万科企业：二零二四年度业绩公告

2202 2024 202412312024202420254H(www.hkexnews.hk)(www.vanke.com) ( w w w . v a n k e . c o m )(www.hkexnews.hk) 2025331 * 1.本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證2024年度報告（以下簡稱「本報告」）內容的真實性、準確性和完整性，不存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，並承擔個別和連帶的法律責任。本報告已經公司第二十屆董事會第十五次會議（以下簡稱「本次會議」）審議通過。所有董事均親自出席了本次會議。2.本報告之財務報告已經畢馬威會計師事務所審計並出具了標準無保留意見的審計報告。3.董事會主席辛傑，執行副總裁、財務負責人韓慧華聲明：保證本報告中財務報告的真實、準確和完整。4.公司2024年度分紅派息預案：2024年度公司不派發股息，不送紅股，也不進行資本公積轉增股本。公司2024年度分紅派息預案還需提交公司年度股東大會以特別決議方式審議批准。5.本報告涉及的未來計劃、發展戰略等前瞻性陳述，不構成本集團對投資者的實質承諾，敬請投資者對此保持足夠的風險認識，理解計劃、預測與承諾之間的差異，注意投資風險。6.本報告分別以中英文兩種文字編製，在對本報告（除按國際財務報告準則編製的財務報告外）的理解發生歧義時，以中文文本為準，按照國際財務報告準則編製的財務報告以英文文本為準。本集團目前面臨的主要風險及應對措施，敬請投資者查閱「第五節公司治理報告暨企業管治報告」之「十六、風險管理」部分。7.本報告中金額貨幣幣種未做特別說明均指人民幣。 目錄 重要提示、目錄和釋義 第二節致股東4 第三節公司簡介和主要財務指標6 董事會報告12 重要事項133 第六節 第七節股份變動及股東情況155 第九節債券相關情況167 財務報告178 第十節 第十一節備查文件目錄298 萬科企業股份有限公司 第二節致股東 2024年對萬科而言，是異常艱難的一年，面臨多重風險挑戰。萬科在各方支持下積極開展自救，保持經營穩定，規範公司治理，推進模式轉型，風險在逐步化解之中。由於公司銷售顯著下降，出現大額虧損，流動性承壓，給股東、客戶、員工、金融機構、合作夥伴和關心愛護萬科的人士造成了困擾，對此我們深表歉意。 公司業績虧損既有外因也有內因。當房地產市場供求關係發生重大變化，公司未能及時擺脫高負債、高周轉、高槓桿的擴張慣性，出現了投資冒進、多賽道佈局步子過大、融資模式未能及時轉型等問題，管理和風控機制也未能跟上業務和組織發展的需要，導致經營陷入被動。這些長期發展過程中積累的問題正在逐步消化，但徹底化解仍需要時間。針對經營管理、公司治理、組織建設等方面存在的問題，公司進行了深刻反思、有效整改，並持續改進。 直面問題、解決問題，方能向前進。為有效化解風險，切實保護購房人、債權人、投資人的利益，2025年1月27日，公司董事會決定充實萬科經營管理力量，運用大股東深鐵集團在內的各方資源優勢，進一步聚焦主業，加快融資模式轉型，更好推動萬科穩健經營和可持續發展。全體萬科人竭盡所能，推動改革化險和融合發展，相信在各方支持下，萬科一定能走出低谷、迎來轉機。 2024年是萬科成立的第40年。歷經40年的風雨和沉澱，萬科打造了優質的產品和服務，積累了豐富的運營經驗，儲備了優秀的人才資源，培育了強大的品牌影響力。2024年實現營業收入3,431.8億元完成超過18萬套房子的高品質交付，實現銷售額2,460.2億元，順利兌付292億元境內外公開債及ABS，盤活了一批大宗資產及存量項目，為改革化險贏得了時間和空間。公司60%以上新建項目引入可再生能源設計，新開放的上海上生新所二期、大連東關街、東莞記憶等歷史文化街區「活化」項目生動體現了「保 護+發展」的城市有機更新理念，萬物雲的「蝶城」、多元客戶、科技三大戰略驅動業務穩健增長，長租公寓、高標倉及冷鏈倉儲在規模、效率、創新等方面行業領先，商業和自有酒店品牌影響力擴大，REITs和Pre- REITs等創新型工具取得積極進展。