宏观研究-【宏观专题】收储，启动？

宏观专题2025年02月17日 【宏观专题】 收储，启动？ ❖核心观点 华创证券研究所 近期，广东省内多地公示拟使用专项债回购存量闲置土地。据不完全统计，共有13城发布公告；涉及土地99宗、254亿元；拟回购土地多为宅地；被收购方多为国企；土地出让时间多在2020-2023年；整体收储金额/拿地金额为89%。 证券分析师：张瑜电话：010-66500887邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 其他省市，虽然已有部分省市发布过土地征集公告，但目前尚未看到实质性进展，另外值得注意的是，土储专项债并非全部用于存量土地收购，例如北京，拟于2月18日发行土储专项债，但主要投向一级土地开发。 证券分析师：陆银波电话：010-66500831邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 往后看：1）当前已发布公示的城市，其公示项目仍需审批，最终收购金额尚不确定；2）全国而言，能否放量仍需观察，实践中仍有堵点；3）土储专项债客观上会占用用于项目建设的专项债额度。 ❖Q1：发生了什么？ 联系人：韩港邮箱：hangang@hcyjs.com 春节后，广东省内多地密集发布拟回购存量闲置土地的公示。据不完全统计，截至2月14日，13城发布相关公示、共涉及拟回购土地99宗、拟回购总金额254亿元。其中回购规模较大的，主要是惠州（包括其下属区县），拟回购土地38宗、总额110亿元，其次是珠海，共11宗、41亿元。 相关研究报告 此前，虽然部分省市也曾发布过相关内容，但主要为征集公告，而此次广东省多城市密集发布拟回购公示、引发市场关注。 《【华创宏观】美欧央行分化加大，强美元暂难缓解——全球货币转向跟踪第6期》2025-02-13《M1同比为什么转负？——新的三分法定量归因》2025-02-07《【华创宏观】特朗普关税的七大估算》2025-02-04《【华创宏观】找寻出口商品的“稳定之星”——出口扫描系列·变局篇》2025-01-14《【华创宏观】数据真空期里的十大关注——政策请回答系列三》2024-12-31 ❖Q2：钱从哪儿来？ 主要为专项债资金。去年11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，允许专项债用于回购存量土地。当前各城市的公示也均以该文件为依据。今年1月广东省财政厅厅长也提及“对于实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策，广东正在积极研究推进，争取政策尽快落地见效”。 体量有多大？在我们统计的样本中，广东省拟回购总金额254亿元，据广东省财政厅，“2024年我省争取到中央新增专项债券额度5085亿元”，即拟回购金额占到新增专项债额度的254/5085=5 %。 ❖Q3:拟回购的土地有何特征？ 一是从土地性质看，以住宅用地为主，占50%，其他类型均有涉及。 二是从被回购方性质看，主要是国企。在48宗案例中，被回购方为国企的，有45宗。为何以国企为主？据克而瑞的分析，“土地储备中心只接受净地交付，要求房企手中的存量闲置土地没有任何质押、抵押等情况…已经出险的民营房企很难筹集到足够的资金解押土地；资金实力较为雄厚的央企和地方国企则可以通过调配资金来解押土地，从而实现土地变现的目的。” 三是从出让时间看，多集中在2020年后。在90宗样本中，2020年后拿地的，共计79宗、占比88%。究其原因，可能与2020年来城投“超额拿地”、且大量闲置有关，详见正文。 ❖Q4:如何定价？ 此前，自然资源部明确的定价规则为“Min{企业拿地成本，土地评估价格}，并适度下调”。 从当前样本看，收储整体的折扣率（收储金额/拿地金额）为89%。其中最低的来自广州，为52%。但也有部分地块的收储价格>拿地价格，可能存在统计原因，据中指，拿地价格仅为首次成交价格，部分地块存在调整容积率等原因而补缴地价的情况，该部分成本未被考虑。 ❖Q5:除广东外，其他省市有何进展？ 一是从官方的政策文件看，2024年底以来，四川江安、河南开封等多地发布征集公告，但目前尚未看到后续进展。 二是从实际发行数据看，据wind，2025年截至2月16日，土储专项债发行额仍为0。值得注意的是，并非所有的土储专项债都用于回收存量闲置土地。2月11日，北京市发布《关于公布2025年2月18日发行政府债券信息披露文件的通知》，其中部分资金用于土地储备领域，但仔细翻看其项目投向，发现该部分专项债主要是用于“土地一级开发”，即在土地出让前，对土地进行整理、投资、开发的过程，并非收购存量闲置土地范畴。 三是棚户区改造专项债继续发行，但同比有所减少，据wind统计，2025年截至2月16日，棚户区改造专项债共计发行40.4亿元，但同比有所减少，2024年1月1日-2月16日，棚改专项债共发行150.3亿元。 ❖Q6:后续怎么看？ 对于已发布拟回购公示的城市而言，按照2024年11月自然资源部《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，“…经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认”，即当前拟收购土地仍需审批、确认，最终收购金额尚不确定。 对于全国而言，能否放量仍需观察。据中指研究院“地方收购存量土地依然存在多项难点，经过调研，难点主要包括专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调等因素导致部分地方政府参与积极性不足；收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低，同时当前收购标的物更集中在地方国企，也较难调动其他类型企业的积极性等”。 此外，土储专项债占用的是新增专项债额度，客观上会对用于项目建设的专项债额度形成分流。 ❖风险提示：政策内容整理不完备、政策力度超预期。 