2025年冬季办公楼市场更新

2025年冬季 02库存趋势 01回归办公室 29.3MSF 美国目前正在建设中的办公楼空间 随着更多公司将员工带回办公室（可能为了提高生产力、鼓励协作和/或加强公司文化），对办公空间的需求正在上升。净2024年第四季度，吸收率转为正值，标志着自2021年以来的首次正增长势头。 2024年，办公楼开发管道持续收缩，预计新办公楼交付量将仅为疫情前水平的一小部分。目前，现有项目主要是疫情前规划的小型项目——或那些已签订良好租赁合同或为信用租户量身定制的建设项目。 这代表了16.0%季度同比下降，这是自2011年以来美国办公楼建设管道首次低于30.0百万平方英尺。 租赁量同比增长17.6%，达到自疫情开始以来的最高季度水平，接近疫情前水平的92%。 除非出现重大转变，否则新的办公楼交付量可能在2025年之后继续保持低迷。新建筑的缺乏，加上现有办公楼改造和拆除的加速，对现有办公楼业主来说是个好兆头。 《财富》100强企业重返办公室 2022年第一季度 0.7%施工项目管道占总办公库存的百分比 一些最大的回归办公室的变动发生在《财富》100强公司，例如：JP摩根和亚马逊最近强制实行 员工每周返回工作五天。总体而言，目前只有1.0%的 办公库存清理持续加速。 《财富》100强企业员工是完全远程办公——这与2022年第一季度30.0%的远程办公比例形成了鲜明对比。 管道容量低于一半大流行前平均值为1.5%持续的建筑放缓将会减少供应压力，有助于在未来几年维持现有高质量资产的价值。 美国办公楼改造成公寓的规模预计将从2022年的23,100个单位激增至2025年初的70,700个单位，这得益于对适应性再利用的持续需求以及政府支持的不断增长。然而，项目完成进度滞后；据报道，2024年仅有3,700个单位完工，使得超过50,000个单位被推迟到2025年。自2020年以来，美国20个主要大都会区中的13个已经启动了激励计划来支持转换。即使是像SL这样的主要专业办公楼投资者也在内。纽约市Green和RXR正在进行改造计划，利用 第四季度 2024 相比之下，其他人（如花旗银行）坚持混合工作制，称这有利于竞争性的人才。对于大多数工作者来说，新的常态似乎是一种混合出勤制，平均而言，福布斯100强企业的员工需要每周在办公室工作3到4天。2025年1月至今的日数。 关于这一趋势和政府激励措施。 20.0% 年度增长率办公空间转换与自2020年以来的改造在2024年，超过37百万平方英尺被关闭或计划删除。 品质追求趋势加剧 在办公领域，出现了明显的两极分化，对奖杯级和A类办公空间的需求远超其他产品。办公空置主要集中在为另一时代的劳动力建设的过时产品中，总办公空置的60%集中在10%的建筑物中。在大流行期间，许多缩减租赁规模的公司选择了更新、设施更丰富的建筑物（以及更小的空间）。(spaces),导致净中性支出。返回办公室。 1.2MSF过去六个季度平均开工量 随着需求的减少，以及持续上升的融资和建设成本，新办公楼的建设受到了极大的阻碍。 来源：JLL 2024年第四季度市场报告，JLL 2024年第三季度市场报告，Cushman & Wakefield 2024年第四季度办公楼报告， 04估值动态与资本市场 03跨类别性能 美国的办公市场预计将在2025年迎来重大转型，随着办公使用“新常态”的稳定以及新周期的开始。随着办公出勤率达到更稳定的水平，以及经济实现软着陆，租户可以对组合规划更有信心。 办公楼价值经历了下降趋势，市场及资产类别之间存在显著差异。根据MSCI 2024年12月报告，中央商务区（CBD）办公楼物业年度降幅最大，下降了9.3%。12月同比，郊区办公楼表现相对较好，降幅为2.2%。总体而言，较低—优质物业承受了更大的压力，这主要归因于行业挑战，如远程工作的兴起和有限的融资选择。 年同比增长，传统办公楼的销售依然缓慢；然而，对替代办公楼领域，如生命科学、医疗办公楼以及数据中心转型等日益重要的投资兴趣保持稳定，据报道，这些领域的销售额几乎上涨了30%。 办公地产的回报率落后于其他类型物业，受制于不断上升的...运营费用，更长的停机时间 在租客空置率与一般缓慢的NOI（净运营收入）增长之间，租客能够获得更高的租赁优惠，从而进一步降低净实际租金，减少物业价值，并不成比例地影响占用不足和低质量建筑。因此，许多投资者由于需要吸引租客而承担的高租赁和运营成本，仍然保持谨慎。优质租户或维持入住率在当前市场状况。 尽管存在明确的需求，高品质、灵活的空间，配备顶级设施，进一步观察发现，B级办公楼物业正展现出韧性，尤其是与商品A级建筑相比。如图左图表所示，B级办公楼空置率始终低于A级建筑。并且2019年之后的建筑（所有）办公楼（class） 尽管B类可用率保持稳定（从而得益于替代空间利用率），自2022年以来，资本收益率已上升超过100个基点，这给物业价值带来了显著的下调压力。 36亿美元 79亿美元 +10% 某些行业似乎在推动B/C类空间的租赁需求，主要用于减少租户成本，通常位于城市外围地区。 截至2024年12月；较上季度增长250个基点 即将于2025年到期的办公设施 2024年172个贷款中的总办公起源 与此相反，办公原产地总计364亿美元，涉及583个项目2021年的贷款。 来源：Avison Young：《2024年第四季度美国办公楼市场概述》，Newmark：《2023年第三季度》2024年，受困境驱动的交易更加频繁，并且似乎在2025年及以后还将持续增长。 拖欠率可能略有上升更接近13%–15%在2025年，鉴于即将到期的债权。 2024 年美国办公楼租赁市场展望，Costar，普华永道投资者调查，JLL研究，MSCI研究，以及CRE日报。 05全国性指标 06 显著的活跃度 门控与非门控：租金和供给增长 其他非网关 市场间的复苏不均衡： ▲东海岸门户市场预计将超越其他市场，纽约预计将位居前列。 ▲佛罗里达州南部的迈阿密、卡罗来纳州的夏洛特和田纳西州的纳什维尔是表现最优秀的市场之一，而某些阳光地带的地区可能面临新供应带来的挑战，导致该地区普遍积极性，但预测结果不一。=西海岸的前景混合，其中西雅图和旧金山可能在2025年落后，但预计从2026年开始将迎来更强劲的上升势头。只有时 间才能揭晓。 然而，在最近历史性的火灾过后进行重建可能会随着时间的推移促进增长。 07展望 侯利汉洛基房地产专业知识 Houlihan Lokey 拥有协助其客户——包括房地产投资者、业主、——的成功记录。以及其他利益相关者——具有各种估值、交易和特殊情况需求。 领导力 估值与咨询服务 加里·戈登房地产、住宿和休闲部总经理GGordon@HL.com+1 212.497.4258 Jeffrey Andrews, MAI, MRICS房地产估值与咨询部总监安德鲁斯@HL.com+1 310.788.5364 我们管理大型投资组合关于房地产股权和债务位置的详情，并提供定制估值服务（例如，积极保证）以帮助客户降低估值风险。 我们具有深厚的估值专长在投资、财务报告和税务事项方面。 我们建议董事会和特别委员会他们在应对一系列战略情况和挑战时进行导航。 利用我们的会计和房地产专业知识，我们帮助客户实现交易咨询服务与房地产股权相关债权投资。 我们的专家团队包括争议解决顾问就涉及争议、调解的估值问题提供咨询仲裁，诉讼。 我们提供公平意见、偿债能力意见和估值意见向各类物业和实体级别的客户交易 Nick Way，注册会计师房地产估值与顾问部总监NWay@HL.com+1 214.665.8633 王丹妮房地产、住宿和休闲总监TWong@HL.com+1 212.331.8178 投资银行 我们运行高效、由动量驱动的流程，从而实现成果驱动。并购与资本筹集对于健康的企业金融与重组交易。 我们有一套结构化和执行的经验记录。价值优化交易对于我们的客户。 我们建议客户：战略替代方案使他们能够实现更高层次的战略目标——无论目标是加速增长或剥离——对于PropCo和/或OpCo结构。 约书亚·施恩克尔房地产、住宿和休闲总监JSchainker@HL.com+1 212.497.4178 科利·努斯特，MAI, MRICS房地产估值与顾问部总监CKnust@HL.com+1 312.456.4735 联系我们 我们擅长制定定制方案以实现客户目标，拥有丰富的经验。在各个行业、公司类型和市场周期中. 我们由经验丰富的金融专业人士组成的团队有广泛的覆盖范围及拓展力全球传统和非传统房地产债务及股权投资者。 我们独特地定位，能够帮助解决各种特殊情况，范围从流动性管理及资本重组. 请联系我们的团队成员之一讨论本季度市场更新或探讨我们如何满足您的业务需求。 贡献作者：Anuroy Vyas，Asher Jurman，以及Kunal Kataria。 免责声明 © 2025 Houlihan Lokey. 所有权利保留。未经Houlihan Lokey事先书面同意，本材料不得以任何形式或通过任何手段复制或重新分发。 豪利汉洛基是豪利汉洛基公司及其子公司和关联方的商标，包括以下获得许可（或，在新加坡的情况下，豁免）的实体：在美国：（i）豪利汉洛基资本公司，Houlihan Lokey Advisory, Inc.和Waller Helms Securities, LLC，均为SEC注册的经纪交易商，且是FINRA的成员（www.finra.org（）和中国证券投资者保护基金公司（SIPC）www.sipc.org)（投资银行服务）；（ii）欧洲：Houlihan Lokey 英国 Limited (FRN 792919), authorized and regulated by the U.K. Financial Conduct Authority; Houlihan Lokey (Europe) GmbH, authorized and regulated by the German Federal Financial Supervisory Authority (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht); Houlihan Lokey Private Funds Advisory S.A., a member of CNCEF Patrimoine and registered with the ORIAS (#14002730); (iii) the United Arab Emirates, Dubai International Financial Centre (Dubai): Houlihan Lokey (MEA Financial Advisory) Ltd., regulated by the Dubai Financial Services Authority; (iv) Singapore: Houlihan Lokey (Singapore) Private Limited an “exempt corporate finance adviser” able to provide exemptcorporate finance advisory services to accredited investors only; (v) Hong Kong SAR: Houlihan Lokey (China) Limited, licensed in Hong Kong by the Securities and Futures Commission to conduct Type 1, 4, and 6 regulated activities to pr