這些持續積累與提升的經營能力，為萬科穩健發展奠定了堅實基礎。 2024年9月以來，政策持續釋放穩定信號，房地產市場信心得到修復，止跌企穩、築底回升趨勢明顯。2025年，公司將抓緊政策機遇，堅持用改革的辦法解決發展中的問題，在發展中化解風險，從城市聚焦、業務組合、模式創新、科技突圍、產業協同等五個方面發力，加快新舊發展動能轉換。公司將把握城鎮化發展規律，持續提升多元場景的開發經營服務能力，深度參與城市存量不動產的改造盤活，充分應用新一代的信息技術、綠色低碳技術、新型的建造技術等新技術，以及新產品、新材料、新工藝，建設滿足人民群眾新期待的「好房子」。公司將著力強化與深鐵集團的融合發展，因地制宜打造新質生產力，在軌道物流、TOD綜合開發、商業運營、工程代建、基礎設施運維養、科技創新等方面深度合作，共創城市新生態。公司將堅持陽光下的運行體制，打造高效組織，科學降本增效，瘦身健體，盤活存量，降低負債，規範治理，築牢風險防控的底線。 在公司遭遇困難之時，萬科獲得了多方積極支持。廣東省、深圳市及有關部門、金融機構負責人表示，全力支持企業穩定處置風險，保持萬科融資規模總體穩定，助力企業持續健康發展，穩固市場信心。「白名單」貸款、經營性物業貸款等房地產融資協調機制有力推動公司融資模式轉型，金融機構等各類合作夥伴紛紛施以援手，支持公司融資需求。深鐵集團作為積極股東和耐心資本，綜合運用業務支持、資金支持、戰略融合、軌道賦能等市場化、法治化手段予以支持。對此，我們心懷感恩，惟有挺膺擔當、全力以赴，用實際行動予以回報。 不忘初心，方得始終。萬科人將始終堅持理想與熱愛，執著品質追求，尊重自然法則，回歸城市本源，傾力建設「好房子」、營造「好社區」、提供「好服務」。困難都是暫時的，萬科生長於深圳這座改革創新、拚搏奮進的「奇跡之城」，骨子裡鐫刻著不甘平庸、永不言棄的成長基因，我們願與志同道合的有志之士攜手，動員各方力量，協調多方資源，共同推動萬科健康發展，持續為股東、為社會創造價值。 第三節 公司簡介和主要財務指標 公司於1984年在深圳經濟特區成立，1988年經深圳市人民政府「深府辦（1988）1509號」文批准，公司實施股份制改革；1991年1月29日，公司發行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司發行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介紹方式轉換上市地在聯交所主板上市（B轉H）。 公司經過四十餘年的發展，已成為國內領先的城市建設服務商，業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。2024年，公司繼續榮登《財富》「世界500強」，位列榜單第206位。自2016年首次躋身《財富》「世界500強」以來，公司已連續9年上榜。 公司始終堅持為普通人提供好產品、好服務，堅持與城市同步發展、與客戶同步發展的兩條主線。公司在鞏固住宅開發和物業服務業務固有優勢的基礎上，已進入物流倉儲服務、租賃住宅、商業開發和運營、標準辦公與產業園、酒店與度假等領域，為更好地服務人民美好生活需要、實現可持續發展奠定了良好基礎。 中文名稱：萬科企業股份有限公司（縮寫為「萬科」）英文名稱：CHINA VANKE CO., LTD.（縮寫為「VANKE」）註冊地址：中國廣東省深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號萬科中心郵政編碼：518083辦公地址：中國廣東省深圳市福田區梅林路63號萬科大廈郵政編碼：518049香港註冊辦事處地址及通訊地址：香港花園道1號中銀大廈43樓A室國際互聯網網址：www.vanke.com電子信箱：IR@vanke.com法定代表人：辛傑聯交所授權代表：雷江松、田鈞聯交所替代授權代表：鍾明輝 董事會秘書、聯席公司秘書：田鈞電子信箱：IR@vanke.com股證事務授權代表：吉江華電子信箱：IR@vanke.com聯繫地址：中國深圳市福田區梅林路63號萬科大廈電話：0755-25606666傳真：0755-25531696聯席公司秘書：鍾明輝電子郵件：IR@vanke.com聯繫地址：香港中環花園道1號中銀大廈43樓A室電話：00852-23098888傳真：00852-23288097 A股股票上市地：深交所A股股票簡稱：萬科AA股股票代碼：000002H股股票上市地：聯交所H股股票簡稱：萬科企業、萬科H代註H股股票代碼：02202、299903註 註：該簡稱和代碼僅供本公司原B股股東通過境內證券公司交易系統交易其因B轉H而持有的本公司H股股份使用。