投资主题 报告亮点 本文关注近期广东省公布的拟回购存量土地的相关信息，包括金额、被收储对象、收储金额、拟回购地块出让时间等，基于这一模式，我们进一步对其他省市能否扩围、全国后续展望进行分析。 投资逻辑 本文通过QA的形式分析回购存量土地的6个问题，前四个问题是广东市实践的相关信息、规模与收购价格。第五个问题关注除广东外其他省市进展。第六个问题对全国层面进行展望。 目录 存量土地收购的六个问题.................................................................................................6 Q1：发生了什么？............................................................................................................6Q2：钱从哪儿来？............................................................................................................7Q3：拟回购的土地有何特征？........................................................................................8Q4：如何定价？................................................................................................................9Q5：除广东外，其他省市有何进展？..........................................................................10Q6：后续怎么看？..........................................................................................................11 图表目录 图表1拟收购金额较大的，主要是惠州.............................................................................6图表2除广东省外，此前部分省市也曾发布回购存量土地的公告.................................6图表3此前政策已允许专项债用于回购存量闲置土地.....................................................7图表4按土地性质划分：以宅地为主.................................................................................8图表5按企业性质划分：以国企为主.................................................................................8图表6按拿地时间分布：主要集中在2020年-2023年.....................................................9图表7 2020年后，城投开始“超常规”拿地.........................................................................9图表8 2021-2024M5拿地项目中，城投开工率仅2成......................................................9图表9多数地块成交价低于初始拿地价格.......................................................................10图表10土储专项债，2018-2019年一度超过6000亿元.................................................11图表11北京市近期公告的土储专项债，多用于一级土地开发......................................11 存量土地收购的六个问题 近期广东省多地密集公示，拟使用专项债回购存量闲置土地，引发市场关注。本文关注6大问题： Q1：发生了什么？ 春节后，广东省多地密集发布拟回购存量闲置土地的公示。据我们不完全统计，截至2月14日，13城发布相关公示、共涉及回购土地99宗、拟回购总金额254亿元。 目前发布拟回购公示的，均隶属广东省，其中回购规模较大的，主要是惠州（包括其下属区县），合计宣布拟回购土地38宗、金额110亿元，其次是珠海，拟回购土地11宗、41亿元。 此前，虽然部分省市也曾发布过回购公告，但主要为征集公告，例如2024年12月江西吉安发布《吉安市自然资源局关于公开征集收回收购市中心城区存量闲置土地公告》，公开征集市中心城区范围内的存量闲置土地，而此次广东省多城市密集发布拟回购公示、引发市场关注。 资料来源：克尔瑞，中指研究院，各地方政府自然资源局，华创证券 Q2：钱从哪儿来？ 主要为专项债资金，此前政策已密集宣导。去年11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，允许专项债用于回购存量土地。当前各城市的公示也均以该文件为依据。今年1月广东省财政厅厅长也提及“对于实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策，广东正在积极研究推进，争取政策尽快落地见效”。 体量多大？在我们统计的样本中，广东省拟回购总金额254亿元，据广东省财务厅，“2024年我省争取到中央新增专项债券额度5085亿元”，即拟回购金额占到新增专项债额度的254/5085=5%。 Q3：拟回购的土地有何特征？ 一是从土地性质看，以住宅