上实发展：上实发展2024年年度报告

公司简称：上实发展 上海实业发展股份有限公司2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王政、主管会计工作负责人徐槟及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 鉴于公司2024年度未实现盈利，2024年度拟不进行利润分配。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请广大投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本公司已在本报告中详细描述了可能存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”部分内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..............................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标...........................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.......................................................................................................................9第四节公司治理.....................................................................................................................................25第五节环境与社会责任.........................................................................................................................40第六节重要事项.....................................................................................................................................42第七节股份变动及股东情况.................................................................................................................51第八节优先股相关情况.........................................................................................................................56第九节债券相关情况.............................................................................................................................57第十节财务报告.....................................................................................................................................58 备查文件目录载有公司法定代表人、总裁、财务总监签名盖章的会计报表。载有会计师事务所盖章、注册会计师签名盖章的审计报告原件。报告期内在中国证监会指定媒体公开披露的公司文件正本及公告原稿。 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 四、信息披露及备置地点 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况□适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况□适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明：□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目√适用□不适用 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国各地区各部门深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新进展，特别是及时部署出台一揽子增量政策，推动社会信心有效提振、经济有所回升。 房地产行业方面，2024年在行业整体依然处于下行周期的情况下，中央及地方各级政府持续给予政策性支持，旨在力保房地产市场站稳阵脚。 2024年，上实集团以管理提升年为全年工作定调，以“融产结合、科技赋能、管理提升、转型升级，坚定不移走高科技、高质量发展之路”为工作方针部署全年工作。鉴于上述内外部环境，公司紧跟集团工作战略，全年围绕房地产开发销售、不动产运营、物业服务、资产盘活、风险管控等重点目标，努力推进重点任务，有序处置风险事件，平稳完成管理交接，加强公司管控及公司治理。 1.总结经验教训，落实重大风险事项整改 报告期内，公司持续落实处理前期重大风险事项。2024年，公司因前期上实龙创等风险事件先后收到上海证监局的行政处罚决定书及上海证券交易所的纪律处分决定书，就公司前期违规事项接受了处罚。近两年来，公司在重大风险事件发生后积极采取各种针对性措施对所涉事项进行整改，有效填补漏洞。对内，公司全体上下深刻总结事件经验教训，全面审视公司治理结构，从内部制度梳理修订、推广落实到监督执行，关键岗位调整等全方位提升公司治理，尽可能消除管理盲区，形成管理闭环，筑牢治理架构与防线。对外，上实龙创也于2024年年末被法院裁定受理破产申请并指定破产管理人，在移交管理人后，上实龙创已不再纳入公司合并财务报表范围。同时，公司于年内积极应对相关证券虚假陈述诉讼工作，争取妥善处理并尽可能降低对公司的影响。 2.房地产销售尽力去化，项目建设稳健持续推进 报告期内项目销售方面，受市场整体环境的影响，公司房地产销售业务去化不甚理想。在此情况下，公司通过实时跟踪项目周边竞品动态，从产品自身挖掘特色亮点，不断调整销售策略，尽力推动库存去化。2024年全年公司实现人民币7.16亿元的签约，为公司贡献签约业绩的主要项目为上海青浦海源别墅、上海静安泰府名邸、泉州上实海上海及苏州上实海上都荟。公司全年房地产销售结转收入约人民币5.32亿元，房地产开发销售利润的大幅下滑导致公司业绩亏损。项目建设方面，公司稳扎稳打，安全施工保进度保交付。2024年全年主要建设项目为上海青浦海源别墅约1.95万平方米于年内竣工；上海宝山吴淞创新城15更新单元03-02地块约5.34万平方米正式开工建设；上海青浦朱家角20-03地块、20-05地块及上海北外滩90#地块项目实现桩基施工。 3.物业服务提升优化，不动产经营以稳为主 报告期内，公司下属上实服务不断调整业务结构，不断优化服务及管理能效。上实服务逐渐从传统的“硬空间”走向以公共服务、公共配套、公共资源、公共环境为主的“软基建”，年内新承接一批上海市内轨道交通、大型医院、机场、学校等公共类项目，全年整体在管面积约3200万平方米。在业务结构调整的同时，上实服务也总结不同业态的项目经验，持续改进优化并得到业内认可。2024年内，上实服务首次在上海市物业服务综合百强企业中入围三甲，荣获2024年中国物业服务企业综合实力500强第29位，2024年中国物业服务力百强企业第24位等殊荣。不动产经营方面，2024年公司主要围绕着租赁地产、酒店运营和长租公寓三大板块展开工作。传统租赁地产市场饱和过剩，公司努力维持现有客户，尽可能保持业务稳定。酒店运营方面，青岛钓鱼台美高梅酒店项目抓住法定假日旅游高峰持续提升入住率和经营业绩，湖州皇冠假日酒店充分挖潜项目特色，打造度假概念、争取大型会议活动，实现收支平衡。长租公寓方面，公司上海嘉定海上公元项目的长租公寓出租率稳中有升，年内新开业的上海顾村海上菁英项目配套长租公寓在一年时间内出租率超过九成，为公司在长租公寓领域的运营提供了经验、建立了信心。 二、报告期内公司所处行业情况 2024年，我国房地产市场整体依然呈现调整态势，新房销售同比下降明显。据国家统计局发布的数据显示，2024年我国新建商品房销售面积约97,385万平方米，比上年同期下降了12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。截至2024年末的全国商品房待售面积同比增长10.6%，住宅待售面积增长16.2%。中央政治局会议在9月底提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最高的行业维稳信号，政策端持续出台旨在扭转行业基本面，注入市场信心；12月底，中央政治局会议继续提出“稳住楼市”，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，从最高层为2025年的楼市维稳定下了坚实的基调。 三、报告期内公司从事的业务情况 报告期内，面对行业大环境的挑战，公司围绕年度经营计划，找准重点目标，做好经营工作。房地产开发销售板块，2024年度抓住重点销售项目，根据不同项目所在地区及产品自身特点，及时调整销售策略，尽力推动去化。报告期内，公司上海青浦海源别墅作为稀缺庄园式产品，实现4.15亿元签约业绩；上海静安泰府名邸尾盘商铺和会所捆绑销售实现1.26亿元签约；其他地区项目也在困难中积极寻求去化方案，泉州上实海上海项目的商业和车位签约8244万元；苏州上实海上都荟签约3840万元，公司全年实现房地产销售签约金额约7.16亿元。公司全年实现房地产项目结转收入约5.32亿元，房地产项目结转利润下滑较多，导致公司业绩出现亏损。 主业投资方面，公司于2024年2月初，经公司第九届董事会第六次会议审议通过，对下属实际开发上海北外滩90#地块项目的上海实玖置业有限公司增资人民币17.4亿元，保障该项