写字楼租户市场概况

本期（总17期）全球写字楼租赁成本报告中，我们对全球138个国家甲级写字楼的租赁成本进行了前景展望和分析。所覆盖市场较去年新增12个。 2014年2月25日 未来两年，我们预测全球甲级写字楼租赁成本将温和增长2%，略低于全球通胀率（参见图1）。然而，这一全球趋势存在例外情况：在大部分亚洲市场以及其他特定市场如伦敦和旧金山，经济复苏将刺激租赁需求上升，导致成本增长高于全球通胀水平。此预测基于我们对全球写字楼市场的历年观察与回顾，包括2013：全球租赁成本实际增长2%，远低于3%的通胀率。 目录 简介2第一部分－全球排名3第二部分－全球概览5第三部分－空间使用效率7第四部分－甲级和非甲级写字楼9第五部分－区域评论10 2013年，全球写字楼租赁成本最昂贵的两个市场－伦敦和香港之间的差距进一步拉大。在伦敦，旺盛的需求推升租金上涨，而成本削减措施则拉低了香港中环租金。另一方面，中国和印度的二线城市继续提供全球最便宜的办公空间。 为评估企业的租金负担能力，我们首次采用了各大市场的最优租赁成本与其经济生产力的对比研究。总体而言，高生产力市场的租赁成本也会更高，事实上大多数地区的市场表现都体现了这一规律。但环顾全球，美国许多市场却能够以低租赁开支实现高经济生产力，因此脱颖而出。 作者Milena Kuljanin租户研究部+ 44 (0)20 3296 2305milena.kuljanin@dtz.com 不论其所处地理区域，全球大多数租户都能够通过实施高效的办公策略来积极管理调整所占的面积，进而抵销租赁成本的上升。如果租户根据当地市场办公面积通行惯例调整其空间使用标准，则可实现成本减省。从图1可以看出，亚洲的办公面积使用通行标准较低，表明其整体空间使用效率较高。另一方面，欧洲和美国租户在空间使用效率方面，尚有进一步提高的空间。租户因此面临一个难题：成本增长压力最大的市场在空间使用效率方面已相对最高。换言之，这些市场很难再通过降低使用面积来降低成本。戴德梁行新上线的租户准则工具可帮助租户全面考虑所有这些因素。 联系人Nigel Almond战略研究部主管+ 44 (0)20 32962328nigel.almond@dtz.com Fergus Hicks全球预测部主管+ 44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+ 44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 2014年全球写字楼租赁成本展望 图2 简介 覆盖面及调查方法 本期全球写字楼租赁成本报告覆盖全球60个国家，共计138个商务区。 今年，我们扩大了调查区域的覆盖面。南美区域首次将布宜诺斯艾利斯和圣地亚哥纳入研究范围。此外，鉴于租户开始向快速发展的非洲经济体国家寻求商机，本期新增了有关阿克拉、卡萨布兰卡、拉各斯和内罗毕的租赁成本信息。我们在今年的全球排名中还提供了有关雅典、布拉迪斯拉发、堪培拉、圣彼得堡、维也纳和萨格勒布的租赁成本信息。 预测时间范围 本次调查研究分析了全球甲级写字楼租赁成本的主要构成部分（参见图2），数据来源于戴德梁行遍布全球的办事处网络。考虑到各个市场对于单个工作间的办公面积通行标准存在差异，本报告依据单个工作间的年度成本进行了全球租赁成本排名。 虽然我们也提供五年期预测，但我们认为两年期预测与租户的规划时间表更相关。短期预测的确定性也更高，而且业主所签订的租约较少超过两年。需注意的是，我们的预测针对的是甲级写字楼空间。 数据以当地货币提交并遵循当地计量方法。为统一成本单位，我们将所有数据转换为RICS定义的室内净面积(NIA)并换算为美元。 报告内容 本报告包含四大部分。第一部分提供所调查市场的全球排名。在第二部分“全球概览”中，我们提供预测并通过比较甲级写字楼商务区每位员工（即：单个工作间）的租赁成本和每位员工的平均生产力，来评估全球主要市场的租金负担能力。