华发股份：华发股份2024年年度报告
公司代码：600325 珠海华发实业股份有限公司2024年年度报告 重要提示 一、本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事局会议。 三、中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人李光宁、主管会计工作负责人罗彬及会计机构负责人（会计主管人员）陈新云声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事局决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以公司2024年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数（扣除公司回购专用证券账户中的股份），向全体股东每10股派发现金红利1.04元（含税）。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中关于公司未来发展中可能面对的风险部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................5第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................9第四节公司治理............................................................................................................................35第五节环境与社会责任................................................................................................................52第六节重要事项............................................................................................................................55第七节股份变动及股东情况........................................................................................................92第八节优先股相关情况..............................................................................................................101第九节债券相关情况..................................................................................................................102第十节财务报告..........................................................................................................................122 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2024年，在公司董事局的战略引领和正确领导下，公司始终紧跟国家政策导向，经营工作稳中有进、稳中精进，行业地位稳步提升；持续完善战略方针，锚定数字化、智慧化、绿色化、产业化（以下简称“四化”）方向，率先发布华发科技+好房子产品体系技术标准，切实践行“品质中国匠心筑家”的品牌理念；持续提高精细化管理水平，提高经营效益、增强企业发展内生动力；根植主业、控本创效，不断夯实多元业务协同主业发展格局，助推公司高质量发展。2024年，公司实现营业收入599.92亿元，同比下降16.84%；归母净利润9.51亿元，同比下降48.24%。报告期内，公司新开工面积94.59万平方米，竣工面积488.33万平方米。截至报告期末，公司拥有待开发土地计容建筑面积376.83万平方米，在建面积835.63万平方米。 （一）奋力攻坚，连续5年销售业绩保持千亿规模 2024年，公司坚定贯彻落实去库存策略，以灵活高效的销售策略积极应对市场变化，打出租售并举、地物联动等销售“组合拳”，连续5年保持千亿销售规模，站稳行业第一梯队。积极响应国家政策号召，率先推出住宅“以旧换新”，首创“直收+帮卖+补贴”模式。结合重要时间节点，全年不间断推出各类品牌营销活动，“好房子”系列发布会、“超级华粉节第二季”等活动引起全网刷屏热议；聚焦垂直媒体、公共领域投放和新媒体运营三大平台，加大内容获客力度，实现获客高效化、场景公开化、流程标准化。 公司全年实现全口径销售1,054.44亿元，连续5年稳居千亿阵营。报告期内，公司始终坚持紧抓销售回款，实现回款金额499.78亿元,报告期末预收楼款达873.55亿元,待结算资源充沛。 报告期内，华东大区全年实现销售461.73亿元，销售占比43.79%，为公司销售奠定基石；华南大区全年实现销售320.76亿元，销售占比30.42%，销售指标增势明显；珠海大区全年实现销售249.77亿元，销售占比23.69%，稳居珠海龙头地位；北方区域全年实现销售22.18亿元，销售占比2.10%。 （二）科技赋能，品质焕新，好房子强化“产品自信” 报告期内，公司聚焦居民美好生活需求，以科技创新引领住宅品质提升，系统推动“好房子”建设，打造产品核心竞争力。 “四化”新型产品引领行业风尚。以“四化”为技术支撑，在“安全、舒适、绿色、智慧”四个方面打造十五优产品标准，全力推进“四化”新型住宅产品体系研发及珠海湾试点项目建设，为中国房地产行业高质量发展新模式提供珠海范本。成功举办华发“科技+”好房子产品体系技术标准发布会、华发“科技+”好房子新品发布会、智能家居产业发展论坛，华发“科技+”好房子产品体系得到各级政府主管部门、行业协会、头部同行等高度认可，市场反响热烈。与中国房地产业协会共同主编全国首个《智能家居技术应用标准》，为智能家居行业发展升级提供指引。 匠心建造夯实品质基础。严格把好工程质量关、安全关，持续开展全覆盖、全流程的工程巡检及质量、安全、进度专项检查、风险预警及整改督办，实测实量成绩保持稳定。在建项目质量及安全文明国家、省、市级奖项数量达130余项。持续优化工程信息系统，推动智能建造研究试点、产学研用及技术创新工作，报告期内已授权专利158项，已累计取得2项发明、2项软件著作权、272项实用新型专利证书。 全年集中商业在营面积近60万m2，客流量超7,000万人次，横琴华发商都、武汉咸安坊等项目盛大开业，琴澳新城等一批社区商业如约亮相，以实际行动兑现“交付即开业”承诺。 （三）投、融资“双轮驱动”夯实稳健发展根基 报告期内，公司在把控现金管理和融资创新、优化债务结构的同时，聚焦重点城市精准投拓，通过“管好钱”和“拿好地”的“双轮驱动”，确保“三道红线”持续绿档，夯实稳健发展根基。 资金管控方面，公司紧跟国家保障性住房融资政策，融资品种持续丰富，建信华金-华发股份消费类基础设施Pre-reits21.25亿元成功落地；在2023年完成定向增发融资基础上，开展发行定向可转债工作，股权融资取得新进展。保持稳健的资产结构，截至报告期末剔除预收账款的资产负债率为62.37%，负债指标持续优化；长期有息负债占全部有息负债的比重为84%，债务结构合理；综合融资成本同比下降26个百分点，进一步保障公司资金链的稳定和安全。 精准投拓方面，公司聚焦重点城市，量入为出，精准投拓获取一批优质项目。报告期内，公司投拓策略始终聚焦在一线、强二线城市，通过公开竞拍、股权合作等方式，分别在上海、广州、成都、西安等核心城市获取6个优质项目，投资基础更加稳固，积累发展后劲。 （四）提质增效，内部管控有效巩固 2024年，公司进一步调结构、优团队、促转型、控风险、强管控，夯实管理抓细节，打通精细化管理“神经末梢”，推进公司内部管控能力和水平再上台阶。 组织架构持续完善。完成华发物业私有化工作；理顺分级授权管理体系，组织架构更趋合理，组织能效得到提升；成功搭建财务共享中心，推动财务管理模式转变。 招标采购更加精细规范。高效实施招标采购，有效降低采购成本。持续完善招采制度，组织年度在建项目履约供应商考核评价工作。建设华发专属商城，打造公司专属互联网采购管理系统。 团队建设进一步提升效能。外引内育焕新团队，加强人力成本管控，系统性推进公司青年人才培养与干部“能上能下”，公司全年引入多名领军中高层管理人员与关键岗位人员；开展328个内训项目，覆盖51,046人次。 数字建设出新出彩。进一步深化数字化营销体系和综合管理系统应用，实现营销-客服全链路私域客户闭环管理；自研搭建“华发荟生活理想+”社群运营小程序，提高社群运营管理效率；完成财务共享系统第一阶段和第二阶段的上线使用。 （五）多元并进，强化协同，“三大支撑”赋能主业行稳致远 报告期内，公司在坚持深耕精品住宅主业的同时，不断做强做优商业运营、物业管理及上下游产业链等“三大支撑”，为公司可持续发展夯实基础。 商业运营方面，公司2024年租金收入达7.85亿元，同比增长15.41%，业务收入稳中有增。商管业务步入十周年，经营规模稳健向好，2024年新开业2家商业中心，截至报告期末在营集中商业达11个，配套商业项目62个，商办项目32个，
