Lainer Architecture - A 2025 Quarterly Report

表10-Q 莱纳公司 (注册人名称，应与章程中规定的名称完全一致) 95-4337490(I.R.S. 企业识别号) 标注勾选，确认注册人（1）在过去的12个月内（或根据要求提交此类报告的较短期间内）是否已提交证券交易法第13节或第15(d)节规定应提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否受到此类提交要求。是 ☑¨没有 标明勾选，注册人是否在前12个月（或注册人被要求提交此类文件的时间段内）按照《S-T规则》第405条（本章第232.405条）规定提交了所有须提交的交互式数据文件。是 ☑¨没有 标明是否为大型加速报告人、加速报告人、非加速报告人或较小规模报告人。“” “” “”公司，或一家新兴增长公司。参见大型加速报告公司、加速报告公司、小型报告公司的定义。“”新兴成长公司，交易所法案第12b-2条下的公司。 ¨¨大型加速文件加速申报者新兴增长企业R. 如果是一家新兴成长公司，请通过勾选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守¨¨非加速申报者较小的报告公司 截至2025年2月28日的流通普通股：A232，184，470 级B 31，609，709 第一部分 财务信息 截至2025年2月28日，总资产包括与合并VIE相关的30亿美元，其中7230万美元包含在住宅建设现金及现金等价物中，440万美元在住宅建设应收账款净额中，560万美元在住宅建设完工住房和在建工程中，3.424亿美元在住宅建设土地及土地开发中，25亿美元在住宅建设合并库存未拥有中，6770万美元在住宅建设房地产押金及预购成本中，30万美元在住宅建设对未合并实体的投资中，1170万美元在住宅建设其他资产中，以及3550万美元在多户型资产中。 截至2024年11月30日，总资产包括与合并VIE相关的37亿美元，其中6700万美元计入住宅建筑现金及现金等价物、600万美元计入住宅建筑应收账款净额、9700万美元计入住宅建筑完工房屋及在建工程、6.029亿美元计入住宅建筑土地及土地开发、28亿美元计入住宅建筑合并库存未拥有、7180万美元计入住宅建筑房地产押金及前期购置成本、30万美元计入住宅建筑对非合并实体的投资、4230万美元计入住宅建筑其他资产和3390万美元计入多户型资产。 莱纳公司及其子公司缩编合并资产负债表（续）（千元，除股份金额外）（未经审计） 莱纳公司及其子公司营业收入和综合损益表（（千元，除每股金额外）（未经审计）） 莱纳公司及其子公司现金流量表（千美元）（未经审计） 莱纳公司及其子公司现金流量表（续）（千元）（未经审计） 莱纳公司及其子公司 附注于缩略合并财务报表（未经审计） (1) 展示基础 巩固基础 简化合并财务报表是根据美国普遍接受的会计准则（“GAAP”）编制的，适用于临时财务信息，并按照证券交易委员会（“SEC”）的规定编制。因此，它们不包括GAAP对完整财务报表所要求的所有信息和注释。这些简化合并财务报表应与公司2024年11月30日结束的年度报告中的合并财务报表（“10-K表格”）一起阅读。合并的基础与公司2024年11月30日结束的年度报告中的合并财务报表注释部分所披露的一致。管理层认为，为了公正地呈现所附简化合并财务报表，所有必要的调整（包括正常重复性调整）均已作出。 季节性 公司历史上一直经历过，并且预期将继续经历季度结果的波动。截至2025年2月28日的三个月浓缩合并经营报表并不一定表明全年预期结果。 估计的使用 根据GAAP编制财务报表要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响缩略合并财务报表及附注中报告的金额。实际结果可能与这些估计存在差异。 现金及现金等价物 截至2025年2月28日和2024年11月30日的房屋建筑现金和现金等价物包括约为两日持有的522.90亿元人民币和265.60亿元人民币的现金存押。 