2024年土地专题：供需接近见底，核心城市及房企相对强势

投资逻辑： 土地供应规模总览：整体偏弱，四季度冲量显著。2024年房地产宅地供应面积较往年下降，近十年土地供应面积最低值。根据中指研究院显示，2024年规划建筑面积为45042万方，较2023年下降28.7%。从节奏来看，2024年年内跌幅较高的时间集中在5-8月，尤其是2024年5月规划建筑面积仅为1842万方，同比降幅达到50.3%。进入9月以后，由于政策加持下市场信心有所修复，各地政府供地亦有所修复，四季度跌幅收窄至22%左右。从城市能级来看，2024年三四线城市宅地供应跌幅小于一二线，或反映了低能级的地方政府对土地收入的依赖程度更高，需要通过卖地创造更多的收入。从城市群来看，2024年各城市群宅地供应面积较2023年均有所下降，且整体跌幅差异不大。 土地成交总览：整体逐步接近底部，重点城市群有所好转。（1）宅地总成交量近四年持续下降，在2020年达到117516万方后，2024年下降到38415万方，同比-22.9%，相比高峰已调整67.3%。从月度的数据来看，上半年多数月份同比跌幅超过40%，直到四季度随着市场预期改变，房企入市意愿提升，成交量同比跌幅显著收窄，四季度同比跌幅收窄至13.8%。（2）从城市能级来看，一二线城市在经历2023年同比跌幅修复之后，进入2024年跌幅再度扩大； 三四线城市由于2021-2023年调整充分，2024年同比跌幅显著收窄。从城市群来看，环渤海与珠三角城市群2024年同比跌幅相较2023年显著缩小，两者分别为-8.5%和-9.3%。（3）流拍率方面，2024年全国土地流拍率为13.0%，相比2023年下滑3.7%。考虑到目前部分城市库存处于高位，地方政府为缓解供给过剩的压力，2024年继续减少土地供应。（4）溢价率方面，2024年整体波动区间集中在1.5%-6.5%，呈现窄幅波动的情况。背后反映的问题是目前多数城市土地成交并不活跃，部分城市存在城投托底，进而限制土地成交的溢价率。 房企拿地总览：央国企仍是主力，城投延续托底。2024年，百强房企的权益拿地金额经历了显著的下降，降至9576亿元，同比下降27.6%，跌幅与全国宅地成交情况接近。值得关注的是，近年来央国企在前20名的占比持续提升，其中城投及建筑公司在Top20的占比提升明显，2024年拿地前20名的房企中几乎有一半是属于城投或建筑公司，反映在市场需求偏差的背景下，为了维持地方政府的土地出让金收入相对稳定，城投托底的必要性逐步提高。 城市土地出让总览：千亿城市数量下滑，核心城市表现优于整体。2024年城市土地出让金排名前三分别是北京（1752亿元）、上海（1644亿元）以及杭州（1423亿元）。与2023年相比，土地出让金超过1000亿元的城市数量从9个下滑至3个，反映当下能对房企具有较高吸引力的城市在市场萎缩下逐渐减少。前十主要集中在长三角、珠三角以及京津冀圈。此外值得注意的是西安和常州近年来表现优异，反映部分城市凭借自身经济和产业优势吸引市场关注。 投资建议： 随着政策效果释放，预计2025年商品房成交量有望止跌回稳，但考虑到销售改善传递到土地市场需要一定时间以及供给大概率维持缩量，预计2025年土地市场成交量或迎来筑底，核心城市成交价格有望保持强势，重点关注深耕珠三角、长三角以及京津冀三大经济圈的房企。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示： 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 一、土地供应规模总览：整体偏弱，四季度冲量显著 1.1、2024年宅地供应量总体下降 2024年房地产宅地供应面积较往年下降，近十年土地供应面积最低值。