H股股份過戶登記處：香港中央證券登記有限公司聯繫地址：香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716室 第三節 公司簡介和主要財務指標 信息披露媒體名稱：巨潮資訊網、《證券時報》等以及聯交所披露易網站登載年度報告的國際互聯網網址：A股：www.cninfo.com.cnH股：www.hkexnews.hk年度報告備置地點：公司董事會辦公室 公司首次註冊登記日期：1984年5月30日，地點：深圳變更登記日期：2023年8月23日，地點：深圳統一社會信用代碼：91440300192181490G 公司聘請的會計師事務所境內：畢馬威華振會計師事務所（特殊普通合夥）地址：北京市東長安街1號東方廣場畢馬威大樓8層簽字會計師：周永明、李瑤境外：畢馬威會計師事務所註冊會計師及根據《會計及財務匯報局條例》註冊的公眾利益實體核數師地址：香港中環遮打道10號太子大廈8樓 公司聘請的律師事務所 境內： 廣東信達律師事務所，地址：深圳市福田區益田路6001號太平金融大廈11~12樓北京市君合（深圳）律師事務所，地址：深圳市福田區中心四路1-1號嘉里建設廣場三座第2803-04室 境外：普衡律師事務所地址：香港花園道1號中銀大廈22樓 公司是否因會計政策變更及會計差錯更正等追溯調整或重述以前年度會計數據□是✓否 第三節 公司簡介和主要財務指標 截止披露前一交易日的公司總股本： 公司簡介和主要財務指標 第四節 董事會報告 2024年，全國商品房銷售面積同比下降12.9%，隨著一系列行業支持性政策出台，市場信心逐步修復，四季度全國新建商品房銷售面積同比增長0.5%，扭轉了之前連續下滑的態勢。 報告期內，本集團制定並推動實施業務重整和風險化解的「一攬子方案」，堅定瘦身健體、聚焦主業、全力自救，取得一定進展。在經營端，全年高品質交付超過18萬套房子；實現銷售金額2,460.2億元，銷售面積位居行業第一，銷售回款率保持100%以上；大宗資產交易完成54個項目交易，合計簽約259億元；通過存量資源盤活新增和優化產能412億元，回收現金超百億元。在融資端，積極爭取各類金融機構支持，全年新增融資和再融資948億元，新增融資的綜合成本3.54%；經營性物業貸落地293億元；白名單項目申報178個。2024年本集團完成93億元的境內公開債券和折合人民幣約104億元的境外公開債券償付。 雖然本集團在各方支持下積極開展自救，但風險並未徹底化解。報告期內集團業績出現大幅虧損，實現營業收入3,431.8億元，同比下降26.3%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損494.8億元，同比下降506.8%。業績虧損的主要原因是：(1)開發業務結算規模和毛利率顯著下降；(2)新增計提了信用減值和存貨跌價準備；(3)部分非主業財務投資出現虧損；(4)為更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動，部分交易價格低於賬面值。同時，2025年集團將面臨公開債務的集中兌付，流動性壓力進一步加大。 自2023年底以來，深圳國資國企及深鐵集團持續以市場化、法治化方式持續給予公司真金白銀有力支持，包括幫助公司處置流動性較低的不動產和長期股權投資，參與印力消費基礎設施REIT認購、支持公司完成深圳灣超級總部基地項目轉讓、受讓公司所持有的紅樹灣物業開發項目投資收益權等，同時積極協調各類金融資源，助力