1 在第三部分，我们分析空间使用效率对租赁成本的影响，并讨论高效办公策略可以如何帮助大幅度减少成本。第四部分则提供了15个地区的普通（即非甲级）写字楼租赁成本，同时也指出甲级物业与非甲级物业租赁成本的变化趋势可能会大相径庭。在最后“区域点评”部分，我们就所调查区域逐一提供了详细分析结果，包括欧洲、北美、北亚、南亚，以及中南美和中东及非洲的新兴市场。 2014年全球写字楼租赁成本展望 图3 第一部分－全球排名 欧洲占据全球最昂贵市场大半江山 伦敦西区和香港全球排名最贵：单个写字楼工作间每年的租赁成本超过20,000美元（参见图3）。伦敦西区与香港之间的成本差距由2012年的13%升至2013年的22%，反映出伦敦不断上涨的需求和香港持续的市场整合及租户将办公地点搬迁至非核心区的趋势。 欧洲继续占据单个工作间租赁成本最昂贵市场的大半江山，其中就有七个市场进入前十大排名。受需求强劲和租金上涨支撑，莫斯科的排名于2013年出现上升。该城市现已成为全球第六大最昂贵市场。日内瓦则因租金下降从第三名跌至第五名。 香港是今年唯一一个入围前十大排名的亚太区市场。东京在2012年排名第四，但由于其租金延续下降轨迹且日元于2013年进一步贬值，该市场今年排名大幅下跌，目前是全球第13昂贵市场（参见图3和图5）。 图4 北美区最贵市场多伦多在全球排名第14位。因此，北美市场无一入围全球最昂贵十大排名。由于其房产税和营运费用更高，加拿大市场普遍未如美国市场实惠。 印度和中国的二线城市继续提供最低租赁成本 我们的前十大最便宜市场名单完全被印度和中国二线城市占据（参见图4），2013年其单个工作间的租赁成本均低于3,000美元。需要注意的是，汇率变动对我们以美元为单位的租赁成本比对有一定影响。受印度卢比贬值和租金水平不断下降影响，印度海德拉巴超越印尼泗水成为2013年全球最便宜市场。泗水的租金和附加费用在2013年水涨船高，但因其租金起点本就偏低，故其所在的印尼市场继续提供颇实惠的写字楼空间。 坎昆是2012年十大最便宜市场中唯一一个来自印度和中国之外的市场。但受租金轻微上涨影响，其排名在今年跌至第11位（参见图4和图5）。 2014年全球写字楼租赁成本展望 2014年全球写字楼租赁成本展望 第二部分－全球概览 大多数美国市场处于高生产力低租赁成本的最佳方阵 通过比较各城市租赁成本及金融和商业服务领域每位员工的经济生产力，我们首次对当地企业的租金负担能力进行了评估（参见图6）。在高效率市场体系中，普遍规律是高生产力市场的租赁成本也较高。然而，从我们全球范围内的比较来看，大多数美国市场却能够以低租赁开支达到高生产力2，因此脱颖而出成为颇具吸引力市场。另一方面，高生产力金融中心例如东京和纽约的租赁成本也较高，符合市场经济的定价模式。 位于矩阵左下方的新兴市场如雅加达、布达佩斯和曼谷尚存潜力，但前提是这些市场能够在维持低成本的同时达到高生产力。此外，位于矩阵右下方的市场则因高租赁成本和低于平均水平的经济生产力而丧失吸引力。莫斯科、首尔、新加坡和苏黎世均属这一类。 2013年成本较2012年上升，但仍低于通胀率 据本行统计，2013年全球租赁成本上涨2%。上涨幅度虽高出2012年的0.4%，但仍低于全球通胀率（参见图7）。北亚是唯一一个成本出现下降的区域（下降幅度1.2%）。尽管欧盟解体威胁已显著降低，但欧洲的租赁活动仍继续落后于全球水平。受稳定的经济复苏支撑，北美成本上涨3%。同时，中东和非洲录得最大租赁成本增幅。 尽管亚洲和若干其他主要市场成本将增加，但预计未来两年全球总体上涨率低于通胀率 图8 我们预计未来两年全球租赁成本平均上涨率略低于通胀率（参见图8）。包括日内瓦在内的大量欧洲市场租户将受惠于租赁成本的下降（参见地图1）。然而，预计北亚的下降趋势将出现逆转。在东京，经济改善将支撑成本增加。