2025Q1中国房地产总结与展望

政策篇：两会定调“稳楼市”、“好房子”，供需协同促转型 2025年初，全国两会首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。城中村改造提质扩面，带动增量需求提升、兼顾增加优质土地供给。推进保障房收储，优化库存结构。首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，要求落实税收优惠及公积金政策松绑，激活购房消费动能。房地产金融环境持续改善，融资协调机制进一步扩围增效。地方层面，全国66个省市出台124次政策，积极落实中央稳市场要求，在保障合理刚需和改善需求的基础上，大力推进好房子建设和供给侧优化管理。 展望2025年全年，预计中央政策将以“稳预期、防风险、促转型”为主线，通过供需两端协同管理、产品品质升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。地方层面，重点城市将率先推动“好房子”建设标准落地，以产品迭代激发新型住房需求潜力，同时强化闲置土地盘活和存量商品房收储效率，以重点突破带动库存压力缓解，促进供需双侧预期修复，推动更多区域市场在年内实现供求关系动态优化，为行业整体筑底企稳提供关键支撑。 解读一:两会定调稳楼市促转型，四策并举激活市场新动能 2025年一季度，国家发改委、国务院等部委以中央经济工作会议和全国两会精神为指引，围绕“稳预期、防风险、促转型”主线，推出一系列政策组合拳，推动房地产市场止跌回稳。 年初政策密集出台，强化民生保障与风险化解。1月3日，国家发改委明确将“推动房地产市场止跌回稳”作为防范化解重点领域风险的核心任务之一，同步提出“更大力度稳就业、促增收”，通过提升居民收入和社会保障水平，夯实住房消费能力基础。1月8日，发改委联合财政部发布家装消费品换新政策，通过财政补贴鼓励旧房改造和智能家居消费，既拉动内需又推动住房品质升级。这一政策与住建部1月7日发布的《关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知》形成联动，既强调增量保障房质量管控，又通过存量住房改造激活消费潜力。 3月两会定调全年方向，“稳住楼市股市”首次写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。3月5日，国务院《政府工作报告》将房地产领域列为“有效防范化解重点领域风险”的核心板块，提出“持续用力推动房地产止跌回稳”的总目标。首次将“稳住楼市股市”写入政府工作报告总体要求，并指出“房地产是居民资产配置的重要部分”“稳资产价格可释放财富效应”。2025年首次将“建设好房子”纳入产业转型新方向，透露正在组织编制“好房子”建设指南，并修订住宅规范标准，要把住宅层高提高到不低于3米。 2025年政府工作报告明确房地产工作路径：全面覆盖需求扶持、库存管理、融资协调、产品升级等四方面。一是调减限制性措施释放刚需和改善性需求；二是通过收购存量商品房和土地盘活优化供给结构；三是强化房地产融资协调机制和保交房工作；四是加快构建“好房子”标准体系，推 动行业向高质量发展转型。 相比往年，2025年政府工作报告的关键变化在于：强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。政策已从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”转变，未来具备“存量盘活能力”“绿色科技实力”的开发企业将会有更大发展空间。 解读二:促消费政策首提稳楼市，供需协同激活住房需求 3月16日，中央办公厅出台提振消费专项行动方案，涉及生育、教育、住房、汽车等方面。首次在促消费文件中提出“稳楼市”：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。 历数近年以来的国务院促消费政策，直至2022年，支持住房消费才被正式纳入其中。