写字楼供应与市场动态

2014年5月2日 未来三年，中国写字楼市场将进入前所未有的供应井喷期。国内16个城市将有2,559万平方米甲级写字楼计划于2014-2016年落成。这相当于2011-2013年新增供应量（820万平方米）的三倍（图一）。 不过，实际情况可能并非如此可怕。项目延误或体量缩减会令到市场最终只有55%的计划供应在此期间落成。供应过剩的程度并不会如预期那样严重。我们对2009年-2014年第一季度期间新落成的200幢甲级写字楼物业进行吸纳情况研究分析表明，每幢写字楼平均需要2年时间达到满租（即：入住率达到97%）。此外，研究还显示一线城市吸纳速度相对较快；二线城市近年吸纳节奏则有所放缓。除了2010与2011年受惠于经济刺激、企业拓展加速，写字楼吸纳表现良好之外，过去两年中国各大城市普遍存在写字楼新增供应量超出净吸纳量的情况。受此影响，甲级写字楼市场平均空臵率也被相应推高至12.7%的水平。尽管我们预计未来三年净吸纳量会逐年增长，但空臵率仍将于2016年攀升至20%以上。即便已经考虑了项目延误，未来三年供大于求也仍将持续。无论一线城市还是二线城市在未来三年都将面临写字楼供大于求的局面，不过部分城市情况尚好；相较而言，二线城市的供求失衡情况将会更为突出。 目录新增供应2预测新增供应3吸纳率4市场展望5 作者聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 冯国健亚太区预测及战略研究部主管+852 2250 8864dennis.kk.fung@dtz.com 赵彦豪DTZ戴德梁行研究部+852 2250 8827kenneth.chiu@dtz.com 联系人Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com Fergus Hicks全球预测部主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com DTZ Research 中国写字楼供应与市场动态 图二 新增供应 2014-2016“计划”新增供应大潮将至 对比中国大陆16个城市于2011-2013年期间落成的820万平方米新增供应（平均每年270万平方米），2014-2016年按计划将有2,559万平方米甲级写字楼投入市场。如果所有这些项目都如期竣工交付，那么到2016年甲级写字楼存量将在现有基础上增加87%。这意味着未来三年每年存量增长23%。 对比过去数年的历史供应量，计划新增供应规模如此庞大；可以说中国写字楼市场正进入到一个前所未有的供应井喷期。 图三 上海和深圳计划新增供应量最大 在16个城市2,559万平方米的甲级写字楼计划新增供应中，1,240万平方米来自写字楼市场发展相对成熟的四大一线城市，其占比达到48%。其中，上海以未来三年600万平方米的计划新增供量排在首位，这相当于目前该市甲级写字楼总存量的95%（图三）。深圳的写字楼建设同样蓬勃，按计划将有400万平方米甲级写字楼于2016年底前落成；如果这些项目全部如期交付，那么届时市场存量将在目前基础上增加170%。相比之下，北京和广州计划新增供应量少些，两城市2016年底前计划落成约220万平方米甲级写字楼，而目前两市存量共计约1,000万平方米。 6个二线城市未来三年计划新增供应量过百万 二线城市甲级写字楼市场起步相对较晚，或刚进入飞跃阶段。大多数二线城市优质写字楼现有存量不到100万平方米（杭州、成都、南京除外）。在戴德梁行研究部长期监测的12个二线城市中，过半城市未来三年计划新增供应超过100万平方米（图四）。重庆以240万平方米的计划新增供应量居二线城市首位，其规模达到现有存量的338%。在现有存量最多的二线城市杭州，计划将迎来90万平方米的新增供应，到2016年存量将在现有基础上增加46%。 中国写字楼供应与市场动态 预测新增供应 2011-13期间实际供应与计划供应之间差异巨大 如果前面提到的计划新增供应全部如期竣工交付，那么中国写字楼市场将倍受存量激增的压力与考验。然而，历史数据证明市场实际供应与原定计划之间其实存在较大差距。我们认为，实际上市场最终的发展情况也许并不会如大家所担忧的那么可怕。过去三年，总体上每年实际的新增供应量大概相当于年初按原计划所预期的53%（图五）。各城市实际供应对照计划供应的占比从13%到80%不等。 上述现象的背后有诸多原因，包括由于技术或财务困难引起的建设工期延误，或者开发商对市场价格或预租、预售情况判断不理想从而对交付时间变得犹豫不决。多数情况下，开发商主动放慢建设开发进度，以避开竞争，或用更多的时间赢取更好的预租、预售业绩，即：以时间换空间。 图六 戴德梁行预测2014-16期间实际落成的新增供应仅为原定计划的55% 鉴于市场过往存在较普遍的延误现象，本行对16个城市400个在建拟建的甲级写字楼项目进行了逐一回顾，以评估它们按时或延迟交付的可能性。评估过程综合考评了开发商规划的时间表，目前项目建设实际进展，预租、预售情况，开发商本身的背景实力，整体市场表现，以及所在商务区的发展状况等等。 研究显示，原计划2014年落成的新增供应中，只有60%会如期交付（图六）。而2015与2016年实际交付的项目相比原计划，则存在更高的不确定性。当然另一方面，原定2014年交付却未能如期完成的项目会顺沿至2015和2016年。整体而言，我们预测2014-2016这三年中，只有55%的甲级写字楼空间会按原计划如期交付。