根据中指研究院显示，2024年规划建筑面积为45042万方，较2023年下降28.7%。从2020年的高点137281万方开始，土地供应面积已经连续四年呈现下降态势，累计已下滑67.2%。近年来的最大降幅是2022年,同比降幅达37.4%，2023年和2024年的同比降幅虽然有所收窄，但整体供应仍然处于下降趋势。 图表1：宅地供应面积连续四年下行 2024年月度宅地供应面积较往年同时期总体呈下降趋势。除了2024年1月因为基数问题使得宅地供应面积较2023年1月增长21.7%，其余月份宅地供应面积均低于2023年同时期。从节奏来看，2024年年内跌幅较高的时间集中在5-8月，尤其是2024年5月规划建筑面积仅为1842万方，同比降幅达到50.3%。进入9月以后，由于政策加持下市场信心有所修复，各地政府供地亦有所修复，四季度跌幅收窄至22%左右。 图表2：连续11个月土地面积供应量同比下降 1.2、各城市能级宅地供应：2024年一二线城市降幅进一步扩大 2024年一线城市宅地供应1525万方，相较于2023年同比下降41.4%，同比跌幅亦出现显著放大（2023年为-14.8%）。一线城市宅地供应自2021年达到峰值6423万方后，连续三年呈下降态势，累计下滑76.3%。 二线城市2024年宅地供应14871万方，相较于2023年同比下降34.9%，同比跌幅亦显著放大（2023年为-15.1%）；三、四线城市2024年宅地供应28645万方，较2023年同比下降24.2%。相比之下，2024年三四线城市宅地供应跌幅小于一二线，反映了低能级的地方政府对土地收入的依赖程度更高，需要通过卖地创造更多的收入。 图表3：2024年一线城市宅地供应跌幅扩大 图表4：2024年一线城市宅地供应呈现前低后高 图表5：2024年二线城市宅地供应跌幅扩大 图表6：2024年二线城市宅地供应全年同比处于低位 图表7：2024年三四线城市宅地供应跌幅收窄 图表8：2024年三四线城市宅地供应四季度跌幅收窄 1.3、各城市群宅地供应：整体市场疲弱下各区域均承压 2024年各城市群宅地供应面积较2023年均有所下降，且整体跌幅差异不大。分区域来看，环渤海地区2024年宅地供应面积为8135万方，较2023年下降17%；东北地区宅地供应面积为1178万方，较2023年下降31%；长三角地区宅地供应面积为13469万方，较2023年下降29%；珠三角地区宅地供应面积为4577万方，较2023年下降26%；中西部地区宅地供应面积为1160万方，较2023年下降34%。 图表9：2024年宅地供应各城市群下滑压力较为接近（万方） 从节奏来看，五大城市群宅地供应均呈现前低后高的状态。从同比修复的节奏来看，除中西部以外，其他城市群四季度修复趋势均较为良好。2024年前三季度中跌幅最小的城市群为环渤海地区，同比下滑23%；跌幅最大的是长三角地区，同比下滑41%。随着政策刺激改善市场参与者预期，四季度五大城市群宅地供应同比跌幅相比三季度均减少，其中长三角跌幅修复最为显著，四季度同比下滑16%。 图表10：五大城市群宅地供应四季度均出现冲量的趋势（万方） 二、土地成交总览：整体逐步接近底部，重点城市群有所好转 2.1、2024年宅地成交量规模持续减少，但同比跌幅并未明显扩大 宅地总成交量近四年持续下降，在2020年达到117516万方后，2024年下降到38415万方，同比-22.9%，相比高峰已调整67.3%。从月度的数据来看，上半年多数月份同比跌幅超过40%，直到四季度随着市场预期改变，房企入市意愿提升，成交量同比跌幅显著收窄，四季度同比跌幅收窄至13.8%。 图表11：宅地总成交量连续四年持续下降 图表12：2024年的宅地每月成交量较往年整体下滑 2.2、各城市能级成交情况：一二线城市成交跌幅扩大，三四线同比有所修复 一线城市连续三年成交量持续下降，成交量高峰期为2021年的4875万方，2024年下降到1373万方，同比-39.1%。