在南亚，信息技术行业对写字楼需求的上升及高通胀率推高印度的租赁成本。全球租户现在面临这样一个难题：租价增长最高的核心市场单个工作间面积标准已相对最小。因此，这些市场将难以通过提高空间使用效率来抵销租赁上涨，尽管这是他们所最需要的。 2014年全球写字楼租赁成本展望 2014年全球写字楼租赁成本展望 第三部分－空间使用效率 新办公策略提升空间使用效率 全球金融危机过后，很多公司都设法削减其房地产支出，因为这对大部分公司来说都是一项重大消费。减少分配给每个工作间的空间是实现成本减省的最有效方法之一。自2009年至今，每个工作间的全球平均面积已从13平方米下降8%至12平方米。虽然北美仍是空间使用效率最低的区域，但自2009年以来平均每个工作间已实现近10%的面积缩减（参见图9）。从区域来看，我们发现不同市场的空间使用情况存在较大差异。这在欧洲尤为明显，北欧和德国租户为每位员工提供的空间使用面积就远远高出南欧。 图10 亚太区以外市场可通过提高空间使用效率来抵销成本增加 如果我们将空间使用效率和租赁增加放在一起考虑，会发现一些有趣的规律（参见图10）。大多数亚太区市场都维持较高的空间使用效率，而租赁增长幅度则存在较大差异。这些市场的租户将难以再通过进一步提升空间使用效率来抵销高租赁成本增长。如表框1所述，其中一个解决方案是实施更富创新的办公策略。 欧洲和美国显示出相似的平均空间使用效率，但美国各市场之间的使用效率更为接近。可以看出，欧洲和美国拥有较大效率提升空间。尽管这些市场的租赁总额成本压力较温和，但我们仍建议租户大胆提高其运营资源配置。我们的全球租户准则工具（Global Occupier MetricsTool）可以在这一方面提供帮助。我们在表框2内总结了该工具的特点。 表框1：高效的办公策略 为知识工作者提供一种创造性的办公方案不仅可以提升企业绩效而且可以降低租赁成本。通过研究公司的办公文化，识别当前办公环境下有用和无用的空间，戴德梁行可依据公司独特的驱动因素为公司量身定制创造性的办公策略，消除被浪费的空间，实施创造性办公方案，最终达到帮助租户削减租赁总额的目标。这些颇具吸引力的办公特质包括：创建更公开、更适合团队协作的办公空间，利用无处不在的科技为员工提供无间断的网络连接，令员工不被囿于办公桌前，以及提供社交化空间，让员工通过有意或无意的互动来加深相互之间的关系。由传统的办公环境转向更富创造性的办公策略，可以为今天的移动办公带来更大的灵活性，同时提高员工的协作和生产力。 2014年全球写字楼租赁成本展望 表框2：全球租户准则工具 戴德梁行的新分析工具为租户提供量身定制的解决方案 2013年11月，戴德梁行发布其全球租户准则工具(GOMT)。利用该工具，租户可以很方便地在线获取130个全球市场的相关市场信息。GOMT令租户得以依据当地市场的最佳方案来考虑其自身的空间使用情况，进而计算租赁成本并识别潜在成本减省机会。通过综合运用工作间策略以及最新的市场信息及相关预测信息，戴德梁行可协助租户做出明智的选择。 若遵循当地最佳方案，成本减省幅度可高达30% 据戴德梁行研究数据显示，如果根据当地市场最佳操作方式来调整其空间使用情况，在欧洲主要国家经营的公司可以为其办公楼组合节省高达30%的成本。照此假设，一家服务业企业，在欧洲十大主要国家设有办事处并聘有1,000名员工，根据所提供的成本收入比来计算，一年可节省的成本高达1,500万欧元。这相当于3%的税息折旧及摊销前利润(EBITDA)。 浏览全球租户准则工具 http://occupiermetrics.dtz.com 净租赁面积的转换： 提供最新的市场研究： 全面租赁成本基准工作间密度最佳方案一般装修成本租户入住义务。 提供租赁区域各组成部分的细化方案将室内净面积(NIA)转换为当地总租赁面积(GLA)。 总入住成本模拟计算依据： 包含环境监管及最佳方案信息： 员工人数预测工作间策