并且2023、2024年都在下半年7月末发布，2025年提前至3月。从房地产视角看，2025年国务院促消费政策呈现三大核心调整： 第一，明确稳定楼市预期。资产稳则消费兴，政策首次将稳楼市纳入消费框架。通过推动城中村改造、释放刚需改善需求等举措稳定房价预期，增强居民财富效应，缓解资产减值压力，进而提振消费信心，“让老百姓的消费底气更足、预期更稳、信心更强”。 第二，供需两端协同发力。首次在促消费文件中，允许地方政府通过专项债券收购存量商品房转为保障房，同时配套落实税收优惠及公积金政策松绑，直接打通住房消费堵点；相较此前以家电下乡、消费券等间接刺激手段为主的政策，此次更注重激活购房消费的核心动能。 第三，精准匹配新需求群体。针对灵活就业人员推出公积金缴存试点，加码支持新市民、青年群体的租房需求，而此前政策更多聚焦传统工薪阶层购房补贴，对增量市场覆盖不足。此外，2025年政策还强调通过住房消费带动家电、家居等关联产业升级，形成“好房子—新场景—消费链”的协同效应，进一步扩大内需辐射面。 短期政策效应将逐步显现，市场有望实现降幅收窄和局部企稳。中长期需破解土地财政依赖、住房支出占比过高等深层矛盾，推动行业向开发运营服务一体化转型。方案确立房地产作为消费基础设施的战略定位，通过要素联动改革推动行业民生属性强化，为经济转型提供支撑。 解读三:金融协同稳市场，创新工具促转型 2025年初，央行、金融监管总局等部门以“稳融资、化风险、促转型”为目标，通过机制创新 和工具扩容，推动房地产金融环境持续改善。 融资协调机制扩围增效。1月4日央行工作会议提出“完善房地产金融宏观审慎管理”，2月5日房地产融资协调机制工作专班要求“应进尽进、应贷尽贷”。3月5日金融监管总局局长李云泽在“部长通道”提出“拉长白名单”，让更多符合条件的项目拿到贷款，坚决做好保交房工作，并配合促转型，抓紧研究制定配套融资制度，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续健康发展。 风险化解工具持续创新。1月14日央行明确将通过特别国债补充银行资本金，增强房企信贷投放能力；2月13日货币政策执行报告提出“加大存量土地盘活力度”，3月11日证监会推动REITs扩募至商业地产领域。3月13日央行党委扩大会议提出“健全房地产金融制度”，将进一步探索拓展宏观审慎和金融稳定功能，维护金融市场稳定。 科技赋能提速。2月26日住建部进一步部署数字住建建设，以数字化技术驱动行业转型升级，构建覆盖“城市建设、住房管理、村镇发展”全领域的数字生态，推动行业向智能化、绿色化、高效化转型。 解读四:一季度66省市124次稳市场政策，北上杭多地推进“好房子”建设 2025年一季度，地方房地产调控政策继续优化，据CRIC统计，全国至少66个省市出台124次稳市场政策。一季度地方政策以“精准施策、分类支持”为主线，通过供给端提质增效和需求端降成本双轨并行，推动市场企稳。以北京、上海、杭州、广东等省市为代表，积极落实中央稳市场政策要求，在“好房子”建设、供需两端协同发力、存量盘活等方向密集施策。 具体来看，地方政策聚焦六大方向：一、12省市推进“好房子”建设。北京、上海、杭州、广州南沙、重庆、四川、浙江等12个省市明确将“安全、舒适、绿色、智能”作为建设标准，制定专项规划。例如，北京在平原地区试点优化容积率，杭州出台品质提升细则，南宁发布技术导则要求层高不低于3米、提升隔音标准，雄安新区提出“精装交付、拎包入住”的高标准住宅体系。 二、33省市公积金政策优化，降低购房门槛。首付比例下调：济南、厦门、聊城等18城二套房公积金首付降至20%；额度提升：自贡、泉州等9城提高最高贷款额度，多子女家庭可再上浮；功能扩展：北京试点公积金直付房租，泸州、宁波支持提取公积金支付新房及二手房首付。 三、20省市推出各类补贴和税费优惠，通过补贴、契税优惠、以旧换新等方式刺激需求。