股权支付 在2025年2月28日和2024年2月29日结束的三个月内，公司分别向员工授予了140万和120万非归属权股份。 最近采纳的会计公告 在2023年11月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了ASU 2023-07，“改进报告性分部披露(“ASU 2023-07”)ASU 2023-07要求披露对首席运营决策者（“CODM”）定期提供的重要分部费用，并将其纳入分部损益衡量标准，其他分部项目组成金额及描述，以与其他分部损益进行核对，以及该实体的CODM的名称和职位。ASU 2023-07将追溯实施，并于2025年11月30日结束的财年和从财年第一季度的中期报告中开始生效。公司目前正在审查采用ASU 2023-07对其简化的合并财务报表和披露的影响。 在2023年12月，美国财务会计准则委员会（FASB）发布了会计准则更新2023-09（“ASU 2023-09”）收入税（主题740）：收入税披露的改进.ASU 2023-09要求上市公司每年（1）披露具体的类别在税率调整中，以及（2）为达到定量阈值的调整项目提供额外信息（如果这些调整项目的影响等于或大于通过将税前收入或损失乘以适用的法定所得税率计算出的金额的百分之五）。ASU 2023-09将于公司截至2026年11月30日的财政年度生效，可以追溯或前瞻性应用。公司目前正在评估ASU 2023-09，并预计它不会对其简并式合并财务报表产生重大影响。 在2024年11月，FASB发布了ASU 2024-03，收入表-综合收益-费用分解披露s（《ASU 2024-03》），要求在财务报表的附注中披露有关某些利润表支出项目的细分信息，按期中和年度进行披露。《ASU 2024-03》将于2028年11月30日结束的公司的财务年度生效。公司目前正在评估采用《ASU 2024-03》对其简明合并财务报表的影响。 莱纳公司及其子公司 说明——简明综合财务报表（未审计）（续上） 重新分类 由于公司在收购Rausch Coleman Homes（以下简称“Rausch”）后改变了住宅建设业务的报告分部（详细信息请参阅合并财务报表附注2），公司已重新分类了前期合并财务报表中某些分部信息，以符合2025年的报告格式。这次重新分类是出于运营目的，在不同分部之间进行，对公司的总资产、总权益、收入或合并利润没有影响。此外，前期现金流量表中某些金额也进行了重新分类，以符合2025年的报告格式。 (2) 商务交易 米罗斯地产公司分体 2025年2月7日，公司通过向股东分配约80%的Millrose Properties, Inc.（“Millrose”）股票的方式，完成了Millrose的税务分割。公司将暂时保留剩余的20%的Millrose普通股总股份，但不会投票，预计将在年内通过后续的分割、拆分、公开发行、私人出售或这些潜在交易的组合来处置。与此分割相关，公司向Millrose贡献了56亿美元的地产资产，代表约8.7万个住宅地块，以及10亿美元的现金，其中包括5.84亿美元的现金存款，与期权合约相关。此次分割交易加速了Lennar长期战略，即成为一家纯制造、轻资产的新房制造公司。 Rausch Coleman Homes的收购 2025年2月10日，该公司收购了位于阿肯色州费耶特维尔市的住宅建筑商Rausch。该公司收购了Rausch的住宅建筑业务，而Millrose收购了Rausch的土地资产，该公司对土地拥有期权。通过这次收购，该公司将其业务版图扩展至阿肯色州（本顿维尔/费耶特维尔、小石城和琼斯boro）、俄克拉荷马州（塔尔萨和斯图尔特维尔）、阿拉巴马州（伯明翰和图斯卡拉卢萨）以及堪萨斯州/密苏里州（堪萨斯城），同时扩大了其在德克萨斯州（休斯顿和圣安东尼奥）、俄克拉荷马州（俄克拉荷马市）、阿拉巴马州（亨茨维尔）和佛罗里达州（墨西哥湾沿岸）的现有业务版图。