Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (ARI) 是一家以美国联邦所得税法规定为房地产投资信托 (REIT) 进行纳税的公司，主要业务是发起、收购、投资和管理商业第一抵押贷款、从属融资和其他商业房地产相关债务投资。这些资产类别被称为其目标资产。
ARI 由 ACREFI Management, LLC (ACREFI) 管理，ACREFI 是 Apollo Global Management, Inc. (Apollo) 的间接子公司，是一家全球性高增长另类资产管理公司。ACREFI 拥有经验丰富的团队，在商业房地产融资交易的结构和评估方面拥有丰富的经验。ARI 受益于 Apollo 的全球基础设施和运营平台，通过该平台，ARI 能够获取、评估和管理其目标资产的投资机会。
ARI 的主要业务目标是获取目标资产，以向股东提供有吸引力的风险调整回报，主要通过股息和其次通过资本增值来实现。截至 2024 年 12 月 31 日，ARI 持有约 67 亿美元的商业抵押贷款组合和 4 亿美元的从属贷款和其他贷款资产。截至 2024 年 12 月 31 日，ARI 通过 secured债务安排、76.13 亿美元的优先担保期限贷款 (Term Loans) 和 50.0 亿美元的 4.625% 优先担保票据 (2029 Notes) 为其投资组合提供融资。此外，截至 2024 年 12 月 31 日，ARI 还持有 7.5 亿美元的房地产资产和 3.277 亿美元的相关融资。
ARI 的投资策略是获取有吸引力的风险调整回报，主要通过股息和其次通过资本增值来实现。ARI 针对的目标资产是位于美国和欧洲的机构质量房地产，其评估包括对压力下的现金流、债务收益率、债务偿还覆盖率、贷款价值比、物业质量和市场及子市场动态的关注。ARI 还会利用机会性定价错位，从困境卖家或困境资本结构中获利。
ARI 的融资策略是使用借款作为其融资策略的一部分，除了通过公开发行其股权和债务证券筹集资金外。ARI 认为，其使用的杠杆率与其保持总借款在谨慎范围内是一致的。在利用杠杆时，ARI 旨在提高股本回报率，同时限制利率风险。一般来说，ARI 会用 2.0 到 3.0 倍的杠杆为其抵押贷款提供资金，并且一般不会为其从属贷款和 其他贷款资产提供资金，因为它们具有内在的结构性杠杆。
ARI 的公司治理结构由一个由多数独立董事组成的董事会组成。审计委员会、补偿委员会和提名及公司治理委员会全部由独立董事组成。为了培养最高标准的道德和行为标准，ARI 采用了商业行为守则和道德规范以及公司治理指南，涵盖了适用于所有董事和高级管理人员的广泛业务实践和程序。
ARI 在竞争激烈的投资机会市场中运营，未来的竞争可能会限制其获取理想的目标资产或处置目标资产的能力，并可能影响这些证券的价格。ARI 受到与政府干预经济和金融体系或金融市场监管改革相关的远距离政府干预或监管改革可能产生的意外后果和市场扭曲的风险。失去 1940 年法案的注册可能会对 ARI 产生不利影响。
ARI 的融资和套期保值也面临风险。ARI 的融资渠道可能受到限制，从而影响其潜在地提高回报的能力。ARI 可能在其融资策略中增加杠杆率，这会使其面临更大的损失风险。此外，ARI 可能无法遵守其债务协议中规定的契约，这可能会影响其根据其融资安排借款的能力，并/或导致债务加速到期。
ARI 的资产也面临风险。ARI 可能无法实现其资产的加权平均所有收入，这可能导致未来的回报显著低于预期。ARI 的资产缺乏流动性，这可能对其业务产生不利影响，包括其评估和出售资产的能力。ARI 获取或发起的商业抵押贷款和其他商业房地产相关贷款可能面临拖欠、没收和损失，任何或所有这些都可能导致 ARI 损失。
ARI 与管理层的 relationship也面临风险。ARI 与 Apollo 之间的各种利益冲突可能会导致不符合股东最佳利益的决策。ARI 依赖于管理层及其关键人员才能取得成功，并且依赖于他们获取 Apollo 的投资专业人士和合作伙伴。如果管理协议终止，或者如果关键人员离开管理层或 Apollo 的雇佣或以其他方式变得不可用，ARI 可能无法找到合适的管理层替代者。
作为 REIT，ARI 的税收待遇可能发生变化。如果 ARI 未能保持其 REIT 资格或成为 1940 年法案的注册公司，则 ARI 将面临美国联邦所得税，这将减少可用于分配给股东的现金金额。合规 REIT 要求每年至少将 90% 的 REIT 应税收入分配给股东，这可能会限制 ARI 的增长能力。即使 ARI 成为 REIT，也可能面临某些税收负债，这些负债会减少其现金流。