补贴政策：宁德、钦州等地最高补贴12万元，郑州对高层次人才补贴300万元；契税优惠：苏州延续50%契税补贴，宁波调整首套房认定范围节省税费；以旧换新：濮阳、洛阳等地推行“卖旧买新”，南昌、重庆延长政策期限。 四、11省市优化供给侧管理。供地优化：广东、四川控制新增宅地供应，福建优先推出配套成熟地块；审批简化：镇江取消新房价格备案，广州南沙推行“交地即开工”；存量盘活：辽 宁计划收购12万套商品房转为保障房，湖北高校试点收购存量房作宿舍。 五、10省市加强城市更新与融资支持。城市更新：重庆推进163个城中村改造，上海计划全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；融资纾困：河南将存量项目纳入“白名单”，广州鼓励国企设纾困基金，深圳推广“园区贷”缓解企业压力。 六、13省市保障性住房扩容。租赁保障：上海新增7万套保租房，重庆提供“租购并举”阶梯式住房；人才安居：深圳、青浦为人才提供免费住宿及购房补贴，合肥放宽落户至社保满6个月。 资料整理：CRIC 趋势展望一:中央稳预期、促转型、强保障，构建新发展格局 基于当前市场背景和一季度中央部委表态，预计2025年中央房地产政策将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，进一步形成“四策并举”的政策组合拳。 一是深化供需两端政策协同，夯实市场稳定基础。需求侧将继续调减限购、限贷等限制性措施，释放刚需和改善性需求潜力，重点支持新市民、多子女家庭等群体购房；供给侧将通过收购存量商品房、闲置土地收储优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，缓解库存压力。同时，中央将强化城市更新与保障性住房的联动，推动“收购—转化—分配”闭环运作，既盘活存量资产，又增强住房保障体系的普惠性。 二是加快构建“好房子”标准体系，推动行业高质量发展。中央将进一步完善住宅层高、隔音、绿色节能等强制性规范，引导行业从规模扩张转向品质提升。政策将重点支持绿色建筑、智能家居、适老化改造等技术应用，推动房企向“开发+运营+服务”综合模式转型。此外，融资协调机制将向符合“好房子”标准、具备科技实力的企业倾斜，倒逼行业淘汰低效产能，形成差异化竞争格局。 三是强化金融支持与风险防控并行。中央将延续适度宽松的货币政策，通过专项再贷款、特别国债等工具补充房企流动性，重点支持保交楼和优质项目融资。同时，推动REITs扩围至商业地产领域，探索以收益权质押、资产证券化等方式盘活存量资产。风险防控方面，将完善房企债务违约预 警机制，建立跨部门协同处置框架，防止风险向金融系统扩散。 四是深化住房保障与城市更新双轮驱动。保障性住房建设将重点强化质量监管和分配效率，通过数字化轮候库实现精准匹配；城中村改造范围持续扩大，通过货币化安置、房票制度等引导需求释放，并与完整社区建设结合，完善教育、养老等配套设施，提升城市综合承载力。 趋势展望二:地方精准施策与存量盘活并举，激发区域市场活力 地方政策将围绕中央部署，结合区域市场特点，在“品质升级、需求激活、存量盘活”三大维度发力： 一是落地“好房子”建设标准，引领品质升级。地方将通过土地出让条件设定、审批流程简化等政策，激励房企提升产品力。同时，核心城市进一步探索容积率奖励、税费减免等创新工具，推动绿色建筑和科技住宅普及。 二是需求端政策持续优化，降低购房门槛。地方将进一步松绑公积金政策，如降低二套房首付比例、提高多子女家庭贷款额度、支持“公积金直付首付”等，缓解购房者资金压力。税费优惠和购房补贴将向特定人群倾斜，如对于高层次人才提供高额补贴，延续契税减免，刺激改善性需求释放。此外，“以旧换新”政策可通过国企收购、中介优先撮合等模式扩围，激活置换链条。 三是供给侧改革与存量盘活协同推进。土地供应将更注重“提质减量”，优先推出配套成熟地块，严控郊区新增供地。地方将主导并加快存量商品房收储，通过专项债融资收购项目，转化为保障房或人才公寓。针对商办物业过剩问题，部分城市或试点“商改租”“商改公”用途转换，并