房地产行业与智利金融稳定性风险：智利

智利房地产行业与金融稳定性风险 智利 奥田辰司SIP/2025/011 国际货币基金组织选定问题论文集由国际货币基金组织（IMF）工作人员编制背景文件，用于定期咨询成员国它基于可用的信息。该论文完成于2025年1月16日。也作为IMF国家报告No 2025/038单独发布。 2025二月 西半球部门国际货币基金组织选定的议题报告安德烈亚·沙赫特授权分发至2025年2月房地产部门及智利金融稳定风险报告编制：大塚辰司* 国际货币基金组织选定问题报告由国际货币基金组织工作人员编制，作为与成员国定期磋商的背景文件。本报告基于2025年1月16日完成时的可用信息。此论文还作为国际货币基金组织国家报告No 2025/038单独发布。 摘要：智利房地产行业最近经历了调整，这增加了tor，但整体系统仍具有弹性。在基线情况下，房地产市场是 金融部门预期风险适度恢复，且多个因素降低信用风险。当前金融部门的缓冲看来总体充足，以吸收高长期利率和房地产危机尾部风险的冲击。尽管如此，监管者应密切监控这些风险，不断缩小数据差距，并继续扩展压力测试模型，以全面捕捉房地产特有的风险因素。 推荐引用：tatsushi, Okuda. 智利房地产行业与金融稳定性风险。国际货币基金组织选定问题论文（SIP/2025/011）。华盛顿特区：国际货币基金组织。 精选问题论文 智利房地产行业与金融稳定性风险 智利 由奥村智史编制 智利 精选议题 2025年1月16日 批准通过西半球部门 由绪方隆（MCM）编制。 目录 房地产部门及金融稳定风险在智利 A. 引言B. 房地产领域的发展C. 信用风险D. 金融机构的准备情况E. 监管与监督框架F. 综合风险评估和政策建议 箱体 1. 住房投资和房价的结构分析 ________________________7 1. 银行业准备情况____________________________________________________ 19图表 附件 I. 智利住房财富效应_____________________________________________________ 26II. 投入产出联系与部门间溢出效应 _______________________________ 29 参考文献____________________________________________________________________________ 31 房地产领域与智利金融稳定性风险1 智利房地产部门最近经历了调整，这增加了金融部门的风险，但总体上系统对这类风险依然具有韧性。在基线情景下，预计住宅房地产市场将适度复苏，因为过去降低的货币政策利率逐渐传导至该行业，且全球金融状况宽松；较弱办公楼细分市场也出现了复苏的初步迹象；且多项因素减轻了信贷风险。如果风险变为现实，如长期利率持续高位和商业房地产市场疲软的结构性变化，金融部门目前拥有的缓冲似乎足够广泛吸收此类压力，以及房地产危机尾部风险的压力。然而，监管者应密切监控这些风险，持续推进缩小数据缺口（商业房地产价格指数），并继续扩展压力测试模型，以全面捕捉房地产特有的风险因素。 A. 引言 1. 投资者自疫情以来一直认为智利房地产行业较为疲弱。 在疫情之前，建筑和房地产行业的股价与其他行业紧密跟踪。然而，自2021年中以来，它们的股价却落后于整个经济。 2. 智利房地产行业在经济中占有显著地位。 建筑行业占名义GDP的约6%，约占全部就业的8%，反映了其劳动密集型的特性。2房地产行业对名义GDP的贡献甚至略高（约8%），但其占总就业的份额仅为1%。与区域同行相比，建筑行业相对于经济的规模大于区域和经合组织（OECD）同行，这与智利建筑公司在该地区拥有较大影响力的实际情况相符，而房地产行业的份额与区域同行相似，但略小于经合组织同行。 3. 智利金融部门对房地产行业有显著的暴露。