该公司收购了3.122亿美元的资产，主要包含在建房屋、完工住宅地块、现金及其他资产，并承担了5040万美元的负债，主要包含应付账款及其他负债。该公司支付给Rausch的现金款项由营运资金提供资金。 (3) 运营和报告部分 该公司住宅建设业务主要在Lennar品牌下，为首次购房、升级购房和活跃成人购房者建造和销售住宅。此外，该公司的住宅建设业务还购买、开发和向第三方销售土地。公司的首席运营决策者负责管理和评估公司的区域表现。因此，公司根据ASC 280对运营部门进行了评估。段报告，并确定以下为其运营和报告的部门： 住宅建筑领域：1) 东北 2) 中心 3) 南中部 4) 西部 5) 金融服务 6) 多户住宅 7) Lennar 其他 相关公司业务部门的资产和负债如下： 莱纳公司及其子公司说明——简明综合财务报表（未审计）（续上） 莱纳公司及其子公司说明——简明综合财务报表（未审计）（续上） I(2) 截至2025年2月28日，对未合并实体的投资包括持有Millrose普通股20%的账面价值，为12亿美元。(3) 持有以待出售的贷款与未售出的住宅和商业贷款相关，按公允价值计量。(4) 对股权证券的投资包括截至2025年2月28日和2024年11月30日的投资分别为1.335亿美元和1.43亿美元，当时均无 readily available fair values。(5) 可供出售的投资按公允价值计量，公允价值变动作为合并资产负债表中的累计其他综合收益（损失）的一部分进行记录。 Homebuilding Segments 有关与同一地理区域内其他州经济条件不相似各州的家庭建设活动的信息，被归类为“其他家庭建设”，该类别不被视为应报告的细分市场。 评估段表现主要基于税前经营利润（亏损）。公司住宅建筑业务主要包括单栋附房和独立房屋的建设与销售，以及通过公司非并表实体直接和间接购买、开发和销售住宅用地。住宅建筑业务的经营利润（亏损）包括来自房屋和土地销售的收益，以及管理费和没收押金等其它收入，非并表实体的盈亏权益以及其它收入（费用）净额，减去销售的房屋和土地成本，以及该业务段发生的销售、一般和行政费用。住宅建筑其它业务还包括管理一个收购单栋住宅并作为出租物业持有的基金。 公司将其德克萨斯州报告性住宅建筑部门更名为西南部，这是由于拉乌施收购的结果（参见《简明合并财务报表附注》第2项），目的是为了简化并整合地理住宅建筑业务，评估业绩，以及在公司各地理住宅建筑部门之间分配资源。公司的报告性住宅建筑部门和所有其他不需要单独报告的住宅建筑业务，其住宅建筑部门位于： 东方：佛罗里达州、新泽西州和宾夕法尼亚州中央：阿拉巴马州，佐治亚州，伊利诺伊州，印第安纳州，马里兰州，明尼苏达州，北卡罗来纳州，南卡罗来纳州，田纳西州，弗吉尼亚州西南部：阿肯色州、堪萨斯州、密苏里州、俄克拉荷马州和德克萨斯州西亚利桑那州、加利福尼亚州、科罗拉多州、爱达荷州、内华达州、俄勒冈州、犹他州和华盛顿州其他：城市分区和其他与住宅建设相关的投资，主要在加利福尼亚州，包括五点控股有限公司（“五点”）和米罗斯投资。 莱纳公司及其子公司 说明——简明综合财务报表（未审计）（续上） 金融服务 金融服务部门的业务包括为该公司住房买家提供的抵押贷款融资、产权和过户服务，还涉及通过LMF商业业务发放并销售商业抵押贷款证券化产品。金融服务部门的经营收入主要来自抵押贷款融资、产权和过户服务以及房地产和意外伤害保险的销售，扣除这些服务的成本以及该部门产生的某些销售、一般和管理费用。金融服务部门的运营通常在该公司住宅建设业务相同的州进行。 莱纳公司及其子公司说明——简明综合财务报表（未审计）（续上） 截至2025年2月28日，金融服务部门拥有仓库设施，所有设施均为364天回购设施，并用于为LMF商业提供住房按揭或商业按揭融资，具体如下： 金融服务部门利用住宅抵押贷款仓库设施为其住宅贷款活动提供资金，直到将抵押贷款出售给投资者并收取收益。这些设施对公司无追索权，并在到期时预计会续期或用其他设施替代。LMF商业设施用于资助LMF商业贷款的发放和证券化活动，并担保了所