房企盈利与销售成本分化，到底谁是利润王

龙头房企净利润率下滑趋势：2021年至2024年上半年，全国典型龙头房企（保利发展、中海地产、绿城、万科）净利润率平均值逐年递减，分别为8.6%、7.2%、5.4%、3.2%。
中海地产盈利能力领跑：近4年平均净利润率13.4%，2024年上半年保持11.4%。其优势在于一线城市项目布局（占62.7%）、商业物业增长（同比增长19.8%）、融资成本低（加权平均3.5%）及优中选优的投资拓展。
保利发展盈利能力强劲：近4年平均净利润率6.2%，2024年上半年小幅回升至5.3%。其转型调整能力强，2023年聚焦核心城市优质项目，38城拓展拿地金额占比99%。
绿城逆势增长：2021年至2024年上半年营业收入分别为1002亿元、1272亿元、1314亿元、696亿元，逆势提升。2024年上半年销售回款率103%，高能级核心城市市场地位巩固，但新增项目成本增加导致上半年净利润率降至2.9%。
万科利润率最低且亏损：2024年上半年净利润亏损99亿元，净利润率亏损6.9%。亏损原因包括开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、非主业投资亏损及资产交易价格低于账面值。

保利发展与绿城销售支出占比下降：保利发展2021年至2024年上半年销售支出/营业支出占比分别为3.5%、3.4%、3.0%、2.7%；绿城分别为3.5%、2.8%、2.4%、1.9%。主要得益于灵活高效的销售节点把控（保利）和产品品质提升及数智化营销（绿城）。
中海销售支出占比上升：2021年至2024年上半年分别为2.0%、2.8%、2.6%、3.1%，2024年上半年因市场疲软去化压力加大，销售佣金和渠道费支出增加。
万科销售支出先降后升：2023年销售支出占比降至1.6%，但2024年上半年继续创新数智化营销，开展直播4.9万场，客户登记14.9万组。