抵押贷款占银行贷款组合的大约30%，而建筑和房地产行业分别占本地资金企业商业贷款的10%和20%。3尽管银行逐渐减少了对这些公司的风险敞口。其中大部分贷款与住宅房地产相关，而非商业房地产。生命保险公司的风险敞口现在达到约28%，其中8%为房地产投资，主要投资于商业房地产，如办公楼和购物中心，8%为租赁，剩余的10%为抵押贷款。4他们同时作为房地产基金的 主要投资者，但其投资组合中的金额有限。 智利 4. 在总体上，房地产行业的进展可能对金融稳定产生影响。第一条渠道是直接渠道或部分均衡效应。具体来说，a)与房地产活动相关的借款人违约概率（PD）增加，以及b)由于房地产抵押物价值的变动导致的违约损失率（LGD）增加，可能导致更高的信用成本，最终损害银行的资本，除非有缓解因素（例如，充足的准备金和抵押品要求）。第二条渠道是间接渠道或一般均衡效应，涉及与房地产相关的业务对宏观经济和一般借款人违约概率的反馈。在这种情况下，除了第一轮效应外，还可能发生潜在的反馈循环。文献中指出的具体渠道在需求方面包括，a)住房财富对消费的影响（坎贝尔和科科（Campbell and Cocco）2007;Iacoviello and Neri 2010;Aladangady 2017;Guren等人，2021年)以及b）金融加速器（净资产）在投资方面的渠道伯南克、格特勒和吉尔克里斯特 1996,1999并且克利斯滕森和迪布（2008）此外，在供应方面，中间商品需求中的投入产出联系可能是反馈的来源。在此背景下，国际货币基金组织（IMF）过去发布的全球金融稳定报告（）国际货币基金组织2019年并且2021) 专注于该领域。 本研究考察了智利房地产行业的风险、金融部门对风险的抵御能力以及监管机构的监管工具箱。5它建立在智利中央银行（BCCh）和国际货币基金组织（IMF）的先前工作基础之上，例如BCCh的金融稳定报告（例如，Box IV.1 2011H2，Box IV.1 在2012H1，第四章在...）2018下半年),分析了住宅房地产部门的财务稳定性影响、该部门的发展情况以及银行对相关风险的准备情况，以及2023年第四条款工作人员报告（国际货币基金组织 2024 年在金融领域中的漏洞。 B. 房地产行业的发展 住宅房地产业 6. 智利 homeownership 约为 60%。这略低于经合组织平均水平（约70%），但与区域同侪相当（）。BCCh的2018H2 FSR)在住房供应结构方面，大约三分之二为房屋，三分之一为公寓，其中超过一半集中在圣地亚哥。与经合组织成员国相比，尽管政府向购房者提供的补助金占GDP近0.5%，超过了经合组织平均水平（数据截至2022年），但抵押贷款在购买房屋时使用频率较低。经合组织可负担住房数据库). 7. 疫情过后，需求停滞导致房屋供应过剩。住宅销售，无论是房屋还是公寓，都出现了停滞，而供应量相应增加了相当于3-4年典型销售的量，尽管最近开始缓慢下降。6因此，（实际）房价适度下降，且尚未恢复到2021年的峰值水平。7随着租金价格也下降，住房需求恢复可能需要时间。8在这个背景下，政府实施了支持住房的项目。9 7房价在2021年之前的持续上涨似乎部分是由强劲的需求、为满足房屋质量、安全和可持续性方面的监管要求而增加的成本，以及2021-22年期间材料和劳动力成本的上涨所驱动的。 8本文所使用的租金指数是边际租金指数，由...开发而成。Córdova et al. (2023)由中国中央银行提供，确保了房屋价格指数和房租指数在（边际）价格之间的比较的一致性。作者感谢中央银行提供的数据。注意，智利的房屋价格、房屋和办公房租以及抵押贷款通常以增强货币单位（UF）为货币，按通货膨胀指数编制。增强货币单位是一个通货膨胀指数账户单位，由中国中央银行计算并公布，并且授权银行以本国货币进行信贷业务定价。有关计算细节，请参阅。BCCh的文件. 智利 8. 