房地产开发行业周报2025W5-6：如何展望地产板块春季行情？

复盘历年春节假期后至两会召开前夕，多数年份地产板块股价会有所异动，伴有一定超额收益，建议2025年提前布局。这段时间区间通常在每年1月底/2月中上旬-3月上旬。我们统计了2016-2024年的9年时间春季躁动的结果，从板块绝对涨幅来看，A股地产板块有7次上涨，占比78%；H股地产板块有5次上涨，占比56%。从板块相对收益来看，A股地产板块有5次出现超额收益，占比56%；H股地产板块有7次出现超额收益，占比78%。进入2025年，我们依然强调政策才是第一层级需要重视的事情，而核心城市未来的销售企稳是第二层级需要重视的事情，也因此强调重视每一次大的会议窗口期，在窗口期积极参与行情。短期地产板块有以下几方面催化，一是深圳国资人员接管万科参与管理，提振了投资者的情绪。二是机构地产持仓比例在历史低位，部分地产板块股票回调至2024年924附近。三是3月将召开两会、以及4月将召开政治局会议，大会前夕市场对政策的期待或再起。四是市场对销售是否有小阳春关注度较高。综上，我们建议提前布局、参与本轮春季行情。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.7%，领先沪深300指数0.67个百分点，在31个申万一级行业排名第14名。 新房：受春节假期影响，本周30个城市新房成交面积为49.5万平方米，环比下降14.3%，同比下降57.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为9.8万方，环比+20.9%，同比-51.0%；样本二线城市为24.5万方，环比-8.4%，同比-59.4%；样本三线城市为15.2万方，环比-33.6%，同比-56.1%。 二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计65.7万方，环比增长88.8%，同比下降4.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为17.0万方，环比79.9%；样本二线城市为41.2万方，环比104.5%；样本三线城市为7.5万方，环比43.9%。 信用债：因春节假期，W5（1.27-2.2）共发行房企信用债1只，环比减少10只；发行规模共计11.11亿元，环比减少116.89亿元，总偿还量38.94亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-27.82亿元，环比减少73.61亿元。因春节假期，W6 2.3-2.9）无信用债发行。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.如何展望地产板块春季行情？ 复盘历年春节假期后至两会召开前夕，多数年份地产板块股价会有所异动，伴有一定超额收益，建议2025年提前布局。这段时间区间通常在每年1月底/2月中上旬-3月上旬，持续半个月至一个月左右的交易时间。我们统计了2016-2024年的9年时间春季躁动的结果，从板块绝对涨幅来看，A股地产板块有7次上涨，占比78%；H股地产板块有5次上涨，占比56%。从板块相对收益来看，A股地产板块有5次出现超额收益，占比56%；H股地产板块有7次出现超额收益，占比78%。进入2025年，我们依然强调政策才是第一层级需要重视的事情，而核心城市未来的销售企稳是第二层级需要重视的事情，也因此强调重视每一次大的会议窗口期，在窗口期积极参与行情。短期地产板块有以下几方面催化，一是深圳国资人员接管万科参与管理，提振了投资者的情绪。二是机构地产持仓比例在历史低位，部分地产板块股票回调至2024年924附近。三是3月将召开两会、以及4月将召开政治局会议，大会前夕市场对政策的期待或再起。四是市场对销售是否有小阳春关注度较高。综上，我们建议提前布局、参与本轮春季行情。 图表1：历年春季行情地产板块涨幅 图表2：历年春季行情地产板块超额收益 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为2.7%，领先沪深300指数0.67个百分点，在31个申万一级行业排名第14名。本周上涨个股共98支，较上周增长64支，下跌股数为16支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为ST新梅、中洲控股、卧龙地产、世荣兆业、银亿股份，涨幅分别为23.9%、13.6%、13.0%、12.9%、12.3%。跌幅前五为*ST松江、粤宏远A、中国国贸、祥源文化、*ST匹凸，跌幅分别为-75.8%、-18.7%、-5.4%、-4.1%、-3.6%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨32支，较上周增长14支，涨幅位居前五的为融信中国、远洋集团、建业地产、荣盛发展、世茂集团，涨幅分别为16.4%、14.2%、11.1%、10.9%、9.5%。跌幅前五为时代中国控股、碧桂园、佳兆业、绿景中国地产、金地商置，跌幅分别为-9.5%、-5.7%、-3.9%、-2.8%、-1.9%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前五个股A股为人民币元，H股为港元） 图表10：本周重点房企跌幅前五个股H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交商品住宅口径） 受春节假期影响，本周30个城市新房成交面积为49.5万平方米，环比下降14.3%，同比下降57.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为9.8万方，环比+20.9%，同比-51.0%；样本二线城市为24.5万方，环比-8.4%，同比-59.4%；样本三线城市为15.2万方，环比-33.6%，同比-56.1%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 2月累计新房成交面积方面，样本30城共计49.5万方，同比-70.0%；一线城市为9.8万方，同比-68.0%；二线城市为24.5万方，同比-71.8%；三线城市为15.2万方，同比-67.8%。从今年累计6周新房成交面积同比看，样本30城共计1037.8万方，同比-2.6%； 一线城市为274.7万方，同比5.9%；二线城市为494.9万方，同比-11.7%；三线城市为268.2万方，同比9.3%。其中一线城市中，北京-46.0%）、上海5.0%）、广州52.0%）、深圳103.4%）。 图表15：样本30城历年新房周度成交万方，4周移动平均） 图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪 3.2二手房成交商品住宅口径） 本周14个样本城市二手房成交面积合计65.7万方，环比增长88.8%，同比下降4.1%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为17.0万方，环比+79.9%；样本二线城市为41.2万方，环比+104.5%；样本三线城市为7.5万方，环比+43.9%。年初至今累计二手房成交面积为972.1万方，同比增长12.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为407.3万方，同比+22.1%；样本二线城市为450.9万方，同比+11.6%；样本三线城市为113.9万方，同比-10.7%。 图表17：近6月样本城市二手房成交面积及同比 图表18：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比 图表19：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比 图表20：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比 图表21：样本14城历年二手房周度成交万方，4周移动平均） 图表22：样本14城二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，因春节假期，W5 1.27-2.2）共发行房企信用债1只，环比减少10只；发行规模共计11.11亿元，环比减少116.89亿元，总偿还量38.94亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-27.82亿元，环比减少73.61亿元。因春节假期，W6（2.3- 2.9）无信用债发行。 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表24：W5房企债券发行以债券评级划分 图表25：W5房企债券发行以债券类型划分 图表26：W5房企债券发行以期限划分 图表27：W5房企融资汇总1.27-2.2） 5.本周政策回顾 图表28：地方性政策及消息1.26-2.8） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线（+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等； 3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；5）中介：贝壳。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。