房地产行业研究：龙头改善型房企持续领涨，物企投资机会亦不容忽视

事件 3月14日，申万房地产指数+2.0%，内房股指数+4.0%。其中，改善型地产龙头、优质物企、中介龙头均表现出色，绿城中国+10.0%、越秀地产+5.5%、华润置地+3.9%、建发国际集团+3.6%；绿城服务+8.3%、中海物业+3.5%；贝壳+8.4%，我爱我家+4.0%。 点评 持续推荐深耕核心城市、主打改善型产品的龙头开发商。从当前行业基本面来看，根据我们跟踪的几大核心城市的带看表现，尽管近期部分城市带看数据略有下滑，但下滑幅度不大，带看仍维持高位。在前端数据尚未出现明显下滑的情况下，预计楼市成交热度仍有望延续，对“小阳春”表现不宜过度悲观。从房企来看，正如我们此前在《从“台积电效应”看杭州，科技进步支撑楼市可持续发展》、《基本面持续修复，持续强call龙头企业》等报告中强调的，坚定看好深耕核心城市、主打改善型产品的龙头开发商。在当前城市分化、产品分化的环境下，重点城市的经济、产业、人口基本面更好，改善型产品的购买力支撑更强，对应房企的销售量、价格、去化速度更有保障。 优质物企的质地好，当前或被低估，推荐物业股的投资机会。根据我们此前发布的物业24H1业绩总结《业绩稳健分红提升，把握底部配置机遇》，在宏观环境不确定及地产持续筑底的背景下，优质物企仍能保持营收利润持续增长、毛利率稳定、销管费用率不断压降、应收账款控制得当、低负债率、现金充裕等优秀特质。近期部分物企发布业绩预告，如建业新生活扭亏为盈、金科服务亏损收窄、恒大物业账上货币资金增长等。因此站在当前时点，我们认为过去几年拖累物企的不利因素正逐步消散，优质物企扎实的基本面已得到持续验证，我们对即将披露的物企2024全年业绩并不悲观。同时我们认为随着物业股增长中枢下滑，且近年来股价表现较为低迷，通过分红及回购来提升股东回报可能是长期趋势，物业股的红利属性进一步加强。 投资建议 当前新房售价天花板正逐渐打开，重点关注能够提供好产品好服务的房企的销售表现，若其高价项目去化情况较好，则有望提升利润率水平并重塑估值。同时今年地产的重点仍是止跌回稳，后续或将迎来新一轮政策窗口期，需关注政策利好催化。持续推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善型产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团等。若开发商经营表现向好，则自家物企将直接受益，建议关注上述开发商所对应的物业企业。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 图表 图表1：北上蓉宁的带看人数仍维持高位（单位：人） 图表2：深广杭苏武的带看人数仍维持高位（单位：人） 图表3：春节后重点房企及对应物企普遍上涨，物业或仍有上涨空间 图表4：A股地产PE- TTM 图表5：港股地产PE- TTM 图表6：港股物业PE- TTM 图表7：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。