光速宽带提供每年20亿英镑投资支持搭建企业配套支持平台，如官方数字科技孵化器Digital Catapult举办产业服务活动，如官方推广机构London & Partners的交流展会和招商活动 落位高能级产业配套设施，如CNIT会展中心区域统筹运营，如拉德芳斯区域开发公司、公共事务管理局DEFACTO负责城市形象、空间载体、产业平台和活动开展 公共配套 高复合与影响力的文旅商供给：如纽约中城具备几乎全类别展演场馆，伦敦南岸则是演艺、展览、文教等文化设施的综合集聚区；大量具有“第一性”“唯一性”的高能级文化设施，如纽约中城的卡内基音乐厅、百老汇，伦敦南岸的皇家节日音乐厅、国家剧院 公共空间与多元功能的活力交互：如伦敦南岸结合国家剧院、南岸中心、伦敦眼的公共空间举办活动、补足配套，加深公众与文化艺术的互动 国际社区生态：配备国际水准的医疗教育设施，完善高标准社区配套，目标吸引国际人才，如东伦敦科技城临近顶尖医疗机构The Royal London Hospital，拉德芳斯临近设有巴黎国际学校、巴黎美国学校 解读苏河湾 苏河湾活力内涵 一百年前，因水而兴，一百年后，因水复兴。城市更新背景下，苏河湾功能区凭借上海核心滨水区位持续实现市场聚焦。但同时值得注意的是，伴随其他新兴版块崛起和交通的日益便捷，地理优势带来的板块差异正逐渐减小，如何应对全市高存量供给，寻找楼宇经济新发展路径，成为区域竞争力关键。功能区自成立以来，立足自身在载体、产业、平台、配套等发展优势，不断通过深化区域运营创新，推动营商服务优化与区域活力提升。并在四大优势领域下，形成运营创新赋能的活力内涵： 苏河湾载体：动态感知 1）多元载体承载高成长商务 2）动态感知赋能企业服务 作为上海新兴商务增长极，2024年苏河湾楼宇经济固本正源，表现出极强的韧性。根据最新统计，苏河湾功能区4.2平方公里内共有40余个优质办公楼项目，近187万㎡建筑体量，其中18栋楼宇获LEED认证，20栋楼宇2024年度税收过亿。 为深度赋能楼宇经济发展，2024年苏河湾功能区创新推出楼宇动态感知平台，回应统一大市场背景下对当好区域运营商和企业服务商更高层级的要求。 该平台由两大系统构成，苏河湾楼宇动态感知大屏以海量城市数据为底座，形成区域活力介绍和营商环境展示；苏河湾楼宇平台管理系统，则以集成化的平台感知楼宇和企业动态，定制招商跟进工具和管理看板，提升企业服务颗粒度，赋能区域招商。 在核心区位集聚高端商务载体吸引龙头企业的同时，依托50万㎡历史风貌建筑遗存的改造利用，苏河湾以多元化的载体供给、梯度化的租金成本培育了一批具有创新活力的成长型企业在此集聚。龙头企业凭借其强大的品牌影响力和资源整合能力，与那些机制敏捷、聚焦细分市场的中小型企业相互协作、优势互补，资源在此高效配置，创新要素自由流动，构筑起了苏河湾良性产业生态圈。 两大系统共同作用，覆盖了从前期招商-中期跟进-后期服务的企业对接全流程，打造以数字智能为管理特色的静安楼宇经济样板。 高端商务 苏河湾楼宇动态感知大屏 商区活力企业活力楼宇活力 苏河湾楼宇平台管理系统 特色办公 解读苏河湾 苏河湾产业：服务生态 1）现代服务业构筑苏河湾企业共生生态 百年以来，苏河湾一直是民