二线城市连续四年成交量持续下降，成交量高峰期为2020年的46858万方，2024年下降到12892万方，同比-28.5%。三四线城市年度成交量连续四年持续下降，从2020年的66478万方，下降到2024年的24151万方，累计下滑63.7%。 从同比的变化趋势来看，一二线城市在经历2023年同比跌幅修复之后，进入2024年跌幅再度扩大；三四线城市由于2021-2023年调整充分，2024年同比跌幅显著收窄。 图表13：一线城市连续三年成交量持续下降 图表14：2024年一线城市月成交量四季度快速冲量 图表15：二线城市连续四年成交量持续下降 图表16：2024年二线城市月成交量同比波动较小 图表17：三四线城市近三年成交量同比跌幅收窄 图表18：2024年三四线城市月成交量同比前低后高 2.3、各城市群成交情况：环渤海与珠三角跌幅小于其他城市群 从成交体量上来看，中西部城市成交量最大，2024年成交量为14424万方，同比-27.6%，东北城市群成交量最低，2024年成交量为891万元，同比-25.2%。从同比变化情况来看，环渤海与珠三角城市群2024年同比跌幅相较2023年显著缩小，两者分别为-8.5%和-9.3%。考虑到当前房企的拿地策略进一步收缩到核心城市中，未来重点城市群的跌幅有望相比整体表现更为良好。 从月度成交情况来看，2024年前三季度各城市群均面临较大下行压力，其中长三角和珠三角前三季度同比下滑超过30%。但随着四季度销售明显好转，房企拿地热情回升，重点城市土地成交显著升温，四季度珠三角土地成交同比上涨16.8%。 图表19：各城市群近五年成交量均持续下降（万方） 图表20：各城市群月度成交量周期性波动，总体呈下降趋势（万方） 2.4、土地成交楼面均价总览：价格有所回落 近十年宅地成交楼面均价整体呈上升趋势，2024年的成交楼面均价为5425元/方，同比-6.2%，整体回归到2021年的水平。过往成交楼面均价的波动性基本上与当年的溢价率比较匹配，反映当下土地供应质量以及市场溢价的意愿相对较低。 图表21：2024年宅地成交楼面均价略微下降 2.5、各城市能级成交楼面均价情况：一线城市仍然保持上涨趋势 行业下行不改一线城市土地成交楼面均价上行趋势。一线城市宅地成交楼面均价从2021年逐年上升，2024年达到29527元/方，同比+22.3%；二线城市和三四线城市近八年的成交楼面均价保持稳定水平，2024年分别为6988元/方和3221元/方，同比为-8.2%和-1.4%。房价趋势也反映了当下市场对不同城市的定价出现明显差异，核心城市集中的一线城市价格并未受到市场冲击而下滑。 图表22：宅地成交楼面均价一线城市远高于其他城市（元/方） 2.6、各城市群成交楼面均价情况：2024年均下滑，跌幅相差较小 在五大城市群中，珠三角和长三角区域城市的成交楼面均价近年始终保持前两位，且远远高于其它城市群。2024年，珠三角宅地成交楼面均价为7631元/方，同比-9.2%；长三角宅地成交楼面均价为7654元/方，同比-6.1%。东北部和中西部城市的成交楼面均价位于后两位，2024年的宅地成交楼面均价分别为2802元/方和3052元/方，同比为+0.1%和-7.9%。2024年，五大城市群中，除东北部城市群，其它城市群的成交楼面均价均有小幅下降，不同城市群间相差较少。 图表23：珠三角和长三角区域城市成交楼面均价远高于其它城市群（元/方） 2.7、流拍率情况：供应质量提升下流拍率有所回落 2024年流拍率数据在供应减少的背景下有所回落。2024年全国土地流拍率为13.0%，相比2023年下滑3.7%。考虑到目前部分城市库存处于高位，地方政府为缓解供给过剩的压力，