房地产行业研究：2025地方两会专题，重点关注城更和收储两条主线

投资逻辑与政策分析

城市更新/城中村改造

• 政策重点：2025年多地明确城市更新及城中村改造计划，占比分别达71%和55%，显示中央支持及地方行动力。
• 进展：国常会及部署会议推动可持续机制，上海、浙江等扩大改造规模。
• 影响：货币化安置或成关键，测算显示可带动投资2332-4230亿元，销售4704-11664亿元。

保障房

• 筹建量下降：十四五收官，前四年进度快，2025年计划量普遍下降。
• 租赁补贴：部分省份发放补贴，减轻租金压力，优化资源配置。

供给端政策

• 优化存量：多地计划盘活闲置土地，超60城支持收购存量商品房，专项债提供资金支持。
• 控制增量：合理控制新增用地供应，提升房企拿地意愿。
• 提高质量：建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，带动改善性需求。

需求端政策

• 政策空间：一线城市限制待解除，未来政策包括“以旧换新”、现房销售、房票安置等。
• 市场预期：悲观情绪消减，宏观经济改善预期下，需求有望止跌回稳。

保交楼进展

• 2024年进展：多数省份交付率超90%，河南达95%，政府协调下项目推进顺利。
• 2025年展望：“白名单”机制持续提供资金支持，深水区需房企与政府共同努力。

固定资产投资

• 2024年回顾：多数省份未达目标，化债压力压缩投资来源。
• 2025年展望：半数省份下调增速目标，更重视新兴产业投资，经济转型下投资更重收益。

投资建议

• 房开企业：推荐绿城中国、滨江集团、中国海外发展等，深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品。
• 中介：推荐贝壳，受益于政策利好及市场活跃度提升。
• 物企：推荐华润万象生活，物管稳健，商管龙头，积极分红。
• 关注标的：地方政府应收款较多的物业&建筑公司，受益地方化债的城投公司，并购重组弹性标的，破净的央国企地产&建筑公司。

风险提示

• 政策出台进度及力度不及预期。
• 宽松政策对市场提振效果不佳。
• 房企出现债务违约。