因此，供应井喷的程度未必如原定计划所显示的那么严重。分城市来看，延误情况不尽相同（图七）。16个城市中，6个城市在建拟建的甲级写字楼空间将有过半面积推迟至2016年后交付。而北京和广州则预计会有70%的甲级写字楼空间在未来三年如期交付。 中国写字楼供应与市场动态 图八 吸纳率 平均每幢甲级写字楼需要2年时间达到97%入住率 尽管普遍存在的延误现象会缓释供应井喷的严峻性，但不可否认未来三年供应大潮仍然来势汹湧。要预见此轮供应潮是否会导致市场供求失衡，对市场需求的深入研究必不可少。因此，我们对国内16个城市在2009至2014年一季度期间落成的200幢甲级写字楼的吸纳情况进行了分析。 研究显示平均每幢甲级写字楼需要24个月达到97%的入住率（即满租的程度）（图八）。截至2014年一季度，我们所研究的写字楼样本中约有三分之一达到满租；其中大部分位于一线城市。二线城市总体只有12%的写字楼样本达到了97%的入住率，而平均需时超过30个月。 一线城市吸纳速度相对较快 图九 为分析各城市的吸纳模式，我们将入住率达到80%作为比较基准，因为通常情况下，业主在达到该标准后才会将租赁策略重心转至租金提升方面。上海是国内吸纳速度最快的城市，平均11个月达到80%的入住率（图九）。广州和杭州需时都不到14个月（低于全国平均水平）。相比之下，天津则慢一些，需要超过30个月才达到80%的入住率。在成都，截至2014年一季度只有15%的写字楼样本达到了80%的入住率。 二线城市吸纳率正在放缓 我们将回顾的眼光放远些会发现，一线城市通常在两年内可以达到93%的平均入住率（图十）。二线城市在交付后两年内，平均入住率不超过78%。此外，我们明显看到近年二线城市的吸纳速度和入住率都在放缓：2009-2011年期间，新落成的物业一年后即可达到50%的入住率；然而，从2012年开始新落城的物业一年后平均入住率仅达到43%，显示供求失衡的情况有所加剧。 中国写字楼供应与市场动态 市场展望 空臵率将呈上升趋势 除了2010与2011年受惠于经济刺激、企业拓展加速，写字楼吸纳表现良好之外，过去两年中国各大城市普遍存在写字楼新增供应超出净吸纳量的情况。这也使得整体空臵率在2013年被推升至更高的程度。尽管戴德梁行研究部预测未来三年净吸纳量会增加，到2016年平均空臵率还是会升至20%以上（图十一）。即便我们已经考虑了项目延误的情况，供大于求的情况未来数年仍将持续。 二线城市供求失衡相对更为明显 未来三年，无论一线还是二线城市都将面临供应超过吸纳的局面。这种情况在二线城市将会更为明显。一方面，我们可以预见随着可供租赁的优质写字楼面积增加、以及国内企业加速扩张，净吸纳量也会相应大幅上涨；但另一方面，新增供应会持续超过需求，其落差将会从2011-13年的100万平方米升至2014-16年的300万平方米以上（图十二）。在上海、深圳等一线城市，随着外围新兴商务区的迅速发展，供求之间的落差将会达到220万平方米以上；而就在2011-2013年，市场还存在30万平方米的供应缺口。 部分城市情况尚好 值得注意的是，一线城市中较为突出的失衡情况主要发生在上海（浦西）和深圳；两地空臵率预计到2016年将上升12-14个百分点，达到20%以上（图十三）。与此同时，北京、广州和上海（浦东）的空臵率预计到2016年处于10%以内，比现在仅上升1-3个百分点。尽管二线城市空臵率的总体升幅较一线城市更轻，但由于其2014年一季度的空臵率基数已处高位，到2016年总体空臵率还将升至30%以上。除了大连、长沙、成都，其余9个二线城市到2016年空臵率都会高于2014年一季度；其中武汉的空臵率升幅最小，从2014年一季度的18%升至2016年的20%。所有二线城市中，唯独南京目前（2014年一季度）空臵率低于全国平均水平，但未来三年新增供应放量同样会使其空臵率升至20%以上。杭州、西安、厦门目前空臵率低于二线城市平均水平，从14-18%不等，但三地空臵率到2016年都会上升至与二线城市平均齐平。 图十三 中国写字楼供应与市场动态 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Insight Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告:Deflation and Commercial Property–2014年3月 Tokyo Retail market 2014Great Wall of Money–2014年3月German Open Ended Funds–2014年3月China Investment Market Sentiment Survey - 2014年1月China The Technology Sector - 2014年1月Czech Republic Green Buildings - 2013年12月Net Debt Funding Gap - 2013年11月UK Secondary Market Pricing - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014 Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2013-14Sweden Computer Games Developers - 2013年11月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京