在基线情景下，预计市场将适度恢复，因为近期货币政策利率的削减将逐渐传导到抵押贷款利率和全球金融状况。 (轻松。基于估计DSGE模型的住房投资与价格分解Iacoviello and Neri 2010), 表示当前的股价和投资调整与提高的按揭利率，由于利率波动引起，可能反映了全球金融状况。(参见框1)。智利的抵押贷款利率与长期利率紧密正相关，后者取决于以下因素...仅货币政策的（当前和预期）利率路径，而且也受全球长期趋势的影响。利率。因此，可以预计市场将适度复苏，随着全球金融...条件放宽，也得益于过去货币政策利率削减的传导效应。 箱1. 房地产投资和房价的结构性分析 住房投资和房价的周期性波动被分解为结构性冲击的贡献，基于估计的宏观经济模型。特别是，由包含住房部门的动态随机一般均衡（DSGE）模型——拉克维耶洛和内里（2010）—适合2002年第1季度至2024年第1季度（附件I）的智利数据。实际房地产投资和实际房价趋势的偏差分解为结构性冲击的贡献，包括对抵押贷款利率的冲击。1 估计结果表明，当前调整可由抵押贷款利率冲击的贡献来解释。文本图表显示了分解结果，将结构性冲击分为两类：抵押利率冲击和其他冲击。在住房投资和房价方面，抵押利率冲击在金融危机前和2022年后产生了负面影响，而在金融危机和疫情期间则支持了这些变量。重要的是，从2021年到2023年抵押利率冲击贡献的变化完全解释了住房投资和房价的下降。 1/ 房贷利率的冲击代表了名义房贷利率与估计的泰勒规则之间的偏差，这表明了房贷利率的变化，这些变化是国内宏观经济条件之外的因素（扣除独立同分布冲击和持续冲击的贡献）。虽然原始模型使用短期（30天）利率作为家庭购买房屋的资金成本，但这种估计将短期利率替换为房贷利率，并将独立同分布的货币政策冲击和通胀目标冲击视为独立同分布和持续的房贷利率冲击，分别。这种调整使得模型能够捕捉货币政策利率与房贷（长期利率）之间的弱联系，以及货币政策利率与长期利率之间关系的潜在结构变化，尤其是在养老金基金提取和随后的资本市场深度下降之后。 智利 房价似乎并未出现失调现象。真实房价与标准偏差度量，房价与收入比和房价与租金比10过去十年中持续增长，直到大流行爆发，此后分别有所缓和并稳定下来。11在过去三年、五年和七年里，直至2021年第四季度实际房价峰值，这些变量的累计增长仍然小于经历过房地产不平衡和市场危机的国家。具体来说，智利在过去五年中的房价收入比和房价租金比累计增长大约是其危机前房地产危机国家中位五年的增长的一半。加拿大银行2010年上半年的金融稳定报告（第3章）发现，40%以上的房价增长可以由宏观金融因素解释，包括家庭收入、GDP增长、抵押贷款利率以及IPSA股票指数（类似的结果也见下文）。Idrovo-Aguirre et al. (2021),theBCCh的2018年第二季度财务状况表，并且，BCCh的2024年第二季度财务状况报告(盒II.1)，包括人口变量和建设成本的作用)。 10智利的房价与租金比率是通过将智利中央银行（BCCh）发布的总体（边际）房价指数除以由其开发的边际租金指数计算得出的。Córdova et al. (2023)由BCCh提供。Córdova et al. (2023)也按物业类型和地区显示房价与租金比率。租金收益率（年租金与房价比率）曾与抵押贷款利率平行变动，直到最近长期利率的上升（BCCh 2024). 11智利房价相对于租金价格的上涨，直至2021年，可能归因于较低的抵押贷款负担率（本金偿还和利息支付）与租金负担率之比，这是由于抵押贷款的平均到期期限较长（约25年）以及抵押利率的持续下降。根据经合组织可负担住房数据库截至2017年，按可支配收入比例计算，抵押贷款负担和租金负担（私人市场和补贴租金）的中位数分别为15%和24%。 商业房地产 10. 自从疫情以来，办公室需求有所下降；然而，最近有迹象表明正在逐渐恢复。根据BCCh的FSRs中